I Comuni non possono limitare gli affitti brevi in forma non imprenditoriale

La regolamentazione degli affitti brevi in Italia è stata recentemente oggetto di importanti sviluppi giuridici. In alcune città sono stati adottati regolamenti per limitare gli affitti brevi in risposta all’overtourism e alla crisi abitativa. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

1. La situazione attuale della regolamentazione sugli affitti brevi

Il governo italiano ha recentemente impugnato alcune normative regionali sugli affitti brevi, ritenendole incostituzionali. Così il Testo Unico del Turismo della Regione Toscana è stato contestato dal Consiglio dei Ministri. La legge regionale prevedeva la possibilità per i Comuni di limitare le locazioni turistiche in aree ad alta densità abitativa, introducendo criteri restrittivi per preservare la residenzialità. Tuttavia, il governo ha ritenuto che tali disposizioni violassero la libertà di impresa e il diritto di proprietà, sanciti dagli articoli 3, 41, 42 e 117 della Costituzione. Tuttavia il TAR di Bologna ha recentemente confermato la legittimità delle modifiche apportate dal Comune di Bologna al regolamento edilizio e al piano urbanistico per gestire il fenomeno degli affitti brevi. Queste modifiche hanno introdotto misure come una soglia minima di 50 metri quadrati per gli appartamenti destinati a uso turistico e la creazione di una nuova categoria urbanistica, denominata B3, che richiede una domanda di cambio di destinazione d’uso per la conversione degli alloggi. Una recente decisione del Consiglio di Stato potrebbe aprire la strada a nuove contestazioni e a una possibile revisione delle normative locali. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. La vicenda: locazione turistica non imprenditoriale

Il contenzioso ha preso l’avvio quando un privato si è visto respingere la pratica di avvio di un’attività di locazione turistica non imprenditoriale. Il Comune ha richiesto la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) necessaria per le locazioni turistiche gestite in forma imprenditoriale secondo la legge di Regione Lombardia 27/2015. L’amministrazione comunale ha deciso di temporaneamente inibire l’attività di locazione breve, sostenendo che, senza la documentazione necessaria, non era possibile accertare la conformità delle unità immobiliari ai parametri richiesti dalla normativa. Il Tar ha sostenuto che la materia delle locazioni turistiche è unitaria, salva una differenza solo quantitativa tra le pluralità di offerte, per cui “sfuggono alla categoria delle case e appartamenti per vacanze solo le locazioni turistiche del tutto occasionali”, mentre gli alloggi del ricorrente andavano ricondotti alla categoria delle case e appartamenti per vacanze di cui alla legge della Regione Lombardia n. 27 del 2015, rispetto alla quale i Comuni sono dotati di poteri di vigilanza e controllo, oltre che del potere di integrare la normativa regionale in relazione ai compiti istituzionali.

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3. La decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha chiarito che gli immobili offerti in locazione turistica in forma non imprenditoriale non confluiscono nelle strutture ricettive, come definite dalla legge statale e da quella regionale, per cui, salvo una specifica assimilazione normativa, non sono soggetti alla stessa disciplina. Il Consiglio di Stato ha escluso che l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, sia soggetta a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione, salvo previsioni specifiche, collegate a particolari categorie di immobili. A conferma di questo ragionamento i giudici di secondo grado hanno evidenziato che gli immobili, laddove destinati alle locazioni per finalità turistiche, devono, comunque, possedere i requisiti edilizi ed igienico-sanitari previsti dalla normativa primaria e secondaria (e, quindi, statale, ma anche regionale o comunale) per i locali di civile abitazione, come precisato dal regolamento della Regione Lombardia n. 7 del 2016, ma l’eventuale carenza di tali requisiti, mentre può ripercuotersi sulla validità o sull’adempimento del contratto di locazione eventualmente stipulato, non legittima l’inibizione, da parte dell’Amministrazione, della stipula del contratto, ma solo l’esercizio dei poteri previsti dalla normativa vigente relativamente alla conformazione dell’immobile.

4. L’attività non imprenditoriale e la legge n. 191/2023

I giudici di secondo grado hanno ricordato che l’articolo 13-ter del D.L. n. 145 del 2023, convertito in legge n. 191/2023, dedicato alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale, ha previsto, al comma 8, che solo coloro che, direttamente o tramite intermediario, esercitano l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, sono soggetti all’obbligo di Segnalazione certificata di inizio attività, di cui all’art. 19 della legge n. 241 del 1990, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività; come ha osservato il Consiglio di Stato in questo modo implicitamente si esclude tale adempimento ed i conseguenti poteri prescrittivi e inibitori di cui al comma 3 dell’art. 19 della legge n. 241 del 1990 in ordine all’attività di locazione in forma non imprenditoriale, riconducibile al mero godimento indiretto degli immobili. Del resto il precedente comma 7 del medesimo art. 13-ter assoggetta le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche, ai requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, se gestite in forma imprenditoriale. A tale proposito però si ricorda che comunque tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

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