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La tutela degli acquirenti: riferimenti normativi
Disposizioni utili, certamente, possono rinvenirsi all’interno del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che tutela i diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
È bene evidenziare come la disciplina possa trovare la sua piena applicazione unicamente con riguardo alle fattispecie successive all’entrata in vigore del decreto indicato: pertanto, devono ritenersi escluse le ipotesi di acquisto anteriori al 21 luglio 2005[2].
Essenziale, si noti, è la connessione di tali fattispecie alla conclusione di un contratto che preveda il trasferimento, non immediato, della proprietà ovvero di un altro diritto reale di godimento (quali, ad es., usufrutto e servitù) su immobili da costruire. Con tale ultima espressione, ci si vuole riferire, da un lato, a quegli immobili per i quali il permesso di costruire sia stato effettivamente richiesto; dall’altro lato, agli immobili ancora da edificare ovvero agli immobili “in stallo“, ossia quelli sprovvisti del certificato di agibilità.
La garanzia fideiussoria del costruttore
Quali sono, dunque, i diritti facenti capo all’acquirente? In primo luogo, egli ha diritto a farsi consegnare dal costruttore una fideiussione di valore pari agli importi da quest’ultimo riscossi, direttamente dall’acquirente stesso e sino al trasferimento della proprietà ovvero di altro diritto reale di godimento.
La garanzia deve essere rilasciata da un istituto bancario ovvero da un’impresa di assicurazione (da intendersi nell’accezione ampia del termine[3]), al fine di coprire le cosiddette “situazioni di crisi” del costruttore. Tra queste, si annoverano certamente le esecuzioni immobiliari a carico del medesimo costruttore e relative al bene oggetto di contratto (in particolare, sarà sufficiente la trascrizione del pignoramento immobiliare), così come le procedure concorsuali (e, dunque, si considereranno idonee allo stato di crisi la pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o dello stato di insolvenza, nonché la presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo).
È doveroso sottolineare che il rilascio della fideiussione rappresenta un obbligo posto a carico del costruttore, il cui mancato rispetto viene sanzionato con la nullità del contratto.
Peraltro, gli estremi della fideiussione devono essere indicati già all’interno del contratto preliminare di compravendita.
Escussione della garanzia da parte dell’acquirente
L’efficacia della fideiussione perdura sino al momento del trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile e, dunque, cessa con esso. Pertanto, spetterà all’acquirente, e solo a questi, provvedere all’escussione della garanzia ottenuta, agendo nei termini anzidetti, qualora dovesse verificarsi una delle situazioni di crisi delineate.
A tal fine, occorrono alcuni requisiti: nel caso di procedura esecutiva immobiliare, l’acquirente dovrà aver preventivamente comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto; mentre in ipotesi di procedure concorsuali, il competente organo (ad es., il comitato dei creditori) non dovrà aver comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare di acquisto. In ogni caso, resta ferma la necessità della forma scritta: la classica lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Si noti, peraltro, che la fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’art. 1944 c.c., con la conseguenza che l’acquirente potrà agire direttamente nei confronti del fideiussore senza che quest’ultimo possa opporre alunché.
L’assicurazione dell’immobile
Ulteriore diritto facente capo all’acquirente, e contestualmente obbligo del costruttore, è ottenere la polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura di eventuali danni all’immobile.
Tra i danni si considerano rientrare anche quelli derivanti da rovina totale o parziale ovvero i gravi difetti costruttivi delle opere, che dovessero rinvenirsi in epoca successiva alla conclusione del contratto di compravendita definitivo. A titolo esemplificativo, si può indicare la realizzazione del bene con materiali inidonei, anche qualora sia limitata ad elementi secondari, che, purtuttavia, comportino una compromissione del diritto di godimento e che non siano eliminabili se non con lavori di manutenzione e riparazione aggiuntivi.
La consegna dell’immobile all’acquirente prima della stipula del contratto definitivo di compravendita
Nella prassi, ben potrebbe accadere di ricevere in consegna il bene oggetto di futura compravendita già nel corso del contratto preliminare.
Tale ipotesi, infatti, è anche oggetto di una recente pronuncia di legittimità[4], ove, a seguito della corresponsione della caparra confirmatoria e dell’acconto, l’acquirente aveva ricevuto in consegna l’immobile e, ciononostante, non si era recato dal notaio per la stipula del definitivo.
In casi del genere, qualora dovessero manifestarsi vizi nell’immobile, il promissario acquirente potrebbe agire per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e per ottenere, altresì, la riduzione del prezzo convenuto per l’acquisto (da calcolarsi in ragione dell’entità dei vizi lamentati).
Sul punto, si precisa che la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, non determina, nel caso in cui tale bene sia risultato affetto da vizi, la decorrenza né del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c. né quello di prescrizione ivi previsto, ossia la denunzia dei vizi in otto giorni dalla loro scoperta ed entro un anno dalla consegna del bene. Infatti, tali oneri, che sono previsti in capo all’acquirente, presuppongono che il trasferimento del diritto si sia verificato e ciò non può dirsi con riferimento al promissario acquirente, che ha ricevuto anticipatamente la disponibilità materiale dell’immobile.
In virtù di ciò e come già specificato, sarà diritto di quest’ultimo agire anche al fine di ottenere la riduzione del prezzo.
Conclusioni
Alla luce di quanto esposto e di quanto recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione[5], per gli acquisti, successivi al 21 luglio 2005, di immobili da costruire trova applicazione il D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 inerente le “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210“, a mezzo del quale l’acquirente ha diritto sia al rilascio di una garanzia fideiussoria, che potrà essere escussa in ipotesi di “situazioni di crisi” del costruttore, sia all’ottenimento di una polizza assicurativa decennale a copertura di danni che dovessero avere luogo sull’immobile.
Inoltre, qualora il bene oggetto di successiva compravendita venga consegnato in corso di contratto preliminare, sarà diritto del promissario acquirente agire al fine di ottenere l’esecuzione specifica di cui all’art. 2932 c.c. e la pedissequa riduzione del prezzo, qualora dovesse riscontrare vizi nell’immobile, non trovando applicazione l’art. 1495 c.c. in tema di termine decadenziale (denuncia in otto giorni dalla scoperta del vizio) e prescrizionale (un anno dalla consegna del bene).
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Note
[1] Fonti: D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122; Cass. Civile, Ord. 27 maggio 2020, n. 9953; Cass. Civile, Sent. 10 marzo 2011, n. 5749; Cass. Civile, Sent. 15 aprile 2016, n. 7584.
[2] Pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 06 luglio 2005.
[3] E, pertanto, compresi gli intermediari e i broker assicurativi.
[4] Cass. Civile, Ord. Sez. 2, Num. 9953 del 27.05.2020.
[5] Cass. Civile, Ord. Sez. 2, Num. 9953 del 27.05.2020. Cfr. Cass. Civile, Sent. 10 marzo 2011, n. 5749; Cass. Civile, Sent. 15 aprile 2016, n. 7584.
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