E’ valida la clausola del regolamento che impone la preventiva autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea per l’esecuzione di opere sulle parti comuni da parte del singolo condomino

E’ valida la clausola del regolamento che impone la preventiva autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea per l’esecuzione di opere sulle parti comuni da parte del singolo condomino

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 29924 del 18-11-2019

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riferimenti normativi: art.  1120 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30528 del 19/12/2017; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013

La vicenda

In un condominio una clausola del regolamento prevedeva che i condomini, prima di apportare alle cose comuni le modificazioni di cui all’art. 1102 c.c., dovessero darne comunicazione scritta all’amministratore o in sua assenza agli altri condomini attendendo il relativo benestare.

Alcuni condomini, senza chiedere l’autorizzazione prevista dal regolamento, installavano alcuni condizionatori e delle caldaie sulla facciata del caseggiato. Le opere con apposita delibera venivano però ratificate (ma dopo l’esecuzione delle opere) dall’assemblea.

Secondo un condomino – che si rivolgeva al Tribunale – tale decisione era illecita in quanto secondo il regolamento l’autorizzazione alle opere poteva essere solo preventiva; in ogni caso riteneva la collocazione delle caldaie e dei condizionatori in facciata lesive del decoro del caseggiato.

Il Tribunale respingeva la domanda e tale sentenza veniva confermata dalla Corte d’Appello, secondo cui l’autorizzazione concessa dall’assemblea, benché “indubbiamente tardiva”, rientrava comunque nell’ambito delle decisioni di opportunità o convenienza dei condomini non sindacabili dall’autorità giudiziaria.

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La questione

E’ valida la clausola del regolamento che impone la preventiva autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea per l’esecuzione di opere sulle parti comuni da parte del singolo condomino? Tale autorizzazione deve essere solo preventiva o può essere, in via di ratifica, successiva alle opere sulle parti comuni del condominio?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condomino.

Secondo i giudici supremi i singoli condomini non possono sottrarsi all’obbligo derivante dalle disposizioni del regolamento di natura contrattuale che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione degli organi amministrativi del condominio per eseguire qualsiasi lavoro sulle cose comuni o sulle parti esclusive.

In tal caso le modificazioni apportate da uno dei condomini, nella specie alle parti comuni, in assenza della preventiva autorizzazione prevista dal regolamento di condominio sono da considerare come abusive e pregiudizievoli dell’edificio.

Tuttavia secondo la Cassazione è certamente ammissibile anche una convalida successiva all’esecuzione delle opere da parte dell’assemblea o dell’amministratore; in tal caso però i condomini assenti o dissenzienti possono sempre impugnare la delibera assembleare di “autorizzazione successiva” alla modifica ove essa risulti comunque lesiva del decoro architettonico dell’edificio, non potendosi parlare di un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini.

Quindi, quando una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, si deve riconoscere all’assemblea la facoltà di ratificare le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione;  tale delibera “autorizzativa” però può essere contestata da ciascun condomino che ritenga le opere consentite lesive del decoro architettonico del fabbricato.

Le riflessioni conclusive

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell’art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.

Di conseguenza si può affermare che non è nulla o inefficace, né contraria a diritto la disposizione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta qualsiasi innovazione o mutamento di destinazione delle cose comuni nell’interesse del singolo condomino senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale o dell’amministratore.

Del resto, tale clausola, accettata da tutti i condomini, pone un divieto che vale per tutti i condomini e che può essere superato solo con l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore: sussistono, dunque, una parità di trattamento ed una reciprocità nelle limitazioni perché il divieto è operante per tutti i condomini e tutti devono rivolgersi all’assemblea (o all’amministratore) per ottenere un’autorizzazione in deroga.

Naturalmente le opere eseguite nelle parti comuni in assenza della preventiva autorizzazione prevista dal regolamento di condominio, rendono presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell’edificio; di conseguenza ogni singolo condomino può pretendere la demolizione delle opere abusive.

Che poi l’assemblea, nel suo apprezzamento, possa consentire ad un condomino e negare ad un altro le modifiche delle parti comuni è conseguenza naturale di un meccanismo che i condomini hanno accettato.

È possibile, quindi, che venga concessa ad un condomino l’autorizzazione ad eseguire una determinata opera e la stessa innovazione sia negata ad un altro partecipante al condomino: l’autorizzazione dipende dalla volontà dell’assemblea che può darla o negarla ed il singolo condomino richiedente non può pretendere che l’autorizzazione gli sia concessa perché ciò equivarrebbe ad abrogare detta disposizione del regolamento.

Se viene concessa, il condomino può però procedere con le modifiche che devono comunque rimanere nei limiti dell’articolo 1102 c.c. e non possono ledere il decoro del caseggiato.

In ogni caso si deve riconoscere all’assemblea la facoltà di ratificare o convalidare ex post le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione.

Non possono però essere autorizzate opere lesive del decoro del caseggiato.

Il decoro architettonico, che caratterizza la fisionomia dell’edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.

Quindi il condomino che, ad esempio, vuole installare una canna fumaria sulla facciata in un caseggiato il cui regolamento impone il preventivo consenso dell’assemblea deve prima procurarsi l’autorizzazione della collettività condominiale, altrimenti l’opera sarebbe comunque abusiva.

Se autorizzato dall’assemblea è sempre possibile una contestazione da parte di altri condomini se l’opera autorizzata è illegittima per violazione del decoro.

Tale situazione si verifica certamente se la canna fumaria costituisce una sovrastruttura di notevoli dimensioni apposta nella facciata del palazzo condominiale, priva di qualsiasi collegamento dal punto di vista architettonico o funzionale con la parete esterna dell’edificio, soprattutto se l’ingombro della struttura provoca ombra sulle finestre dei vicini, diminuendone la luminosità.

Allo stesso modo una canna fumaria, larga 30 cm e alta oltre tredici metri costituisce un manufatto di rilevante impatto, capace di interferire negativamente anche nei confronti di un edificio con modesti canoni architettonici.

Naturalmente il problema non si pone se una clausola del regolamento vieta qualsiasi opera modificativa, persino migliorativa: in tale ipotesi è evidente che, una volta accertata la violazione del divieto previsto dal regolamento condominiale, deve senz’altro ritenersi illegittima l’apposizione della canna fumaria, rimanendo precluso per il giudice di merito ogni diversa valutazione circa la sussistenza di una concreta menomazione del decoro architettonico e di un effettivo pregiudizio derivato all’edificio condominiale.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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