I condomini devono consentire al vicino di entrare nel cortile comune per intonacare la parete del suo fabbricato limitrofo e realizzare le altre opere manutentive, senza poter pretendere un’indennità se il disagio è minimo

Scarica PDF Stampa
 

riferimenti normativi: art 843 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 1908 del 27/01/2009

La vicenda

La proprietaria di un immobile confinante con un caseggiato chiedeva – senza successo – ai vicini condomini di poter passare nel cortile condominiale vicino per intonacare un muro del suo fabbricato e realizzare altre opere.

Il Tribunale  – a cui la proprietaria si rivolgeva – non condivideva la posizione dei condomini (che sostenevano l’insussistenza dei presupposti per l’esercizio del diritto di accesso) e, conseguentemente, autorizzava la proprietaria a passare coattivamente nello spazio condominiale per realizzare le necessarie opere manutentive, senza dover indennizzare i condomini; tale decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello secondo cui la richiesta di accesso al cortile era pienamente comprensibile in quanto rappresentava l’unica soluzione possibile atteso che alla parete da intonacare era possibile giungere solo dal cortile del condominio. In ogni caso i giudice di secondo grado non ritenevano che i condomini avessero diritto all’indennità ex art. 843, osservando che le impalcature avevano occupato solo una parte ridotta del cortile, senza provocare alcun danno.

I condomini ricorrevano in cassazione, lamentando, tra l’altro, la mancanza di accertamenti da parte dei giudici di secondo grado circa, la necessità del transito, l’esistenza di soluzioni alternative, eventualmente meno gravose, la dubbia liceità dell’opera cui era funzionale il passaggio; in ogni caso il condominio sottolineava che i giudici di secondo grado non avevano considerato l’entità del pregiudizio arrecato ai condomini, trascurando che l’accesso aveva comportato l’occupazione dell’area con il deposito di materiali e attrezzature e, quindi, l’impossibilità di parcheggiare i veicoli dei ricorrenti.

 

La questione

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

I condomini possono opporsi alla richiesta del vicino di entrare nel cortile condominiale per intonacare la parete del suo fabbricato limitrofo e realizzare le altre opere manutentive? La collettività condominiale può sempre pretendere un’indennità per l’occupazione temporanea del vicino di una parte condominiale?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai condomini.

Secondo i giudici supremi i condomini dovevano consentire al vicino l’accesso e il passaggio nel cortile condominiale, per permettergli di effettuare lavori nella sua proprietà in quanto, dopo una valutazione complessiva dello stato dei luoghi e degli elementi acquisiti nei giudizi di primo e secondo grado, non sono emerse soluzioni alternative meno gravose per la collettività condominiale e per la proprietaria.

In ogni caso la Cassazione ha confermato la legittimità della decisione della Corte di appello che ha negato ai condomini un’indennità “da occupazione”, soluzione che i giudici supremi hanno ritenuto condivisibile in considerazione dell’esigua porzione utilizzata del cortile che è stato occupato per poco tempo.

Le riflessioni conclusive

L’art. 843 del codice civile, che regola l’accesso al fondo, stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso procura un danno, è dovuta un’adeguata indennità. Il proprietario deve permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale.

Ciò premesso occorre sottolineare che, ai fini della verifica delle condizioni di cui all’art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito (Cass. civ., sez. II, 26/11/2008, n. 28234); tuttavia il giudice deve comunque verificare i presupposti che legittimano il proprietario ad accedere al fondo altrui; di conseguenza colui contro il quale si chiede l’accesso può opporre a difesa del diritto di proprietà la mancanza della legittimazione o delle condizioni dell’azione o ancora l’illiceità dell’opera (Cass. civ., sez. II, 05/04/2011, n. 7768).

In ogni caso, come prevede il secondo comma dell’art. 843 c.c., se l’accesso causa danno è dovuta un’indennità al proprietario danneggiato.

In particolare considerato che l’obbligo del proprietario di consentire l’accesso o il passaggio del vicino costituisce un’obbligazione propter rem, appare più confacente alla lettera della legge, considerare l’espressione “indennità” come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell’occupazione, fermo restante l’obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908).

Tale principio non vale però se l’accesso al fondo ha determinato l’occupazione per un periodo limitato di una parte ridotta del cortile, senza alcun pregiudizio per le facoltà di uso dell’area da parte del proprietario.

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

 

Sentenza collegata

105397-1.pdf 1.61MB

Iscriviti alla newsletter per poter scaricare gli allegati

Grazie per esserti iscritto alla newsletter. Ora puoi scaricare il tuo contenuto.

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento