E’ comune il cortile destinato al servizio della collettività condominiale

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez.VI Civile - sentenza n. 13317 del 28-04-2022

Indipendentemente dal fatto che sia accessibile solo da una proprietà esclusiva è sempre comune il cortile che per caratteristiche strutturali risulti destinato oggettivamente al servizio della collettività condominiale.

Riferimenti normativi: art. 1117 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 13874 del 09/06/2010

Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda 

Due condomini, mediante la posa in opera di un dissuasore metallico, precludevano agli altri condomini l’accesso ad un cortile posto all’interno dell’edificio, utilizzando tale spazio in via esclusiva. Altri due condomini si opponevano a tale iniziativa e richiedevano al Tribunale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’accertamento della proprietà comune del cortile. I convenuti invocavano, in via riconvenzionale, l’accertamento del rapporto pertinenziale esistente tra il cortile oggetto di causa e la porzione immobiliare di loro proprietà esclusiva

Il Tribunale rigettava sia la domanda principale (qualificandola come rivendicazione e ritenendo non conseguita la prova del diritto rivendicato), sia la domanda riconvenzionale, per assenza dei relativi presupposti, in fatto e in diritto. La Corte di Appello riformava la decisione del Tribunale. Secondo i giudici di secondo grado lo spazio oggetto di causa aveva, per sua natura, proprio la funzione di dare luce ed aria agli ambienti che vi si affacciavano, e sulla base di questo elemento ne ha ravvisato la proprietà comune in capo ad entrambe le parti. I condomini che avevano cercato di “impossessarsi” del cortile ricorrevano in cassazione, contestando l’esistenza dei presupposti per la configurazione della comproprietà; in particolare sottolineavano che il cortile non era accessibile da parte dei vari comproprietari, ma era e destinato, per le sue caratteristiche strutturali, a servire soltanto la loro proprietà esclusiva; del resto i ricorrenti deducevano che soltanto la loro proprietà aveva un accesso al cortile.

2. La questione 

È comune anche il cortile che dà aria e luce ai locali dei condomini che vi si affacciano anche se accessibile solo da una proprietà esclusiva?


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3. La soluzione 

La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. Secondo i giudici supremi i cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio. Come nota la Cassazione, nel caso esaminato, la Corte di Appello ha ritenuto, all’esito di un accertamento in punto di fatto, non utilmente censurabile in sede di legittimità, che la funzione dell’area controversa fosse quella di dare luce ed aria ai locali con aperture su di essa e sulla base di questo accertamento ha considerato comune l’area cortilizia in questione. In considerazione di quanto sopra i giudici supremi hanno evidenziato l’infondatezza della censura proposta dai ricorrenti, con la quale questi ultimi hanno invocano, in sostanza, una ricostruzione alternativa rispetto a quella proposta dal giudice di merito. Il ricorso pertanto è stato rigettato.

4. Le riflessioni conclusive 

In linea generale l’individuazione delle parti comuni, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari

Tale principio si applica certamente al “cortile” da intendersi lo spazio scoperto e, quindi, la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d’aria, la cui primaria funzione è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di essa si affacciano.

Il cortile è certamente utile a tutti i condomini (utilità di presa d’aria e luce o di accesso) e, di conseguenza, a meno che non risulti il contrario dal titolo o dalla destinazione particolare del bene di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità, si deve ritenere comune anche in caso di mancata fruizione, da parte delle unità immobiliari prive di affaccio sul cortile: infatti dette utilità non esauriscono affatto le potenzialità di sfruttamento del cortile, attinenti, tra l’altro, alla sosta o al parcheggio di veicoli, al deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità, al gioco dei bimbi ecc. (Cass. civ., Sez. II, 26/10/2000, n. 14128).

In ogni caso la Cassazione ha confermato il principio secondo il quale il cortile è un bene destinato a dare luce ed aria allo stabile comune e tale destinazione del bene, e la sua accessorietà rispetto all’edificio condominiale, non può essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino ma solo dal titolo di proprietà (Cass. civ., Sez. II, 23/10/2020, n. 23316).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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