Lucernari difettosi installati da un condomino nel tetto comune: no al risarcimento danni

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Cosenza - sentenza n. 1783 del 07-09-2021

Se il condomino dell’ultimo piano realizza lucernari difettosi nel tetto comune non può pretendere poi dal condominio il risarcimento dei danni per le infiltrazioni nel suo appartamento causato dalle stesse nuove aperture con carenze costruttive.

Riferimenti normativi: artt. 1102 c.c

Precedenti giurisprudenziali: Trib. Napoli, Sentenza del 18/09/2002

La vicenda

Un condomino proprietario dell’appartamento all’ultimo piano lamentava infiltrazioni di acqua provenienti dal soffitto che avevano provocato macchie di umidità nel solaio e nelle pareti laterali. A fronte di tale situazione richiedeva al condomino di risolvere il problema ma non otteneva alcun risultato. Si rivolgeva allora al Tribunale a cui richiedeva di accertare e dichiarare la responsabilità del condominio per il verificarsi delle infiltrazioni, con conseguente condanna del convenuto al pagamento dei danni materiali (all’immobile, ai mobili), nonché dei danni fisici, morali e da stress”. Per l’attore i danni erano da ricondursi a vizi nel rivestimento del tetto dello stabile comune, nonché alla scarsa manutenzione di pulizia delle grondaie. Al contrario i condomini erano convinti che i problemi dell’attore fossero riconducibili alla realizzazione da parte dello stesso condomino dell’ultimo piano di un lucernario sul tetto non a regola d’arte.

La questione

Se il condomino dell’ultimo piano realizza lucernari difettosi nel tetto comune può pretendere ugualmente dal condominio il risarcimento dei danni per le infiltrazioni nel suo appartamento causato dalle stesse nuove aperture?

La soluzione

Il Tribunale ha dato pienamente ragione ai condomini.

Il CTU nominato in corso di causa, infatti, dopo aver effettuato il sopralluogo, ha accertato che i fenomeni infiltrativi presenti nell’immobile dell’attore erano state causati dalle carenze costruttive e manutentive dei tre lucernari realizzati dall’attore. In particolare è risultato che dette infiltrazioni hanno danneggiato le parti lignee dell’abbaino e delle finiture (pittura – intonaco) del solaio di copertura della botola, penetrando all’interno dell’immobile dell’attore. Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha rigettato le domande del condomino dell’ultimo piano, osservando come il soccombente dovesse imputare a sé stesso i danni derivatigli dalle infiltrazioni di acqua piovana.

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Le riflessioni conclusive

Secondo un principio consolidato ciascun condomino ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.

Di conseguenza non è ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di modificare il tetto, installando un lucernario, solo perché il proprietario di un piano intermedio non possa fare altrettanto.

Tale intervento, però, non può comportare modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e deve essere attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dalla porzione del tetto demolita.

Allo stesso modo i lucernari realizzati su lastrici solari devono essere realizzati a regola d’arte e non incidere in misura significativa sulla superficie della copertura, specie se tale manufatto sia dotato di sola guaina e, quindi, di una calpestabilità non effettiva.

Da notare che, in sede giudiziale, il riscontro dei limiti imposti dall’art.1102 c.c. è frutto di un’indagine di fatto, mediata dalla valutazione delle risultanze probatorie, che non può essere sollecitata ulteriormente tramite il ricorso per cassazione.

In altre parole l’accertamento circa la non significatività della demolizione del tetto praticato per innestarvi il lucernario, nonché circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dalla copertura, è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.c. (Cass. civ., sez. VI, 15/01/2019, n.857).

Naturalmente il singolo condomino non potrà aprire un lucernario qualora nel regolamento si trovi una clausola che impedisca qualsiasi opera esterna capace di modificare l’architettura e l’estetica del fabbricato e delle parti comuni o vieti tutte quelle opere che, anche senza arrecare danno o pregiudizio, siano tali da modificare (in qualsiasi senso, anche migliorativo) le originarie linee architettoniche dell’edificio o la sua estetica e simmetria.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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