Disdetta polizza condominiale: limiti poteri amministratore

Disdetta della polizza condominiale e limiti dei poteri dell’amministratore: inefficacia verso i terzi in assenza di delibera assembleare. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 8233 del 03/04/2007

1. La vicenda: la disdetta della polizza assicurativa

La causa nasceva da una polizza assicurativa stipulata dal condominio con una compagnia, polizza che prevedeva un premio annuale e che, secondo l’assicurazione, non era stato pagato alla scadenza del luglio 2020. L’assicurazione aveva quindi agito davanti al Giudice di Pace per ottenere il pagamento del premio arretrato, sostenendo che la disdetta inviata dall’amministratore nel maggio 2020 era inefficace perché non autorizzata dall’assemblea condominiale.
Il condominio, invece, difendeva la validità della disdetta, affermando che l’amministratore aveva agito nei limiti dei propri poteri e che, in ogni caso, l’assemblea aveva successivamente ratificato la sua decisione. Inoltre, secondo il condominio, nelle condizioni generali della polizza non era previsto alcun obbligo di preventiva delibera assembleare per recedere dal contratto.
Il Giudice di Pace, però, accoglieva la domanda dell’assicurazione. Secondo il giudice, il regolamento condominiale imponeva di assicurare l’edificio contro determinati rischi, ma la polizza sottoscritta dall’amministratore aveva una copertura più ampia e, soprattutto, era stata gestita (dalla stipula alla successiva comunicazione di recesso) senza alcuna autorizzazione dell’assemblea. Di conseguenza, il giudice di primo grado riteneva la disdetta inefficace e il premio del 2020 ancora dovuto. A questo punto il condominio impugnava la sentenza davanti al Tribunale, evidenziando come il Giudice di Pace avesse travisato i poteri dell’amministratore e non avesse considerato la successiva ratifica assembleare. A parere dell’appellante il giudice di primo grado aveva erroneamente interpretato l’art. 1130 c.c., poiché l’amministratore era già autorizzato dal regolamento condominiale (in particolare dall’art. 19) a gestire i rapporti assicurativi, compresa la disdetta della polizza. In secondo luogo evidenziava che la disdetta inviata dall’amministratore è stata successivamente ratificata dall’assemblea dell’8 febbraio 2021, con effetti pienamente validi ed efficaci. Secondo il condominio quindi la compagnia assicuratrice non poteva pretendere il pagamento del premio, essendo perfettamente consapevole del mancato rinnovo della polizza. Il terzo motivo riguardava l’interpretazione dei documenti contrattuali: secondo l’appellante, né la stipula né la disdetta della polizza richiedevano una preventiva delibera assembleare, né il contratto prevedeva il pagamento di somme dopo la comunicazione della disdetta. Nelle conclusioni dell’atto di appello, il condominio chiedeva quindi la riforma integrale della sentenza, il rigetto della domanda dell’assicurazione e la restituzione dell’importo già versato in esecuzione della decisione di primo grado, oltre interessi e spese. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

La ratifica assembleare può rendere efficace, nei confronti della compagnia assicuratrice, la disdetta inviata dall’amministratore senza poteri?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condominio. Il giudice di appello ha sottolineato come l’art. 19 del regolamento condominiale non prevedesse la possibilità per l’amministratore di stipulare e disdire la polizza senza una preventiva delibera assembleare, limitandosi a imporre al condominio l’obbligo di assicurare i fabbricati contro determinati rischi e conferendo all’amministratore un potere gestionale circoscritto alle sole pratiche relative ai sinistri e agli indennizzi. Nulla, invece, era scritto sulla facoltà dell’amministratore di sottoscrivere o cessare autonomamente il contratto assicurativo. Inoltre il Tribunale ha sottolineato che la ratifica dell’assemblea non poteva produrre effetti nei confronti della compagnia assicuratrice, soggetto terzo rispetto al rapporto di mandato tra condominio e amministratore. Poiché l’amministratore aveva comunicato la disdetta senza poteri, quella comunicazione era rimasta inefficace verso la compagnia, nonostante la successiva ratifica. Di conseguenza, il premio dell’annualità 2020‑2021 è risultato dovuto. Del resto la compagnia, appena verificata l’assenza di una delibera autorizzativa, aveva subito informato il condominio dell’impossibilità di considerare valida la disdetta. Infine, il Tribunale ha osservato che l’assenza, nel contratto, di una clausola che richieda la delibera assembleare per stipulare o recedere dalla polizza è irrilevante: tale necessità discende direttamente dalla legge.

4. Le riflessioni conclusive

La Cassazione ha stabilito che l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti al condominio. Infatti, la disposizione dell’articolo 1130 c.c., primo comma, numero 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato (Cass. civ., sez. II, 03/04/2007, n. 8233).
Più recentemente è stato evidenziato che affinché l’amministratore sia legittimato a stipulare un contratto di assicurazione dello stabile condominiale, non è richiesto il consenso di tutti i condomini, occorrendo soltanto, ed anche nel caso di assicurazione di durata superiore ad un anno, la delibera dell’assemblea, che deve essere assunta a maggioranza qualificata, non però ai sensi dell’art. 1136 c.c., comma quinto (trattandosi di un atto che non rientra nell’ambito delle innovazioni), bensì con quella prevista dall’art. 1136 c.c., commi secondo e quarto, sia in prima che in seconda convocazione (Cass. civ., sez. III, 06/07/2010, n. 15872). Una volta chiarito che la stipula di contratti che esulano dalle attribuzioni ordinarie dell’amministratore richiede una preventiva delibera assembleare, lo stesso principio vale anche per la loro cessazione. La disdetta, infatti, è un atto che incide sul rapporto contrattuale e pone fine a un vincolo in corso: non può essere considerata un semplice atto conservativo delle parti comuni.

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