Il contratto di locazione e la garanzia di morosità

Quando si firma un contratto di locazione si deve versare una somma a titolo di garanzia di morosità.

In questa sede si tratterà della questione per comprenderne meglio le vicende giuridiche.

La differenza tra caparra e cauzione

Per comprendere la differenza che esiste tra questi due termini si deve dare una spiegazione in sintesi.

La caparra costituisce sia una somma pagata prima del prezzo pattuito, sia una garanzia per il caso in nel quale la parte che la versa non dovesse adempiere il contratto.

Se il contratto viene adempiuto la caparra viene trattenuta a compensazione del corrispettivo concordato, che in proporzione risulterà diminuito.

Se il contratto non viene adempiuto la caparra viene trattenuta a titolo di risarcimento del danno.

Se si tratta di caparra confirmatoria, la parte danneggiata può agire lo stesso in causa al fine di ottenere un risarcimento più alto, dimostrando il danno, mentre se si tratta di caparra penitenziale, la parte danneggiata non può pretendere più dell’importo stesso, e non ha diritto a ottenere un successivo risarcimento.

La caparra rappresenta una parte del corrispettivo e per questo viene tassata.

La cauzione viene versata lo stesso con la funzione di garantire l’altro contraente dall’adempimento altrui.

Se questo si dovesse verificare è possibile trattenere la cauzione, ma a differenza della caparra e dell’acconto, al termine del contratto la cauzione deve essere restituita alla parte che l’ha versata e e non essendo inclusa nel corrispettivo stabilito non viene tassata.

L’affitto prevede una caparra o una cauzione?

Il contratto di affitto può prevedere che l’inquilino, al momento della firma, paghi una cauzione, che a volte prende il nome di “deposito cauzionale”.

Non si tratta di una caparra.

La somma dovrà essere restituita all’inquilino alla fine della locazione.

La funzione della cauzione è quella di garantire il locatore nel caso di morosità dell’inquilino.

Se la persona in questione non è in regola con il canone, il proprietario dell’immobile può trattenere la cauzione, mentre non lo può fare a titolo di compensazione dell’importo con i danni subiti dall’immobile.

La cauzione può essere compensata con i danni provocati all’appartamento?

Se non esiste un accordo tra le parti, il locatore non può trattenere la cauzione pagata dall’inquilino come rimborso delle spese necessarie alla riparazione dell’appartamento, ad esempio per lavori di relativi alla manutenzione ordinaria dello stesso, come tinteggiatura delle pareti o ripristino del pavimento.

Secondo la giurisprudenza la funzione della cauzione è esclusivamente la compensazione di  eventuali inadempimenti relativi al canone.

Se il padrone di casa potesse trattenere la cauzione a titolo di risarcimento per i danni procurati all’appartamento si accorderebbe allo stesso un potere di autodeterminazione dell’ammontare dei danni.

Esempio

Alla fine della locazione i muri dell’immobile hanno bisogno di essere tinteggiati, l’inquilino è disponibile a fare imbiancare gli interni da un imbianchino di sua fiducia che gli applica un prezzo di favore.

Il locatore, da parte sua, vuole affidare i lavori a una ditta specializzata che chiede molto di più.

Per evitare che il locatore possa speculare su simili vicende, la giurisprudenza ha stabilito le determinate regole.

Se l’inquilino è in regola con i canoni di affitto il locatore gli deve restituire subito la cauzione.

Se l’immobile presenta dei danni, il locatore che non riesca a concordare con il conduttore l’ammontare degli stessi, deve andare davanti al giudice e porre in essere una causa affidando allo stesso il compito di quantificare gli importi necessari alla riparazione.

Il locatore non può trattenere la cauzione per compensare i danni che l’appartamento ha subito, a meno che non proponga subito una causa al fine di ottenere la quantificazione dei danni.

La cauzione non prevista dal contratto

Se nel contratto non è presente una clausola che prevede espressamente l’obbligo della cauzione, la stessa non può essere richiesta da parte del proprietario della casa.

A volte, oltre alla cauzione, nel contratto di affitto è previsto di pagare prima due o tre mesi.

Una simile clausola viene ritenuta legittima.

In presenza di simili circostanze, l’inquilino non dovrà pagare le prime mensilità, che risulteranno coperte, ma inizierà a pagare i canoni dopo questi mesi.

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, la clausola che impone al conduttore il pagamento di somme diverse dal canone e dal deposito cauzionale, è nulla.

Non sono previste somme a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”.

Il conduttore che le avesse pagate può chiedere al locatore la restituzione delle stesse.

La clausola di un contratto di locazione che ha in oggetto l’imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale, è nulla.

L’ammontare della cauzione per l’affitto

La cauzione per l’affitto non può superare il limite massimo di tre mensilità di canone.

A questo proposito, si ritiene che le parti possano concordare un importo superiore purché in misura adeguata e ragionevole.

Ad esempio se la locazione è relativa a un immobile di pregio particolare o con rifiniture di valore.

La somma versata a titolo di cauzione non può essere aumentata durante il rapporto neanche in considerazione dell’aumento del canone dovuto in relazione agli aggiornamenti che la legge abbia previsto.

Cauzione e interessi

Nonostante il contratto non lo preveda, oppure, se lo dovesse escludere, sulla cauzione maturano sempre gli interessi che il proprietario della casa deve sempre pagare all’inquilino anche se lo stesso non ne faccia non ne fa espressa richiesta.

Se alle scadenze annuali gli interessi non dovessero essere pagati, gli stessi devono essere restituiti, insieme al deposito relativo alla cauzione, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha adempiuto alle sue obbligazioni.

Il locatore può compensare gli interessi attraverso i canoni non pagati.

La restituzione della cauzione

La cauzione che viene pagata all’atto della firma del contratto di locazione, deve essere restituita alla scadenza dello stesso, a condizione che il conduttore non sia in arretrato con i canoni.

Se il locatore trattiene la somma a titolo di rimborso danni, senza proporre in contemporanea la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo al fine di ottenere la restituzione della stessa.

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