Il singolo condomino non può aprire due porte carrabili abnormi nel muro perimetrale comune per mettere in comunicazione il proprio garage con il cortile comune e con la via pubblica

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 26703 del 24-11-2020

riferimenti normativi: art 1102 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 18/02/1998, n. 1708

La vicenda

Una condomina apriva due abnormi porte carrabili nel muro perimetrale del caseggiato per mettere in comunicazione il garage di proprietà esclusiva con il cortile comune e con la via pubblica. I condomini – che pretendevano il ripristino del muro condominiale – si rivolgevano al Tribunale per ottenere la rimozione delle porte carrabili. Il Tribunale non dava ragione ai condomini, mentre la Corte d’Appello accoglieva la richiesta degli stessi, rilevando come si era verificato un illecito utilizzo delle parti comuni, in quanto le aperture in questione, per le loro dimensioni, alteravano in modo significativo la destinazione del muro perimetrale, il quale veniva privato anche della sua funzione di contenimento (tesi sostenuta già dal CTU nella fase cautelare del giudizio). Del resto, secondo i giudici di secondo grado, a causa delle dette aperture abusive, si era sensibilmente ridotto l’uso del cortile comune a scopo di parcheggio, atteso che bisognava lasciare uno spazio di manovra alle autovetture che dovessero accedere al garage privato tramite una delle aperture realizzate. La soccombente ricorreva in cassazione, osservando, tra l’altro, che l’apertura verso la pubblica via non era collegata col cortile e, perciò, non interferiva con l’area di parcheggio fruita dagli altri condomini; in ogni caso rilevava che i giudici di secondo grado avevano disatteso le conclusioni contenute nella consulenza tecnica d’ufficio svolta nella fase cautelare, secondo cui le aperture non avevano pregiudicato la statica del muro (anche se aveva perso ogni funzione di contenimento).

La questione

Il singolo condomino può sempre aprire due porte carrabili abnormi nel muro perimetrale comune per mettere in comunicazione il proprio garage con il cortile comune e con la pubblica via?

La soluzione

Secondo la Cassazione i giudici secondo grado hanno deciso in modo coerente con i principi di diritto condominiale.

Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio può, infatti, aprire porte di comunicazione tra i vani stessi ed il contiguo cortile comune, a condizione che non ne risulti alterata la destinazione. In ogni caso, ad avviso dei giudici supremi, la consulenza tecnica d’ufficio – che ha escluso problemi per la statica del muro – è funzionale alla risoluzione di questioni di fatto che presuppongano soltanto cognizioni di ordine tecnico, senza poter formulare valutazioni circa la legittimità delle condotte dei condomini.

Le riflessioni conclusive

In condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt.1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 26/03/2002, n. 4314).

Entro questi limiti è legittima l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in quanto, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c.,

È legittima anche l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all’apertura di porte e di finestre realizzate dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. All’eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica, concessa dall’assemblea, può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune (Trib. Milano, Sez. XIII, 07/07/2012).

Al contrario, in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25775).

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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