Individuazione posti auto dei condomini: fasi e procedimenti

L’individuazione dei posti auto spettanti ai condomini ex lege 765/1967 può essere ottenuta in fasi e procedimenti differenti? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: art. 41 sexies, legge 1150/1942
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1436 del 15/01/2024

1. La vicenda: l’individuazione dei posti auto

Alcuni condomini citavano in giudizio il costruttore, al fine d’accertare il loro diritto reale d’uso degli spazi riservati a parcheggio, ai sensi dell’art. 41 sexies, L. n. 1150/1942, come integrata dalla L. n. 765/1967. Il Tribunale riconosceva in forma generica il vantato diritto, rimettendo ad altro giudizio la determinazione della superficie spettante per legge agli intervenuti. Successivamente altra decisione del Tribunale, in accoglimento della domanda, determinava la superficie di sosta spettante agli attori e ne disponeva la fisica individuazione, nonché il varco d’accesso, con condanna del convenuto a consegnare le chiavi o gli strumenti elettronici che consentivano l’accesso ed a permettere il posteggio nelle aree individuate “senza limitazioni di orario e senza bisogno di intervento” da parte di terzi. La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado. Il costruttore ricorreva in cassazione. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La questione

La pronuncia d’accertamento del diritto reale d’uso dei parcheggi emessa in favore dei condomini può precludere loro altra e diversa domanda, che da quell’accertamento deriva, diretta a quantificare i metri quadrati di estensione del diritto e l’eventuale specificazione dell’area concretamente asservita?

3. La soluzione

La Cassazione ha affermato che – almeno per la fattispecie trattata – tra la pronuncia giudiziaria che accerta in giudizio il citato diritto uso esclusivo che trae fondamento dalla cosiddetta L. n. 765/1967 e quella, invece, che ne stabilisce la portata pratica, individuando specificamente gli stalli da riservare al parcheggio al condomino istante, non vi è alcuna pregiudizialità necessaria, ove vengano ottenute in fasi e procedimenti differenti. I giudici supremi hanno precisato che la pronuncia d’accertamento emessa in favore dei condomini non può precludere loro altra e diversa domanda, che da quell’accertamento deriva, diretta a quantificare i metri quadrati di estensione del diritto e l’eventuale specificazione dell’area concretamente asservita.

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4. Le riflessioni conclusive

I parcheggi costruiti dopo la legge Ponte n. 765/1967 e fino al 2005 sono disciplinati dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in virtù del quale “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.
I parcheggi di cui alla legge Ponte n. 765/1967 sono caratterizzati dall’essere stati costruiti contestualmente al fabbricato dove si trovano le unità immobiliari e in misura non inferiore al suddetto rapporto. Tali parcheggi sono legati da un vincolo di pertinenzialità alle unità immobiliari del condominio e possono circolare solo assieme alle unità principali e nell’ipotesi in cui la proprietà sui parcheggi venga riservata al costruttore oppure venga ceduta a terzi occorre prevedere almeno il diritto reale d’uso a favore dei condomini per non incorrere nella parziale nullità del contratto.
La legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 spetta non già all’amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori (App. Roma 9 agosto 2022 n. 5320).
La Cassazione ha sottolineato il diritto del venditore/costruttore a chiedere e ottenere una integrazione del prezzo con riferimento alle compravendite concluse con i soggetti ai quali è stato riconosciuto il diritto di parcheggio su aree che si era riservato in proprietà; i giudici di legittimità hanno precisato che si tratta di un corrispettivo, il quale ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto e che deve essere oggetto, in virtù del principio dispositivo, di apposita domanda giudiziale (Cass. civ., sez. II, 15/01/2024, n. 1436). In ogni caso – come ha chiarito la decisione in commento – l’individuazione dei posti auto spettanti al condomino può avvenire in fasi e procedimenti differenti.
Per i parcheggi costruiti dopo il 2005 è stato escluso il suddetto vincolo pertinenziale ai sensi della legge n. 246/2005 che ha introdotto il comma 2 dell’art. 41-sexies L. 1150/1942 ai sensi del quale è prevista la libera trasferibilità dei parcheggi di cui al comma 1, relativi a costruzioni realizzate dopo il 16 dicembre 2005 o per quelle realizzate prima di tale data ma per le quali non siano iniziate (prima del 16 dicembre 2005) le cessioni delle singole unità immobiliari. La Cassazione ha precisato che l’intervento semplificativo del legislatore, di cui alla novella del 2005, non ha natura interpretativa, ma deve essere qualificato come intervento con portata innovativa (che non ha natura imperativa, né effetto retroattivo), il che implica come tale semplificazione non sia applicabile ai parcheggi costruiti precedentemente all’entrata in vigore della legge medesima (Cass. civ., sez. II, 28/01/2019, n. 2265).