Condominio accusa di mala gestione l’ex amministratore: servono le prove

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Roma - sentenza n. 2170 del 10-02-2022

Il condominio non può accusare di “mala gestio” l’ex amministratore, contestandogli un malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro, senza fornire una valida prova “contabile”.

Riferimenti normativi: art. 1129 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 16/03/201

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condominio si rivolgeva al Tribunale lamentando la mala gestione dell’amministratore uscente. In particolare i condomini ritenevano vi fosse un ammanco di spesa che non trovava giustificazione nella documentazione. Inoltre notavano che l’amministratore uscente aveva ricevuto la notifica di un decreto ingiuntivo da parte dell’impresa edile che aveva eseguito lavori presso il condominio ma aveva omesso di informare i condomini; di conseguenza la collettività condominiale sosteneva di non aver potuto proporre opposizione al suddetto decreto al fine di contestare la somma ingiunta e la regolarità dei lavori eseguiti. Inoltre, per effetto della mancata opposizione, il titolo era divenuto esecutivo ed era stato utilizzato per promuovere un’azione esecutiva che aveva portato al pignoramento del conto corrente intestato al condominio. L’ex amministratore veniva poi accusato di ricevuto solleciti di pagamento per il mancato pagamento dell’energia elettrica e dell’acqua, omissioni queste che avevano comportato l’interruzione di entrambe le forniture per un notevole lasso di tempo, creando disagi all’intero condominio e costringendo i condomini ad attivarsi per il ripristino della fornitura ed a provvedere alla rateizzazione del debito. Infine lamentavano pure che l’amministratore uscente non si era attivato il recupero delle quote condominiali non corrisposte e, conseguentemente, aveva omesso la convocazione delle assemblee per l’approvazione dei rendiconti; come ulteriore conseguenza del suo comportamento secondo il condominio si era inevitabilmente verificato anche il blocco totale del conto corrente del condominio, gravato da tre diversi pignoramenti presso terzi. Alla luce di questa asserita disastrosa situazione contabile, aggravata dalla mancata consegna della documentazione, il condominio richiedeva al Tribunale di accertare la responsabilità per mala gestio dell’ex amministratore, con condanna di quest’ultimo alla restituzione del disavanzo di cassa risultante alla fine del suo mandato, nonché al risarcimento danni (per spese emergenti e perdita di chance processuale).

La questione

Qualora il condominio accusi l’amministratore uscente di “mala gestio”, accusandolo di malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro, quale prova deve fornire?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto ai condomini. Come ha sottolineato lo stesso giudice, i condomini che lamentano un malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro da parte dell’amministratore uscente devono provare che l’esercizio in contestazione si è in realtà chiuso, non già con debiti di gestione, ma con veri e propri avanzi di cassa, o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata oppure sin dall’inizio fraudolentemente occultati. Secondo il Tribunale però i condomini non hanno provato nulla. Del resto neppure il CTU nominato nel procedimento ha potuto stabilire se vi fosse un avanzo o un disavanzo di gestione, sia perché i bilanci approvati sono risultati carenti dei documenti minimi previsti dalla legge, sia perché la gestione condominiale è stata connotata da molteplici gestioni, non tutte approvate. Sono risultate infondate anche le altre accuse.

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Le riflessioni conclusive

La responsabilità per mala gestio dell’amministratore deve essere rigorosamente provata. La mala gestio si realizza, a prescindere dalle fattispecie indicate dall’art. 1129 c.c., ogni volta che l’amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all’interesse comune dei rappresentati, come, ad esempio, quando egli non metta a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo o non fornisca un chiaro rendiconto del proprio operato, con conseguente violazione del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. e obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività (Trib. Cosenza 14 aprile 2021 n. 846). Gli addebiti di “mala gestio” mossi all’ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini. Quest’ultimi, infatti, devono fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio. L’amministratore, invece, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, in particolare, dell’effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall’urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso – con la relativa provenienza – e di ogni singolo esborso – in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa).

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© RIPRODUZIONE RISERVATA

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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