Correttivo Cartabia: modifiche di rilevanza condominiale

Così come previsto dalla legge delega (n. 206/ 2021) è stato pubblicato (GU n. 7 del 10.01.2025) il Decreto legislativo 27 dicembre 2024 n. 216, contenente le “Disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, in materia di mediazione civile e commerciale e negoziazione assistita”. Il “Correttivo Cartabia” – che è entrato in vigore il 25 gennaio 2025 – ha introdotto modifiche sostanziali al sistema della mediazione civile e commerciale, con l’obiettivo di renderlo più efficiente e moderno.
Vediamo quali sono le novità che incidono maggiormente sulle questioni condominiali. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

1. Mediazione e termine per l’impugnazione delle delibere assembleari dopo il Correttivo Cartabia

Prima della riforma Cartabia l’art. 5, comma 6 del D.Lgs. n. 28/2010 espressamente prevedeva “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo”.
Fino al 30 giugno 2023 – data di entrata in vigore della riforma Cartabia – si riteneva che, in caso di fallimento del tentativo, per poter impugnare la delibera davanti al giudice decorressero ulteriori trenta giorni dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo di mediazione (art. 5, comma sesto, d. lgs. 28/2010).
A seguito della riforma Cartabia l’art. 8 n. 2 D.Lgs. n. 28/2010 ha stabilito quanto segue: “Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all’altra parte la domanda di mediazione già presentata all’organismo di mediazione, fermo l’obbligo dell’organismo di procedere ai sensi del comma 1.
Tale nuova norma ha fatto “sparire” il riferimento al fatto che il termine di trenta giorni per impugnare la delibera ricominciasse a decorrere dal deposito del verbale negativo: al contrario il dettato normativo portava a ritenere che tale termine ricominciasse a decorrere dalla comunicazione della domanda di mediazione alla parte convocata.
Così il Tribunale di Napoli ha affermato che, a seguito della riforma Cartabia, anche al fine di sgomberare il campo da ogni dubbio interpretativo, l’articolo 8 del D.Lgs. n. 28 del 2010 al comma 2 dispone ha superato la previsione dell’articolo 5, comma 6, con la conseguenza che “oggi il termine di giorni 30 previsto dall’art. 1137 c.c. per impugnare una delibera assembleare viziata da annullabilità̀ (ossia la quasi totalità̀ dei vizi riscontranti), decorre non più dal deposito del verbale negativo (art. 5, comma 6) ma dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti (Trib. Napoli 20 settembre 2023 n. 8555).
Il correttivo alla riforma Cartabia, in vigore dal 25 gennaio, interviene a porre rimedio a tale delicato aspetto del termine in cui si verifica la decadenza dell’azione giudiziaria; così è stato inserito nell’art. 11 (sulla conclusione del procedimento), del D.Lgs. 28/2010, il comma 4-bis, il quale prevede adesso che, quando la mediazione si conclude senza pervenire alla conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza prescritto dall’art. 8, comma 2, del D.Lgs. 28/2010, che decorre dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell’organismo. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. Accordo di conciliazione o proposta conciliativa del mediatore ed approvazione dell’assemblea: una novità

L’articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 stabilisce che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Dopo il Correttivo la norma prosegue precisando che il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa. L’articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 è stata modificata dal Correttivo alla riforma Cartabia. Viene infatti specificato che al verbale del procedimento devono essere allegati l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore che poi vengono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta (con le maggioranze previste dall’art. 1136 cod. civ.; e in caso di mancata approvazione entro tale termine, la conciliazione si intende non conclusa). Viene confermato che l’amministratore non è più condizionato nella partecipazione al procedimento di mediazione dal previo ottenimento di una delibera autorizzativa, ma potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione essendovi legittimato ex lege.
Il testo però continua a parlare di “maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile”. L’originario testo precisava che per l’approvazione della proposta di mediazione era richiesta la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma (e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Il Correttivo Cartabia ha perso un’occasione importante per togliere ogni dubbio su tale aspetto di assoluta rilevanza.

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3. La durata del procedimento

L’art. 6, del D.Lgs. 28/2010, dopo il Correttivo, precisa che qualora, si tratti di mediazione obbligatoria o delegata, la durata del procedimento è di sei mesi è prorogabile per una sola volta per ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della scadenza; La proroga dovrà risultare “da accordo scritto delle parti”. In ogni caso viene poi disposto espressamente che il termine di durata del procedimento di mediazione non è soggetto alla sospensione feriale. La scelta del legislatore si pone in linea con l’obiettivo di accelerare i procedimenti, ma potrebbe rappresentare una criticità per le parti o i mediatori che operano con difficoltà durante il mese di agosto.