La mancata costituzione del fondo ex art. 1135 co. 1 c.c.

In caso di mancata costituzione del fondo previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., le delibere assembleari adottate per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni sono nulle.

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale Modena - I sez. civ. – sentenza n. 763 del 16-05-2019

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riferimenti normativi: art. 1135 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Latina, sentenza del 8/2/2018, n.359; Trib. Udine, sentenza del 17/1/2018; Trib. Roma, sentenza del 19/6/2017

La vicenda

Un condomino decideva di impugnare la delibera con cui l’assemblea aveva deciso l’installazione di un ascensore nella scala B del palazzo.

A giudizio dell’attore tale decisione assembleare violava l’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. in quanto i lavori di manutenzione straordinaria decisi dall’assemblea dei condomini erano stati disposti senza la contestuale previsione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare dei lavori, previsto obbligatoriamente dal citato articolo.

Il condominio si difendeva osservando che, in buona sostanza, il fondo era stato costituito, sia pure concretamente prevedendo unicamente la rateizzazione dell’importo con 36 rate mensili, una contabilità separata, l’apertura di un conto corrente ad hoc, un diverso codice fiscale della scala B.

La questione

In caso di mancata costituzione del fondo previsto dall’art. 1135, comma 1 n. 4, c.c., le delibere assembleari adottate per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni sono valide se i condomini comunque prevedono una contabilità separata ed una rateizzazione dei pagamenti dell’importo dei lavori?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto ai condomini osservando che il fondo speciale previsto dall’art. 1135, c. 1 n. 4 deve essere costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera.

Il giudice ha notato infatti che tale norma, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è infatti da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati,

In ogni caso il Tribunale esclude che si possa assimilare, da un lato la costituzione del fondo speciale con la tenuta di una contabilità separata dei lavori, dall’altro la rateizzazione dell’importo con il pagamento a stati di avanzamento, trattandosi di ipotesi distinte.

La costituzione di un fondo speciale, tutela infatti il singolo condomino dal dover rispondere (potenzialmente) per l’intero importo dei lavori.

La costituzione del fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino permetterebbe infatti di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l’adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione.

Nulla di tutto questo sarebbe offerto dalla semplice contabilità separata.

Per di più la tesi che sostiene l’equiparazione della tenuta di una contabilità separata alla costituzione del fondo speciale permetterebbe di fatto di eludere l’obbligo imposto dall’art. 1135 c.c., con un semplice artificio formale.

Del resto il Tribunale ritiene vi sia una profonda differenza tra rateizzazione del pagamento e pagamento per stadi di avanzamento.

La rateizzazione infatti non sottrae il singolo condomino dalla potenziale responsabilità per l’intero importo dei lavori, sia pure pagato a rate.

Al contrario la preventiva costituzione di un fondo speciale per ciascuno stato di avanzamento scongiura questo rischio posto che le obbligazioni vengono assunte di volta in volta al completamento di ciascuno stadio ma previa costituzione di un fondo per far fronte agli importi di ogni fase.

Secondo il Tribunale quindi deve quindi escludersi che la rateizzazione valga ad integrare il requisito di cui all’art. 1135 c.c., tanto più se si considera che nel caso di specie i lavori sono stati eseguiti in un’unica soluzione.

Le riflessioni conclusive

L’art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini) in vigore prima della legge n. 220/2012 (riforma del condominio) precisava che, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede……, 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale».

Il testo in vigore dopo la riforma del condominio era il seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori»

Successivamente, il presente numero è stato modificato dall’art. 1, comma 9, lett. d), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9.

Attualmente l’articolo stabilisce che, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede… : 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Tale modifica affida ai condomini la facoltà alternativa di stabilire in delibera che il contratto da stipulare con l’appaltatore dei lavori di manutenzione straordinaria o delle opere di innovazione preveda un pagamento collegato agli stati di avanzamento, nel qual caso il fondo speciale può essere costituito in relazione ai pagamenti dovuti di volta in volta.

E’ evidente come il legislatore abbia voluto prevenire, in senso assoluto ed anche per interventi straordinari o innovativi di non rilevante entità economica, il rischio che il condominio sia privo dei relativi fondi per poter procedere a quanto già deliberato.

Naturalmente più basso sarà l’importo dei lavori e più sarà possibile avere disponibile, anche in unica soluzione, il prezzo d’appalto.

La non obbligatorietà della preventiva costituzione del fondo condominiale per l’intero importo dei lavori da svolgersi è quindi affidata all’espressa approvazione in sede di delibera di un contratto che fissi il pagamento per stati di avanzamento dei lavori.

Secondo diverse decisioni di merito l’esecuzione delle opere di manutenzione e dei lavori è condizionata alla preventiva costituzione del fondo e, a sua volta, la costituzione del fondo è condizione di corrispondenza alla legge della delibera di approvazione dell’intervento manutentivo (o dell’innovazione) e tale profilo può senz’altro costituire oggetto di verifica e sindacato da parte del giudice.

Il fondo speciale obbligatorio quindi è una garanzia necessaria in quanto prevista dalla legge con la conseguenza che la sua assenza determina una nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo (Trib. Milano, Sez. VI, 30.5.2017 n. 6132).

In ogni caso dall‘esame delle suddette pronunce si deduce che la prescrizione dell‘obbligatorietà della costituzione del fondo e l‘entità dello stesso vada a rafforzare l‘impostazione già delineata dal legislatore del 1942; viene tutelato il condominio nel suo complesso, trattandosi di uno strumento idoneo a facilitare gli interventi manutentivi; vengono tutelati i condomini in quanto, da un lato, viene escluso il rischio individuale di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c. poiché la somma risulta appositamente vincolata e destinata a soddisfare il creditore, dall‘altro lato, i condomini sono consapevoli di dover effettuare esborsi in vista di interventi specifici e per costi preventivamente determinabili; viene tutelato l‘interesse dei terzi che si trovano ad operare con un soggetto che risulta solvibile.

L’obbligatorietà del fondo speciale induce a ritenere che senza la sua costituzione non si possa dare il via ai lavori, anche se va tenuto conto che la norma che lo prevede non è inderogabile (né sono previste sanzioni in caso di sua violazione), per cui la stessa potrebbe essere rivista in sede assembleare (anche limitatamente alla singola fattispecie oggetto di delibera) dall’unanimità dei condomini.

Tuttavia secondo il Tribunale di Modena l’art. 1135, c. 1 n. 4, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è invece da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata.

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