Locazione e garanzia fideiussoria: alcuni chiarimenti

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

In alternativa al deposito cauzionale, il locatore può chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa per l’eventuale inadempimento di tutti gli obblighi derivanti dal contratto. Le sostanziali differenze tra polizza fideiussoria bancaria o assicurativa, sono legate oltre che alla persona giuridica del concedente in termini di affidabilità e solvibilità, alle modalità di concreto soddisfacimento da parte del concedente, in quanto la fideiussione bancaria garantisce l’adempimento del conduttore per tutta la durata del contratto di locazione previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono al fine vincolati.

La fideiussione assicurativa è, invece, legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicché, in caso di inadempimento dell’obbligo di versare il premio, la compagnia può recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia. In ogni caso la garanzia fideiussoria, stipulata in calce ad un contratto di locazione ed avente ad oggetto l’adempimento delle obbligazioni del conduttore non integra un’ipotesi di fideiussione omnibus: ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall’altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili)  con riferimento alle parti ed all’entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali (Trib. Milano XII, 1 marzo 2011). I canoni, infatti, sono generalmente specificati e l’oggetto del contratto di garanzia è, di conseguenza, definibile per relationem con riferimento al negozio principale.

Locazione, fideiussione e contratto autonomo di garanzia

Merita di essere chiarito che se la garanzia personale riguarda soltanto l’obbligazione di pagamento del canone di locazione, quale prestazione specificamene individuata, essa è riconducibile alla fideiussione tipica e si trasmette come accessorio del credito all’acquirente dell’immobile. All’opposto se invece il garante si impegna a tenere indenne il locatore del mancato adempimento delle varie prestazioni gravanti sul conduttore (quindi non solo il pagamento del canone, ma anche l’adempimento di altre obbligazioni assunte con il contratto, quali quella di eseguire lavori di adeguamento della res locata, quella di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare per omessa manutenzione e per ritardo nel rilascio dell’immobile) si è di fronte a un contratto autonomo di garanzia. In questo caso la garanzia personale non si trasmette automaticamente a favore dell’acquirente dell’immobile locato.

Pagamento del fideiussore e inadempimento del conduttore

È pacifico che l’obbligazione del fideiussore sia subordinata al verificarsi dell’inadempimento del garantito e che per escludere le conseguenze dell’inadempimento il conduttore debba ottenere l’autorizzazione, da parte della banca garante, ad attendere il pagamento. Si noti però che il pagamento effettuato dal fideiussore impedisce al creditore di agire nei confronti del debitore principale per ottenere l’adempimento ma non gli preclude, invece, l’esercizio della facoltà di domandare la risoluzione del contratto per inadempimento. Deve essere chiaro, infatti, che con la fideiussione si aggiunge al rapporto un ulteriore debitore che con il suo patrimonio rafforza la garanzia del creditore. La fideiussione soddisfa l’esigenza del creditore di avere una platea di debitori più ampia e, quindi, aumenta la possibilità di ottenere l’adempimento. Non cancella, però, il fatto che il debitore principale si sia reso inadempiente, considerando che il contratto di fideiussione intercorre, comunque, esclusivamente fra il fideiussore ed il creditore, restandone il debitore estraneo, salve diverse intese fra le parti (Cass. civ., sez. VI, 07/10/2021, n. 27292).

Recesso del garante

Normalmente la garanzia si estende, salvo diversa volontà negoziale, all’intero periodo di durata del rapporto locatizio, sicché il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso (Cass. civ., sez. VI, 26/11/2014, n. 25171).

In questo caso, il recesso del fideiussore, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell’applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo; sebbene, infatti, la fonte del rapporto contrattuale continui ad essere costituita dall’originario contratto di locazione, la recedibilità  della fideiussione è conforme al principio generale dell’ordinamento che tende a evitare la perpetuità di vincoli obbligatori, nonché alla buona fede che, ai sensi dell’art. 1375 c.c., deve ispirare il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 03/04/2009, n. 8129).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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