L’influenza della pandemia da covid-19 sui contratti di locazione

L’influenza della pandemia da covid-19 sui contratti di locazione

di Francesco Trapani

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Sommario: 1.1. Rapporto tra il c.d. “termine di grazia” e la sospensione dei termini processuali. – 2.1. La locazione ad uso diverso e il “caso” della sospensione del pagamento del canone. – 3.1. Istanza di differimento del giorno di esecuzione dello sfratto.

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Termine di grazia e sospensione termini processuali

Ci si è chiesti se nell’ambito della sospensione dei termini processuali disposta fino al giorno 15.04.2020 dall’art.83, d.l. 17 marzo 2020, n. 18 (“Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”) rientrasse o meno anche il computo del c.d. termine di grazia, concesso dal giudice per consentire al conduttore moroso di purgare il suo inadempimento.

Sul punto va considerato che risulta fondamentale qualificare la natura del termine di grazia. Se tale termine ha natura processuale allora ben potrebbe rientrare nel campo di applicazione della sospesione disposta dal d.l. “Cura Italia”. Se, invece, esso ha natura sostanziale difficile risulterebbe ammetterne la sospensione.

La Suprema Corte a SS.UU. ha avuto modo in passato di chiarire la natura di tale termine, definendolo pacificamente avente natura sostanziale. Detto termine costituisce un rimedio speciale concesso dal giudice all’inadempimento del conduttore di un immobile ad uso abitativo. Infatti, per effetto dell’art. 55 della c.d. legge sull’equo canone, il termine per l’adempimento (artt. 1184 ss. c.c.) è prorogato dal giudice e la natura sostanziale deriva dal fatto che il pagamento della morosità nel termine, previsto nella sanatoria, “elide l’effetto proprio dell’inadempimento esistente” (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2008, n. 12424; Cass.civ.,sez. VI/III, 23 agosto 2013, n. 19480).

Dunque, il termine di grazia non viene sospeso a causa dell’emergenza epidemiologica da coronavirus.

Premesso che l’esecuzione degli sfratti sono temporaneamente sospesi a livello nazionale fino al 30.6.2020 e le udienze fino al 12.05.2020,  in termini pratici la mancata sospensione dei termini di grazia comporta che nel caso in cui il termine sia stato concesso anteriormente all’emergenza e vada a spirare successivamente alla ripresa, il primo giorno utile per l’udienza di convalida (nel caso di Napoli il 1.09.2020), il locatore potrebbe chiedere di far convalidare lo sfratto al giudice se sia rimasto inevaso.

Ugualmente, un termine di grazia spirato inutilmente durante il periodo di sospensione delle udienze consente al locatore il primo giorno utile di udienza di far convalidare lo sfratto.

 

 Locazione ad uso diverso e sospensione del pagamento del canone

Il periodo emergenziale che sta vivendo l’intera nazione ha fatto emergere fenomeni concreti di difficoltà di pagamento dei canoni di locazione di immobili ad uso diverso (negozi, ristoranti, bar e altre attività commerciali). Logicamente dovendo rimanere chiusi al pubblico i conduttori non guadagnano e molti non hanno la disponibilità economica sufficiente a pagare i canoni ai locatori.

Al fine di interrompere il pagamento del canone, molteplici sarebbero gli strumenti giuridici a disposizione del conduttore come la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione; la risoluzione per eccessiva onerosità. Tuttavia, questi mezzi non garantirebbero a pieno la posizione del conduttore che potrebbe avere interesse a proseguire la locazione una volta terminata l’emergenza.

Un buon compromesso potrebbe essere l’invito alla rinegoziazione delle condizioni contrattuali ex art. 1467 c.c. da parte del locatore che abbia ricevuto la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità, ma rimane subordinata alla volontà di quest’ultimo.

In casi sempre crescenti si osserva la pratica del conduttore di comunicare unilateralmente la sospensione del pagamento del canone. Va verificato se tale condotta sia legittima o meno.

Al quesito va immediatamente data risposta negativa ad una condotta posta in questi termini.

Ciò che è stabilito nel contratto è legge tra le parti e nemmeno per effetto della legge generale esse possono subire deroghe o variazioni di alcun tipo.

In linea generale le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione non possono essere sospese dal conduttore, dal momento che essendo un contratto a prestazioni corrispettive quest’ultimo continua a godere dell’immobile messo a disposizione dal locatore.

Tuttavia, il citato decreto cura Italia prevede una sorta di clausola “esimente” all’art. 91 che dispone che eventuali ritardi o inadempimenti commessi nel rispetto delle misure di contenimento devono essere valutate a favore del soggetto che li ha poste in essere. Sembrerebbe rientrare pienamente l’ipotesi del commerciante che dovendo rimanere chiuso non riesce ad ottemperare alle sue obbligazioni nei confronti del locatore.

Tale previsione risulta essere una clausola di esclusione della gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. solo valutabile ex post dal giudice in corso di giudizio, lasciando la possibilità al locatore insoddisfatto di iscrivere a ruolo il procedimento per convalida di sfratto per morosità.

Dunque, generalmente non è sospeso il pagamento dei canoni per locazione ad uso diverso e non potrebbe esserlo per le ragioni spiegate; a fronte delle difficoltà nel pagamento dei canoni rappresentate dal conduttore è rimessa al locatore la possibilità di sopportare pazientemente e temporaneamente l’inadempimento o procedere per via giudiziale.

In quest’ultimo caso, spetterà poi al giudice caso per caso in concreto valutare la gravità dell’inadempimento commesso al tempo del coronavirus e anche alla luce del citato art. 91 d.l. cura Italia.

 

 Istanza di differimento del giorno di esecuzione dello sfratto

Nel caso in cui anteriormente all’emergenza epidemiologica da Covid-19 è stato convalidato uno sfratto fissando come data di esecuzione un giorno compreso nel periodo di sospensione delle esecuzioni, ovvero fino al 30.6.2020, il locatore procede con il depositare domanda di differimento dell’esecuzione, ci si chiede il giudice cosa debba disporre.

Non si rinviene l’utilità di una istanza siffatta, potendosi ritenere implicitamente l’esecuzione differita ex lege al primo giorno lavorativo utile dopo il termine del periodo di sospensione delle esecuzioni, ossia il 01.07.2020. Nel caso di proposizione di detta istanza il giudice riterrà di non doversi provvedere, essendo già pienamente efficace il precedente provvedimento convalida e contestuale fissazione dell’esecuzione dello sfratto.

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