Frazionamento del magazzino: effetti sulle tabelle millesimali

Il semplice frazionamento di un magazzino è davvero neutro ai fini millesimali o può, in casi particolari, modificare i rapporti proporzionali tra le unità? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 69 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sentenza del 24/06/2016, n. 13184

1. Box auto e millesimi contestati: origine della lite

La vicenda trae origine dalla contestazione, da parte di alcuni condomini proprietari di sei box situati al piano fondi di un condominio, delle tabelle millesimali di proprietà in uso nello stabile. Gli attori ritenevano che tali tabelle fossero affette da un errore oggettivo e rilevante, tale da giustificarne la revisione giudiziale ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. In particolare, lamentavano che i millesimi attribuiti ai box fossero eccessivi rispetto al reale valore proporzionale delle unità, con conseguente ripartizione iniqua delle spese condominiali.
Il condominio si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda, sostenendo che le tabelle storiche erano corrette e che il frazionamento del magazzino originario in più box non aveva inciso sui rapporti millesimali complessivi. In ogni caso secondo il convenuto bisognava utilizzare il valore commerciale (es. quotazioni OMI) quale parametro della millesimazione.
Il Tribunale disponeva una consulenza tecnica d’ufficio, affidata ad un geometra, con l’incarico di verificare l’esistenza di errori tabellari e, se del caso, di predisporre nuove tabelle conformi ai criteri di legge. La CTU evidenziava che l’edificio, risalente ai primi anni ’50, comprendeva dieci appartamenti e un piano fondi originariamente costituito da un unico magazzino, cui erano stati attribuiti 210 millesimi. In epoca successiva però tale magazzino era stato trasformato in autorimessa e suddiviso in otto box, senza che le tabelle fossero state aggiornate secondo criteri tecnici verificabili.
La consulenza evidenziava che le tabelle in uso non riportavano superfici, coefficienti o criteri di calcolo, rendendo impossibile verificarne la conformità ai principi di proporzionalità stabiliti dagli artt. 1118 e 1123 c.c. Inoltre, il confronto tra i millesimi storici e quelli ricalcolati mostrava alterazioni superiori a un quinto per numerose unità, integrando il presupposto dell’art. 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 2.
Il CTU rilevava anche incongruenze nella distribuzione dei millesimi, con un carico eccessivo attribuito ai box rispetto agli appartamenti, segno di un errore originario nella formazione delle tabelle. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il frazionamento incide davvero sull’equilibrio millesimale?

Il frazionamento del magazzino in più box ha realmente inciso sull’equilibrio millesimale dell’edificio al punto da rendere necessaria la revisione delle tabelle ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.?

3. Il Tribunale: revisione necessaria e criteri corretti

Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Le critiche del condominio, fondate sull’asserita irrilevanza del frazionamento e sulla pretesa necessità di utilizzare valori commerciali, sono state ritenute infondate. Il Tribunale ha osservato che l’art. 68 disp. att. c.c. esclude espressamente criteri legati al valore di mercato, ai canoni locativi o allo stato manutentivo; inoltre lo stesso giudice ha rilevato che la giurisprudenza richiamata dal condominio riguardava casi diversi, nei quali il frazionamento non aveva alterato i rapporti proporzionali tra le unità.
Alla luce di tali elementi, il giudice genovese ha ritenuto pienamente integrati i presupposti per la revisione giudiziale delle tabelle millesimali.
La CTU è stata giudicata “logicamente coerente, metodologicamente motivata e congruamente riscontrata”, e le sue conclusioni sono state integralmente recepite dal giudice. Per questo motivo, il Tribunale ha disposto la sostituzione delle tabelle vigenti con quelle elaborate dal CTU, ritenute coerenti con i parametri normativi e con la reale configurazione dell’edificio. Il giudice genovese ha inoltre ordinato all’amministratore di allegare le nuove tabelle al regolamento condominiale, così da renderle pienamente operative per le future ripartizioni delle spese. L’efficacia è stata fissata a partire dall’esercizio successivo alla comunicazione della sentenza, in modo da garantire una transizione ordinata e trasparente.
Il condominio è stato condannato al pagamento delle spese di lite e delle spese di CTU, in ragione della sua soccombenza e della necessità dell’accertamento tecnico per verificare l’erroneità delle tabelle.

4. Quando il frazionamento non è più neutro: principi e limiti

Il frazionamento di un immobile facente parte di un caseggiato può determinare una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino e poi suddivisa tra due o più condomini. Tale operazione impone di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, mentre normalmente non incide sulle tabelle millesimali, con la conseguenza che non sussistono i presupposti di applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c.
A tale proposito la giurisprudenza ha affermato che il frazionamento di un’unità immobiliare non modifica l’equilibrio millesimale complessivo: la somma dei valori delle porzioni derivate coincide con il valore originario e, soprattutto, i rapporti di proporzione tra le varie unità dell’edificio rimangono invariati. In altre parole, il frazionamento non produce alcun effetto sostanziale sulla struttura condominiale (Cass. civ., sez. II, 24/06/2016, n. 13184; Cass. civ., 03/06/2019, n. 15109).
Il principio sopra espresso non può essere considerato assoluto. Esistono infatti situazioni in cui il frazionamento non si limita a una mera redistribuzione interna della quota, ma determina un mutamento concreto dell’assetto condominiale.
In tali casi, l’operazione non si esaurisce nella semplice diversa intestazione dei millesimi, ma incide sulla struttura stessa del condominio: aumenta il numero delle unità, modifica il rapporto tra superfici e destinazioni d’uso, altera l’incidenza delle parti comuni e, soprattutto, può produrre variazioni significative nel valore proporzionale delle singole proprietà. Quando ciò accade, il frazionamento non è più neutro e può integrare i presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c., rendendo necessaria la revisione delle tabelle.

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