Installazione di ascensore nel caseggiato: liceità riduzione delle scale

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riferimenti normativi: art.  1120 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Tar Campania, Sez. IV, Sentenza del 14/01/2025, n. 380

1. La vicenda: il progetto d’installazione dell’ascensore

La vicenda prende l’avvio con l’approvazione da parte dell’assemblea di un progetto per l’installazione di un ascensore all’interno del caseggiato. Alcuni condomini, proprietari di appartamenti ai vari piani, hanno impugnato la detta delibera, contestando la legittimità del progetto approvato, che prevedeva modifiche strutturali ritenute non conformi alla normativa vigente.
Gli attori hanno sostenuto che il progetto violava le prescrizioni tecniche in materia di sicurezza antincendio e superamento delle barriere architettoniche; in particolare ritenevano non conforme la riduzione della larghezza delle scale a soli 54 cm, giudicata insufficiente ai fini della sicurezza e dell’accessibilità. Analogamente, contestavano le dimensioni ridotte della cabina ascensore, che non avrebbero consentito il transito di una sedia a rotelle o di una barella, compromettendo il rispetto delle norme in materia di abbattimento delle barriere architettoniche. Gli stessi condomini hanno inoltre evidenziato che la delibera impugnata riproponeva contenuti già oggetto di precedenti impugnazioni, una delle quali si era conclusa con la revoca della delibera e l’altra con la dichiarazione di inidoneità del progetto per carenza documentale.
Il condominio ha eccepito l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e ha sostenuto che le norme richiamate dagli attori non erano applicabili allo stabile, costruito negli anni ’60. Il convenuto inoltre ha difeso la legittimità del progetto, affermando che la larghezza residua delle scale (circa 82 cm) era conforme ai chiarimenti ministeriali e sufficiente a garantire la fruibilità.
La richiesta di sospensione dell’efficacia della delibera è stata rigettata dal Tribunale, ritenendo insussistenti sia il fumus boni iuris sia il periculum in mora. Il giudice ha rilevato che le norme tecniche invocate non trovavano applicazione nel caso concreto e che la riduzione delle scale non comprometteva la loro utilizzabilità.
Dopo il tentativo di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo, il giudizio è proseguito con l’istruttoria, che ha incluso una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) affidata a un ingegnere. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Una riduzione delle scale conseguente all’installazione di un ascensore rende automaticamente illegittima l’installazione di tale impianto?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Pur prendendo atto delle conclusioni del CTU, secondo cui il progetto dell’ascensore non rispettava le dimensioni minime previste dal D.M. 236/1989 (cabina troppo stretta e porta di larghezza insufficiente), lo stesso giudice ha tuttavia ritenuto che tali prescrizioni non trovassero applicazione al caso concreto, in quanto l’edificio era stato realizzato negli anni ’60, ossia prima dell’entrata in vigore della legge n. 13/1989 e del relativo decreto attuativo. Secondo il giudice, l’installazione dell’ascensore in un edificio preesistente non equivale a una ristrutturazione integrale, e pertanto non può far scattare l’obbligo di conformità alle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche. Sotto diverso aspetto, il Tribunale ha notato che è stata prevista nel progetto approvato dall’assemblea una riduzione delle scale a 0,83 m. In considerazione del fatto che tale valore, tenuto conto delle misurazioni eseguite dal CTU in ogni piano dello stabile, è stato sostanzialmente rispettato, il giudicante ha affermato, condividendo quanto dedotto dal perito, che l’opera realizzata, ed in particolare, le scale, sono conformi alla normativa antincendio. Il Tribunale ha osservato che ascensore e scale risultano complessivamente conformi anche alla normativa antisismica. Infine il Tribunale ha preso atto che il CTU ha effettivamente riconosciuto un deprezzamento degli immobili a seguito dell’installazione dell’ascensore e della riduzione delle scale. Tuttavia, sul piano giuridico, il giudice ha osservato che gli attori non hanno fornito una prova concreta e specifica del danno subito. Il decidente ha ritenuto però che la sola CTU non fosse sufficiente a fondare una condanna risarcitoria, in assenza di una adeguata attività probatoria da parte degli attori.

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4. Le riflessioni conclusive

Il Tribunale ha ritenuto non vincolante il rispetto delle misure minime previste dal D.M. 236/1989 per la cabina ascensore, escludendo l’illegittimità del progetto sotto questo profilo.
Le prescrizioni di cui alla legge n. 13/1989 e al decreto attuativo n. 236/1989, si applicano, conformemente al principio di irretroattività fissato dall’art. 11, primo comma, delle preleggi, ai soli edifici realizzati successivamente all’entrata in vigore della legge o agli edifici preesistenti la cui integrale ristrutturazione sia successiva (si veda Cass. civ., sez. II, 14/06/2022, n. 19087). Tuttavia il Ministero dell’Interno – Dipartimento dei Vigili del Fuoco (protocollo P1424/4122 del 24 dicembre 2002) offre importanti e dirimenti chiarimenti proprio in ordine alla larghezza delle scale di edifici esistenti. In tale prospettiva, un valido riferimento per il dimensionamento minimo delle scale può essere individuato nel D.lgs. n. 626/1994, come modificato dal D.lgs. n. 242/1996, il quale stabilisce una larghezza minima di 0,80 metri per porte e portoni negli ambienti di lavoro. Si ricorda comunque che nel conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall’installazione di ascensore si risolverebbe non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, vanno privilegiate le prime, trattandosi di soluzione conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32 Cost.) e della funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.). L’installazione dell’ascensore rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica, rientra tra le facoltà riconosciute a detti condomini di apportare a proprie spese, una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini (Cass. civ., Sez. II, 14/02/2012, n. 2156).

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