Principio di intellegibilità del rendiconto condominiale e diritto di informazione dei condomini

di Maura De Sensi

Uno dei compiti dell’amministratore di condominio, forse il più importante tra quelli elencati all’art. 1130 del codice civile consiste nella redazione del rendiconto annuale. È tramite il rendiconto di gestione che i condomini possono controllare l’operato dell’amministratore, verificare l’esattezza degli addebiti posti a loro carico e la situazione patrimoniale del condominio. La legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013, “c.d. riforma del condominio”, ha notevolmente ampliato il novero delle attribuzioni dell’amministratore, che diventa una figura sempre più professionale e tecnica. L’art. 1130 bis del codice civile aggiunto ex novo dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 vuole assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile condominiale, prescrivendo, nel dettaglio, i criteri a cui l’amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto annuale. La giurisprudenza invece, nel silenzio della legge, ha specificato quali sono i requisiti che il rendiconto deve soddisfare affinché possa ritenersi conforme al principio della intellegibilità.

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SOMMARIO:
1. Il principio dell’intellegibilità del rendiconto condominiale
2. Criterio di cassa o di competenza?
3. Rendiconto viziato e annullabilità della delibera
4. Il diritto dei condomini alla partecipazione informata in assemblea

1. Il principio dell’intellegibilità del rendiconto condominiale

L’art. 1130 bis c.c. aggiunto dall’art. 11, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013, stabilisce che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve. Esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione che indica anche i rapporti in corso e le questioni pendenti. Il rendiconto consuntivo costituisce per i condomini un importante strumento di verifica dell’operato dell’amministratore, che in esso dovrà indicare tutte le spese sostenute, le entrate riscosse, i debiti ed i crediti sia verso i condomini che verso i fornitori nonché altre eventuali entrate e uscite, la consistenza di fondi ove esistenti ed il saldo di cassa.

Tutte le informazioni contenute nel bilancio devono essere redatte in modo tale da permettere ai condomini una immediata verifica e rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione .
“…l’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga a principi di ordine e correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con precisa appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite…” . Tramite il rendiconto e l’eventuale esibizione delle pezze giustificative l’amministratore deve essere in grado di fornire la prova della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi fatti. L’amministratore deve mettere i condomini nella condizione di poter vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se il proprio operato sia adeguato a criteri di buona amministrazione .

Solo quando le condizioni sopra indicate sono state scrupolosamente rispettate può ritenersi soddisfatto il principio dell’intellegibilità del rendiconto condominiale. Dunque non forme rigorose, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma semplice idoneità a consentire ai condomini, generalmente poco pratici in tema di formazione o interpretazione di un bilancio, di comprendere la natura e l’origine delle somme che gli vengono richieste.

2. Criterio di cassa o di competenza?

L’attuale disciplina normativa non specifica se il rendiconto condominiale deve essere redatto secondo il criterio di cassa o quello di competenza. La L. 220/2012 pur introducendo numerose novità non ha dato soluzione al problema. La giurisprudenza più recente, sia di merito che di legittimità, sembra decisamente orientata a favore del principio di cassa. La Suprema Corte ha affermato che l’inserimento della spesa va annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettivo incasso; ne consegue che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa . Secondo gli Ermellini è Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, che consente di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune. Tra le decisioni di merito che hanno condiviso tale orientamento, la più recente pare essere quella del Tribunale di Roma n. 5969 del 9 aprile 2020 . In senso parzialmente difforme si è espresso il Tribunale di Udine secondo cui il registro di contabilità condominiale deve essere redatto secondo il criterio di cassa mentre lo stato patrimoniale, affinché possa fedelmente riportare il reale stato delle consistenze finanziarie deve essere redatto secondo il criterio di competenza .

3. Rendiconto viziato e annullabilità della delibera

Per essere valido il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci. La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il rendiconto annuale. Ciò infatti renderebbe non intelligibili e non riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino e non consentirebbe a questi ultimi di avere l’esatta percezione della reale situazione contabile. Secondo le pronunce giurisprudenziali sopra richiamate, la mancata applicazione del criterio di cassa nella redazione del rendiconto condominiale porterebbe alla conseguenza estrema della illegittimità dello stesso e della delibera di approvazione che potrà quindi essere annullata con provvedimento giurisdizionale.
Giova però precisare che la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale redatto secondo criteri diversi dal principio di cassa può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di legittimità, restando escluso ogni sindacato giudiziale sulla consistenza degli esborsi o sulla convenienza delle scelte gestionali . Non è richiesto che le voci che compongono il bilancio siano trascritte nel verbale assembleare, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Altrettanto valida deve ritenersi la deliberazione assembleare con cui si procede alla sintetica approvazione di una voce, o si indica la somma complessivamente stanziata, in considerazione del fatto che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti .

4. Il diritto dei condomini alla partecipazione informata in assemblea

Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2 ottobre 2017 ha dichiarato che “Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc), l’indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico”. L’affermazione non appare condivisibile. Se è vero che, ai sensi dell’art. 1131 bis c.c., è onere dell’amministratore redigere un rendiconto intellegibile, idoneo a consentire ai condomini una immediata verifica, completo di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, altrettanto vero è che non si rinviene nella vigente normativa alcuna disposizione che imponga all’amministratore di condominio di inviare il libro cassa delle entrate e delle uscite, lo stato patrimoniale e il piano di riparto a tutti i condomini. Addirittura, contrariamente alla prassi in uso tra i vari amministratori condominiali, la giurisprudenza ha negato che ci sia l’obbligo per l’amministratore di condominio di inviare unitamente alla convocazione per l’assemblea ordinaria, il fascicolo contenente il rendiconto oggetto di approvazione.

L’amministratore di condominio non è obbligato a depositare o consegnare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio, ma deve più semplicemente permettere ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando su questi ultimi, eventualmente, l’onere di dimostrare che l’amministratore non gli ha consentito l’esercizio di siffatta facoltà .
La legge 220/2012 al fine di assicurare la corretta e completa informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione e consentire loro un controllo pieno ed effettivo dell’operato dell’amministratore ha introdotto in capo a quest’ultimo rigorosi obblighi formali. Egli è infatti tenuto, al momento della nomina, o successivamente in caso non sia presente in quel momento, a specificare il giorno e l’orario in cui è possibile prendere visione, previo appuntamento, della documentazione condominiale. Tutti i condomini godono infatti del diritto di ottenere dall’amministratore, su precipua richiesta formulabile in qualsiasi momento, l’esibizione dei documenti contabili.

Tale facoltà può essere esercitata da qualsiasi condomino e non deve essere motivata. L’esercizio del diritto tuttavia non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione e non deve essere contrario ai principi di correttezza e buona fede .
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