Condominio e parti comuni

In materia edilizia, il “suolo su cui sorge l’edificio” condominiale (classificato quale “parte comune dell’edificio” stesso dall’art. 1117 c.c., comma 1, n. 1) deve identificarsi con la parte infima di esso sulla quale poggia il pavimento del pianterreno.

Da ciò discende che il proprietario esclusivo del piano più basso del condominio, per poter effettuare qualsiasi scavo finalizzato al maggior godimento della propria unità immobiliare, per ricavarne nuovi locali o anche solo “per ingrandire quelli preesistenti”, deve avere o un titolo attributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo, oppure il consenso unanime di tutti i condomini.

Se, dunque, il pavimento del piano più basso si colloca a quote diverse, dovrà concludersene che lo stesso andamento segna la linea di confine con il suolo di proprietà comune.

N. 03800/2010 REG.SEN.

N. 00872/2008 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 872 del 2008, integrato da motivi aggiunti, proposto da:
Angelo Triventi, rappresentato e difeso dagli avv.ti **************** e ******************, con domicilio eletto presso il loro studio in Bari, alla via P. Fiore n.14;

contro

Comune di Monte Sant’Angelo in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’avv. ********************, con domicilio eletto presso l’avv. ************* in Bari, alla via Calefati n.402;

e con l’intervento di

ad opponendum:
***************** e *******************, rappresentati e difesi dall’avv. ****************, con domicilio eletto presso il prof. avv.Luigi ***** in Bari, al corso Vittorio Emanuele n.52;

per l’annullamento

-del provvedimento prot. n. 4803 del 10.4.2008 a firma del Capo del Settore Urbanistica recante diniego di permesso di costruire in sanatoria in relazione ad opere eseguite in difformità dal p.d.c. n.255/T/2006 (ricorso introduttivo);

-dell’ordinanza n. 22 del 15-17.4.2008 emessa dallo stesso Dirigente e recante ordine di rimessa in pristino delle ordinarie quote di calpestio e di esecuzione di tutte le opere utili per il mantenimento dell’originaria destinazione d’uso a deposito del locale ex cisterna (ricorso introduttivo);

-della nota prot. n.14239, emessa in data 18.11.2008 sempre dal Capo del Settore Urbanistica del Comune di Sant’******, con la quale si confermava di non concedere il permesso di costruire in sanatoria relativo ai lavori realizzati in difformità dal p.d.c. n.255/T (II motivi aggiunti);

-della nota prot. n.14469, emessa in data 21.11.2008 dal suddetto Dirigente, con cui si ribadiva di non concedere il p.d.c. in sanatoria (II motivi aggiunti);

-per quanto possa occorrere, della nota del medesimo Dirigente, prot. n.13697 del 5.11.2008, di comunicazione dei motivi ostativi al rilascio della sanatoria (II motivi aggiunti);

-per quanto possa occorrere, della nota del Capo del Settore Urbanistica, prot. n.12390 del 10.10.2008, notificata al ricorrente in data 15.10.2008, con la quale veniva disposta la sospensione del procedimento di rilascio del certificato di agibilità dell’immobile di proprietà del sig. Triventi per un “termine max di 90 giorni” (II motivi aggiunti);

-della nota del Capo del Settore Urbanistica, prot. n.2282 emessa in data 25.2.2009, notificata al ricorrente nella stessa data, con la quale si comunicava la conclusione del procedimento di riesame dell’istanza di sanatoria per cui è causa (III motivi aggiunti);

-della nota prot. 7496 del 17.6.2008 dello stesso Dirigente, recante sospensione della richiesta di autorizzazione per l’apposizione sull’immobile interessato dai lavori per cui è causa di un’insegna pubblicitaria recante la scritta “Ristorante – Bar L’*********” allo scopo di acquisire l’assenso del condominio (I motivi aggiunti);

-della successiva nota prot. n.10835 del 3.9.2008 con cui il Dirigente stesso ha ribadito la predetta condizione per il rilascio dell’autorizzazione (I motivi aggiunti);

-di ogni altro provvedimento presupposto, connesso e/o conseguente a quelli gravati, ancorchè non conosciuto;

nonchè, per l’accertamento del diritto al risarcimento dei danni;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Monte Sant’Angelo in persona del Sindaco p.t.;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 7 ottobre 2010 la dott.ssa ***************** e uditi per le parti i difensori avv. R.Chieffi, M.Vitulli, C.Mastropierro e ******************, su delega dell’avv.P.Rinaldi;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue;

FATTO e DIRITTO

1.- Il gravame in epigrafe concerne due vicende connesse allo stesso immobile.

La prima inerente la realizzazione di lavori in presunta difformità dal p.d.c. n. 225 /T /2006 in precedenza rilasciato dall’Amministrazione comunale, culminata nell’adozione del diniego di permesso in sanatoria (successivamente confermato) e nella sospensione del procedimento per il rilascio dell’agibilità (ricorso introduttivo, II e III motivi aggiunti); l’altra, relativa alla richiesta di autorizzazione per l’apposizione di un’insegna commerciale sull’immobile stesso (II motivi aggiunti).

2.-Con sentenza n.810 pubblicata l’8 marzo 2010 il ricorso è stato parzialmente deciso.

Più precisamente: a) sono stati accolti i primi motivi aggiunti e, per l’effetto, annullate le determinazioni negative relative all’istanza di autorizzazione all’installazione dell’insegna commerciale; b) sono stati dichiarati improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse i secondi motivi aggiunti, nella parte diretta all’impugnazione della determinazione di sospensione del procedimento per il rilascio dell’agibilità avendo il Collegio rilevato che fosse ormai spirato il termine massimo di 90 giorni previsto nella nota gravata, espressamente decorrente dal ricevimento della stessa.

Per quanto invece afferente la complessa vicenda del diniego di sanatoria e conseguente ordinanza di ripristino era stata disposta una verifica istruttoria, essenzialmente preordinata a tre accertamenti: a) se il piano di calpestio del locale interrato sia rimasto quello originario nonostante gli interventi per cui è causa; b) se questo sia stato oggetto di sbancamento; c) se i lavori abbiano inciso sulle fondamenta e, quindi, sconfinato nella proprietà condominiale.

3.-Orbene, all’esito della consulenza tecnica di ufficio, al di là di talune imprecisioni e a prescindere dalle conclusioni parzialmente difformi emerse dalle perizie di parte, due circostanze di fatto risultano sostanzialmente incontestate:

1) per il locale ex cisterna è riscontrabile uno sbancamento “verticale” di cm.55, confermato anche dal consulente di parte;

2) per il locale ex dispensa, al di là del dato –sul quale pure tutti concordano- che il pavimento sia stato ripristinato ad una quota più elevata rispetto a quella originaria, è emerso uno sbancamento “orizzontale” di 3 metri che il ricorrente non contesta ma solo assume non aver inciso sui muri portanti.

Ne discende che, al di là della lettura che di tali dati ciascuna parte ha inteso offrire a sostegno delle proprie ragioni, una conclusione può trarsene alla luce del costante orientamento seguito dalla Corte di Cassazione nell’individuazione del “suolo su cui sorge l’edificio”, classificato quale “parte comune dell’edificio” stesso dall’art.1117 c.c., comma 1°, n.1: gli sbancamenti (rispettivamente verticale ed orizzontale) di cui si è detto hanno determinato un’invasione della proprietà condominiale con attrazione della stessa (sia pure in parte minima) nella sfera dell’esclusiva disponibilità del ricorrente e conseguente lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini sul bene comune.

La suprema Corte identifica invero il suolo su cui sorge l’edificio con la parte infima di esso sulla quale poggia il pavimento del pianterreno (cfr. ******, 16.12.2004 n.23453 e 28.4.2004 n.8119); facendone discendere che il proprietario esclusivo del piano più basso del condominio, per poter effettuare qualsiasi scavo finalizzato al maggior godimento della propria unità immobiliare, per ricavarne nuovi locali o anche solo “per ingrandire quelli preesistenti”, deve avere o un titolo attributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo oppure il consenso unanime di tutti i condomini (cfr. ******, 9.3.2006, nn.5085 e 5086; 27.7.2006, n.17141; 4.6.2008, n.14807).

Se, dunque, il pavimento del piano più basso si colloca a quote diverse, dovrà concludersene che lo stesso andamento avrà la linea di confine con il suolo di proprietà comune, a nulla rilevando quindi, con specifico riferimento al caso di specie, che il nuovo pavimento del locale ex cisterna si collochi ad una quota più alta rispetto al pavimento originario dell’altro locale (l’ex dispensa), come detto interessato da lavori che ne hanno determinato l’innalzamento; in ogni caso, cioè, l’abbassamento suddetto deve aver inevitabilmente comportato –in quella porzione- scavi al di sotto della linea di confine tra proprietà esclusiva e proprietà comune.

Legittimamente, pertanto, allo stato –in assenza del consenso unanime dei condomini- l’Amministrazione comunale ha negato la sanatoria, sebbene la lieve entità dello sconfinamento, avrebbe potuto suggerire una soluzione alternativa all’ordine di ripristino, pure contenuto nel provvedimento di diniego gravato e nella successiva ordinanza n.22/2008, analogamente impugnata, secondo le previsioni dell’art.34, comma 2, del T.U. edilizia.

Non risultano tuttavia formulate censure in relazione all’entità della sanzione applicata sicchè il gravame proposto avverso il diniego di sanatoria non può trovare accoglimento per le su esposte considerazioni.

Diversamente, la motivazione assunta a sostegno del più volte richiamato diniego non può giustificare l’ordine di “mantenere la destinazione d’uso a deposito del locale ex cisterna con l’esecuzione di ogni opera utile per la sua finitura al civile” contenuto sia nel provvedimento che ha negato la sanatoria sia nella successiva ordinanza di ripristino e censurato dal ricorrente. In questa parte, pertanto, il gravame va accolto.

4.- In sintesi, le censure articolate con il ricorso introduttivo, i secondi motivi aggiunti in parte qua e i terzi motivi aggiunti nella parte precipuamente diretta a contestare il diniego di sanatoria (il provvedimento originario e il successivo di conferma che dal precedente mutua le ragioni e i presupposti non essendo stato adottato all’esito di un effettivo riesame per la mancata collaborazione del ricorrente ad effettuare un nuovo sopralluogo), per le suesposte ragioni non possono trovare accoglimento. Diversamente, vanno accolte le censure di difetto di istruttoria e di motivazione articolate avverso l’ordine di “mantenere la destinazione d’uso a deposito del locale ex cisterna con l’esecuzione di ogni opera utile per la sua finitura al civile”, contenuto sia nel provvedimento che ha negato la sanatoria sia nella successiva ordinanza di ripristino.

Considerata tuttavia la parziale reciproca soccombenza, la lievità dell’accertato sconfinamento rispetto alla proprietà comune nonché la complessiva legittimità degli interventi posti in essere dal sig. Triventi, il Collegio ritiene opportuno compensare le spese di giudizio, ponendo a carico del ricorrente soltanto l’onorario del consulente tecnico d’ufficio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Seconda)

definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, così provvede:

a) respinge il ricorso introduttivo, i secondi e i terzi motivi aggiunti nella parte in cui sono diretti a censurare il diniego di sanatoria;

b) accoglie il gravame nella parte in cui è diretto a censurare l’ordine di “mantenere la destinazione d’uso a deposito del locale ex cisterna con l’esecuzione di ogni opera utile per la sua finitura al civile” e, per l’effetto, annulla i provvedimenti impugnati in parte qua;

c) compensa le spese di giudizio e pone a carico del ricorrente l’onorario del consulente tecnico di ufficio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 7 ottobre 2010 con l’intervento dei magistrati:

Amedeo Urbano, Presidente

Vito Mangialardi, Consigliere

*****************, Referendario, Estensore

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 22/10/2010

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)