Invalidità delibera di approvazione del rendiconto condominiale

È invalida la delibera di approvazione del rendiconto condominiale qualora non riporti il credito di un condomino definito da una sentenza passata in giudicato
riferimenti normativi: art. 1130- bis c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 9099 del 07/07/2000
Corte di Cassazione – sez. VI civ.- sentenza n. 1370 del 18-01-2023

1. La vicenda

Nel corso di una assemblea di condominio che prevedeva all’ordine del giorno l’approvazione del rendiconto, l’amministratore dichiarava di aver ricevuto una comunicazione del legale di due condomini i quali, verificando l’invito di convocazione ed allegati, chiedevano di rettificare la loro quota a debito, poiché, a seguito di una sentenza del tribunale passata in giudicato, aveva un credito nei confronti del condominio; gli stessi condomini quindi pretendevano che le quote ordinarie e straordinarie fossero oggetto di compensazione; di conseguenza ritenevano di non essere debitori della somma indicata nel prospetto consegnato con l’invito di convocazione e delle quote richieste in precedenza tramite legale del condominio. L’assemblea – che dichiarava di essere contraria ad eventuali storni e compensazioni – approvava il rendiconto. I due condomini si rivolgevano al Tribunale per contestare ex art. 1137 c.c. la delibera di approvazione del rendiconto; gli attori lamentavano la mancata inclusione nel documento contabile approvato dall’assemblea della detta somma a loro spettante in forza di sentenza resa dallo stesso Tribunale; in ogni caso insistevano perché venisse dichiarata la compensazione tra i reciproci crediti. Il Tribunale dava torto agli attori. La decisione di primo grado veniva poi confermata dalla Corte di Appello che riteneva non sussistesse l’invocata nullità o annullabilità della delibera impugnata, per la mancata appostazione nel rendiconto del debito verso i condomini risultante da una sentenza di condanna, trattandosi di decisione discrezionale dell’assemblea che il giudice non avrebbe potuto sindacare. I soccombenti ricorrevano in cassazione facendo presente che, nel caso di specie, oggetto della controversia non era una scelta gestoria rimessa all’assemblea, quanto l’inserimento in bilancio di un loro credito verso il condominio, credito certo, liquido ed esigibile dei condomini, indicato in una sentenza del Tribunale, passata in giudicato.

2. La questione

È legittimo impugnare il rendiconto condominiale qualora lo stesso documento contabile non riporti il credito di un condomino definito da una sentenza passata in giudicato?

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• Principio di intellegibilità del rendiconto condominiale e diritto di informazione dei condomini

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio. I giudici supremi notano che gli articoli 1130 n. 10 e 1130 bis c.c. contemplano unicamente il “rendiconto condominiale annuale della gestione“, senza distinguere tra una gestione “ordinaria” da una gestione “straordinaria”. Le quote stabilite (e i costi sostenuti) per l’eventuale manutenzione straordinaria, prosegue la decisione, vanno annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio.
Di conseguenza qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l’interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione, in quanto il sindacato dell’autorità giudiziaria non si estende in tal modo alla valutazione del merito – ovvero della opportunità o convenienza – della soluzione gestoria adottata, ma mira alla verifica della legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all’art. 1130 bis c.c.

4. Le riflessioni conclusive

A norma dell’art. 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale.
Se il rendiconto non è composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso ed i condomini non risultano, perciò, informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, la deliberazione assembleare di approvazione del “bilancio condominiale” sarà invalida ed in particolare annullabile. In altre parole per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, occorre comunque che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.
In ogni caso per impugnare la deliberazione assembleare, relativa all’approvazione del bilancio, il condomino ha l’onere di allegare e dimostrare di avere interesse all’impugnazione stessa, rappresentando e provando che l’errore contabile ha inciso negativamente nella sua sfera giuridico – patrimoniale. Tale situazione ricorre certamente qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva.