La sostituzione dell’ascensore non è un’innovazione gravosa e voluttuaria e la delibera che dispone i necessari lavori è valida anche senza l’indicazione dei criteri di ripartizione delle spese

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribubale di Firenze - sentenza n. 2452 del 09-11-2020

Riferimenti normativi: art. 1124 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Genova, Sez. III, Sentenza del 02/05/2003

La vicenda

In un condominio gli operatori dell’ASL, in occasione di un accesso ispettivo, avevano indicato ad un condomino le opere di riparazione necessarie per mettere in sicurezza l’impianto; la ditta di manutenzione, a cui abitualmente si rivolgeva il condominio, aveva preventivato il costo delle opere richieste, spesa che i condomini, all’unanimità, avevano deciso di approvare per procedere con rapidità ai dovuti adeguamenti. Successivamente, però, la collettività condominiale, su sollecitazione di un condomino che svolgeva l’attività alberghiera, chiedeva un altro preventivo alla ditta, avente ad oggetto non più l’adeguamento ma la totale sostituzione dell’ascensore; i condomini, con successiva delibera, decidevano di accettare questo nuovo preventivo e di procedere alla sostituzione dell’ascensore.

Un altro condomino impugnava quest’ultima delibera che riteneva invalida perché priva dell’indicazioni necessarie per comprendere i criteri di riparto delle spese dell’impianto condominiale; in ogni caso, riteneva che la sostituzione in questione fosse utile soprattutto al condomino-albergatore, di conseguenza reputava che l’installazione di un nuovo ascensore fosse una gravosa e voluttuaria “innovazione”, non rispondente alle concrete necessità tecnico funzionali del condominio ed, in quanto tale, illegittima.

Secondo il condominio le modifiche di impianti o di servizi già esistenti finalizzate al loro ammodernamento funzionale non erano da considerare innovazioni, ma migliorie del bene comune, mentre per le spese si doveva applicare il criterio di cui all’art. 1124 c.c.

La questione

La sostituzione dell’ascensore è un’innovazione o una miglioria dell’impianto esistente sul piano della funzionalità, del silenzio, dell’economicità e della sicurezza?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione ai condomini.

In via preliminare il giudice ha ricordato che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull’aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, alterandone la precedente destinazione; di conseguenza secondo lo stesso Tribunale la sostituzione di un ascensore già esistente con uno nuovo non ne muta la destinazione, costituendo una modifica attinente alla funzionalità dello stesso. In ogni caso – ad avviso del giudice fiorentino – la delibera impugnata, sebbene non abbia disposto nulla circa il criterio di ripartizione della spesa, è valida in quanto non è obbligatorio stabilire, in sede di approvazione di una spesa, anche come questa sarà ripartita tra i condomini.

Le riflessioni conclusive

L’art. 1124 c.c., nella nuova formulazione introdotta dalla c.d. “Riforma del condominio”, stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari “delle unità immobiliari a cui servono”, stabilendo che tra costoro la spesa relativa è ripartita, “per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”, chiarendo che, al fine del concorso nella metà della spesa ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Il legislatore ha inserito il concetto di “sostituzione” in luogo di quello precedente di “ricostruzione”, sembrando riferirsi all’ipotesi di sostituzione integrale dell’impianto di ascensore già esistente, non assimilabile, tuttavia, ad una nuova costruzione. In merito, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che l’art. 1124 c.c., come modificato dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220, si riferisce unicamente alla manutenzione ed alla sostituzione (delle scale e) degli ascensori, e non anche all’installazione ex novo di un nuovo ascensore” (Trib. Monza, Sez. I, 03/03/2006).

Si tenga conto, poi, che la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione (App. Milano, 09/10/1987).

In ogni caso merita di essere ricordato che l’art. 10 della L. n. 120/20, comma 3, ha modificato la legge n. 13 del 1989, apportando le seguenti modifiche: a) all’articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: «Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile.»; b) l’articolo 8 è abrogato.

Le nuove precisazioni normative implicano che se l’assemblea delibera un’opera per rimuovere le barriere architettoniche, la decisione non potrà essere considerata come un’innovazione voluttuaria al fine di non partecipare alla spesa.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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