Condominio, perizia tecnica e termine prescrizionale ex art 1669 c.c.

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 11034 del 05-04-2022

Il termine prescrizionale ex art 1669 c.c. non può decorrere dalla perizia tecnica di un tecnico incaricato dal condominio che redige un elenco di vizi e difformità privo del riferimento preciso alle cause dei difetti costruttivi.

Riferimenti normativi: art. 1669 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 4622 del 29/03/2002

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

In un caseggiato i condomini riscontravano, tra l’altro, la presenza di crepe e distacchi di intonaco dalle facciate, di umidità al piano box e cantine, sia nelle parti comuni che private, l’allagamento del locale centrale termica, diffuse infiltrazioni di acqua, la realizzazione del locale immondezzaio in contrasto con le norme locali di igiene.

A fronte di tale situazione, prima incaricavano un geometra per verificare la situazione poi descritta in una perizia del 20 marzo 2010, poi inviavano una lettera al costruttore (in data 24 settembre 2010) per denunciare i gravi difetti riscontrati. Il costruttore non risolveva i problemi; di conseguenza il condominio citava in giudizio il costruttore ed il direttore dei lavori, al fine di dichiarare la responsabilità dei convenuti in merito ai gravi vizi e difetti nelle parti comuni dello stabile e dunque per sentirli condannare all’integrale risarcimento di tutti i danni subiti ex art. 1669 c.c. o, subordinatamente, ex art. 2043 c.c.; i condomini facevano presente che i vizi e difetti, descritti in un elaborato peritale redatto da un tecnico di fiducia (il geometra) incaricato dal condominio, erano stati rilevati e quantificati in sede di accertamento tecnico preventivo nella relazione depositata da altro tecnico il 10 dicembre 2012 in altro giudizio instaurato da uno dei condomini in danno dello stesso convenuto e nei confronti del condominio stesso. In tale procedimento il CTU riscontrava una grave responsabilità a carico del costruttore, tale da ritenere necessario il rifacimento del cortile comune. Il convenuto eccepiva la prescrizione e la decadenza di ogni diritto di garanzia spettante all’attore, sia con riferimento alla fattispecie di cui all’art. 1495 c.c., sia con riferimento alla responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 1669 c.c., deducendo che le uniche contestazioni inviate dall’amministratore del condominio risalivano al 27 novembre 2008 e al 22 settembre 2011, laddove la notifica dell’atto di citazione era avvenuta soltanto il 28 agosto 2013. Il Tribunale dava ragione al convenuto; la Corte di Appello invece dava ragione ai condomini; secondo i giudici di secondo grado la denuncia compiuta dal condominio nel 2010 sulla scorta della perizia tecnica del geometra non era idonea a determinare la decorrenza del termine prescrizionale in quanto il tecnico incaricato dal condominio aveva redatto un mero elenco di vizi e difformità privo del riferimento preciso alle cause e soprattutto della necessaria riferibilità degli stessi all’impresa costruttrice; il termine di decorrenza della prescrizione ex art. 1669 c.c., ad avviso della Corte, doveva decorrere dal deposito, in data 10 dicembre 2012, della relazione nel procedimento di accertamento tecnico preventivo. Il costruttore ricorreva in cassazione.

La questione

Il termine prescrizionale ex art 1669 c.c. può decorrere dalla perizia tecnica di un tecnico che redige un elenco di vizi e difformità privo del riferimento preciso alle cause e soprattutto della necessaria riferibilità degli stessi all’impresa costruttrice?

La soluzione

La Cassazione ha condiviso la tesi dei giudici di secondo grado. Secondo i giudici supremi l’apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione dall’imperfetta esecuzione dell’opera non può essere desunto dalle iniziali rimostranze dei condomini, svolte a fronte di un primo generico controllo dei difetti riscontrati. Del resto la Cassazione ha messo in rilievo come la perizia del tecnico, inizialmente incaricato dai condomini, fosse un documento incompleto e, conseguentemente, inidoneo a dimostrare la piena comprensione, da parte del condominio, della reale entità e delle cause dei difetti costruttivi. Per la Cassazione quindi è stato giusto far decorrere il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. dal momento del deposito della relazione, nell’accertamento tecnico preventivo svolto fra le stesse parti in altro giudizio, che ha definitivamente accertato vizi e difetti lamentati e individuato le responsabilità degli stessi.

Le riflessioni conclusive

Così come prevede l’articolo 1669 c.c. la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell’opera).

Si noti però che la giurisprudenza propende per un certo favore verso il committente, attenuando l’ambito del concetto di vizio evidente e palese, per dare rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere (Cass. civ., Sez. II, 27/11/2012, n. 21089).

Così si è precisato che il termine di decadenza annuale, previsto dall’art. 1669 c.c., decorre dal giorno in cui il committente consegua la duplice sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause.

In particolare quando di un contratto di appalto sia committente un condominio, il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità delle opere (ai fini delle garanzie e della responsabilità di cui agli articoli 1667 e 1669 codice civile) decorre soltanto dal momento in cui l’amministratore, in rappresentanza dell’intero condominio, abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’ imperfetta esecuzione delle opere, mentre nessun rilievo ha la circostanza che di tali vizi e delle relative cause abbiano avuto conoscenza i singoli condomini (Cass. civ., Sez. II, 16/01/2020, n. 777). Affinché il termine cominci a decorrere, è necessaria, quindi, la percezione degli effetti e del loro nesso eziologico con i fattori scatenanti: occorre cioè avere acquisito la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause. L’accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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