Il locatore ha l’obbligo di restituire la cauzione a suo tempo incassata

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Roma - sentenza n. 15884 del 11-10-2021

Il locatore ha l’obbligo di restituire la cauzione a suo tempo incassata, a meno che non agisca in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore

 

riferimenti normativi: art. 11, l. n. 392/78

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 4725 del 09/11/1989

La vicenda

Un locatore richiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore moroso per canoni non pagati ed oneri condominiali non corrisposti, conduttore che poi rilasciava l’immobile condotto in locazione. A sostegno del ricorso venivano depositati diversi documenti, tra cui, il contratto di locazione sottoscritto e registrato, l’ordinanza di convalida di sfratto, il verbale di rilascio dell’immobile e l’attestazione dell’amministratore dello stabile relativa all’importo dovuto a titolo di conguagli di esercizio e quote. Il conduttore, però, chiedeva la compensazione della somma richiesta con il denaro versato per deposito cauzionale oltre ad interessi e rivalutazione dal momento della consegna.

La questione

Il locatore ha sempre l’obbligo di restituire la cauzione a suo tempo incassata?

Si approfondisca con:

-Il contratto di locazione e la garanzia di morosità;

-Affitto: in caso di danni, la caparra va restituita?

La soluzione

Il Tribunale ha ritenuto fondata la richiesta del conduttore di compensazione del credito (canoni e oneri condominiali) con gli importi versati dal conduttore a titolo di deposito cauzionale (importo a cui vanno aggiunti gli interessi e la rivalutazione dalla consegna della somma al soddisfo).

Come nota il Tribunale, infatti, il locatore, dopo il rilascio dell’immobile, avrebbe potuto ritenere la somma a titolo di deposito cauzionale presentando domanda di attribuzione contestualmente alla richiesta di pagamento dei canoni non versati dal conduttore. Nel caso esaminato, però, il conduttore ha rilasciato l’immobile locato (fatto documentalmente provato) ma dopo tale momento il locatore non ha domandato né preteso in via riconvenzionale la ritenzione della cauzione versata in sede di stipulazione, limitandosi ad eccepire la ricorrenza di asseriti e non meglio precisati e provati danni all’immobile. Alla luce di quanto sopra, posto che la compensazione legale opera conteggiando gli interessi legali sino alla data della pronuncia con decorrenza, per ogni posta attiva, dalle rispettive domande, il Tribunale di Roma ha accolto l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo seppure in punto di ricalcolo del dovuto alla luce dell’ammessa parziale compensazione.

Le riflessioni conclusive

La funzione del deposito cauzionale, previsto dall’art.11 della l. 27 luglio 1978, n. 392, è, infatti, quella di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi, non soltanto quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali.

Il deposito cauzionale disciplinato dall’articolo 11 della legge 392/78, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno anche in difetto di una espressa richiesta del medesimo conduttore.

L’obbligo, gravante sul locatore dell’immobile urbano, di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale ex art. 11 l. n. 392 del 1978 ha natura imperativa poiché persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole e impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione (venendo a maggiorare la cifra pattuita). Non può, però, conteggiarsi sul montante, anche la rivalutazione monetaria che il conduttore deve provare ex art. 1224 c.c.

In ogni caso, il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell’immobile, allo scopo di una eventuale futura rivalsa per pretesi danni, ma deve proporre domanda giudiziale, potendo altrimenti il conduttore agire per la restituzione anche con il ricorso alla procedura monitoria. A fronte dell’inadempimento del conduttore, il locatore non può, quindi, semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione, ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita: in tal caso l’obbligo restitutorio diviene esigibile solo all’esito del relativo giudizio (Cass. civ., sez. VI, 25/02/2015, n. 3882). Si noti che l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass. civ., sez. III, 09/11/1989 n. 4725). In particolare, se il locatore trattiene la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore senza, però, proporre domanda giudiziale per l’attribuzione della stessa, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o canoni impagati, il conduttore può richiedere ed ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice del luogo ove è sito l’immobile per ottenere il pagamento di quanto dovutogli: spetterà semmai al locatore, in sede di opposizione, far valere i propri diritti in ordine ai lamentati danni riscontrati nell’immobile rilasciato ovvero ad altre inadempienze poste in essere dal conduttore in riferimento al concluso rapporto di locazione (Trib. Roma 16 giugno 2016, n. 12246).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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