Nei complessi edilizi a destinazione turistico-alberghiera (RTA), le spese di gestione devono essere ripartite secondo le tabelle millesimali condominiali? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 25/01/2007, n. 1625
Indice
1. La vicenda
La società di gestione di un complesso residenziale a destinazione turistico-alberghiera (RTA) chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti dell’usufruttuaria di un’unità immobiliare, posta all’interno del complesso turistico, per ottenere il pagamento di una somma a titolo di spese di gestione per le annualità 2016/2017. L’ingiunta, tuttavia, si appellava al Tribunale, il quale, accogliendo la sua richiesta, decideva di revocare il decreto ingiuntivo, condannando altresì la società a restituire gli importi ricevuti, a seguito dell’ordinanza di provvisoria esecutività del decreto. Il giudice di primo grado metteva in rilievo che il complesso edilizio era un supercondominio, con conseguente necessità di applicare la relativa disciplina condominiale. Lo stesso giudice perciò osservava che la società aveva avviato un procedimento monitorio basato su piani di riparto (consuntivo 2016 e preventivo 2017) approvati dalla sua stessa assemblea, anziché dall’assemblea condominiale, quest’ultima competente secondo la normativa del codice civile; di conseguenza il Tribunale rilevava una commistione tra norme societarie e condominiali, con violazione delle disposizioni inderogabili previste per i condomini (artt. 1136 e 67 disp. att. c.c.). In particolare notava che il riparto delle spese non era stato fatto sulla base delle tabelle millesimali, allegate all’atto di vendita ed espressamente richiamate dal regolamento del condominio (come confermato da C.T.U. contabile), ma in base ad
accordi privati successivi intervenuti tra le parti. Per quanto sopra il giudice di primo grado riteneva irrilevante la mancata impugnazione delle delibere societarie da parte dell’usufruttuaria opponente, atteso che provenivano da un’assemblea societaria e non dall’assemblea condominiale. La società presentava ricorso alla Corte di Appello, contestando la sentenza nella parte in cui il Tribunale aveva qualificato la pretesa avanzata in sede monitoria come una richiesta di pagamento in ambito condominiale. La società sosteneva che il Tribunale non aveva riconosciuto l’esistenza di un contratto atipico di gestione alberghiera, in base al quale essa richiedeva ai fruitori dei servizi il pagamento di somme riferibili a questi, ma comunque distinte dall’attività di gestione condominiale, sebbene compatibili con essa. L’appellante ha contestato pure la decisione del primo giudice per aver ritenuto irrilevante la mancata impugnazione delle delibere e sostenuto che esse non avessero valore giuridico per il condominio. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.Lisa CiardiGiornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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2. La questione: le spese di gestione
Il regime condominiale è compatibile con la destinazione alberghiera di un complesso immobiliare?
3. La soluzione
La Corte di Appello ha dato ragione alla società. I giudici di secondo grado hanno osservato come il complesso edilizio in questione sia una residenza a destinazione turistico-alberghiera che, per definizione, ha vocazione alberghiera essendo caratterizzata da una serie di servizi, per l’appunto, alberghieri. Come ha chiarito la Corte il tipo di rapporto contrattuale, instauratosi tra la società e i proprietari delle singole unità immobiliari può essere assimilato ad un mandato di gestione alberghiera. I singoli proprietari non possono gestire direttamente l’attività alberghiera e gli stessi immobili acquistati in proprietà esclusiva risultano vincolati alla destinazione turistico-alberghiera. In tale contesto, le spese relative ai servizi comuni e alla gestione alberghiera non vanno ripartite secondo le regole condominiali, ma seguono le modalità contrattuali previste nel regolamento del complesso e nelle tabelle millesimali concordate tra le parti. Potrebbe interessarti anche: Spese gestione parti comuni nel condominio minimo
4. Le riflessioni conclusive
Il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto della coesistenza nello stesso edificio, o nel complesso di edifici, di più proprietà solitarie e, ad un tempo, di più cose, servizi e impianti destinati all’uso comune e pertanto di proprietà comune, siccome accessori strumentali rispetto ai beni finali di proprietà esclusiva. Pertanto il regime privatistico del condominio non dipende dalla destinazione d’uso o dalla conformazione delle cose in proprietà esclusiva, con la conseguenza che esso è compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile o di un complesso immobiliare, restando irrilevante la disciplina pubblicistica concernente l’attività alberghiera. Questo significa che un condominio o supercondominio è compatibile con l’esistenza di una RTA; le tabelle millesimali, nel contesto di una RTA, non sono però esclusivamente applicabili alla gestione condominiale, ma anche alla gestione alberghiera. La RTA infatti possiede carattere imprenditoriale, non riconducibile ad un contesto condominiale; di conseguenza gli stessi bilanci, insieme alle tabelle millesimali, rappresentano i criteri per la determinazione e per l’addebito alle parti delle spese di gestione alberghiera, indipendentemente dalle questioni condominiali. Quanto detto trova applicazione anche nel caso in esame, ove i singoli proprietari coincidono con i soci che compongono l’assemblea societaria che approva i bilanci: è dunque pacifico che le delibere societarie, in mancanza di rituale impugnazione, producano un vincolo per tutti i soci e costituiscano, ove la società chieda di accertare di essere creditrice verso taluni soci, in modo chiaro ed espresso, piena prova di tale credito che la società, con valida e formale deliberazione, abbia affermato nei confronti dei partecipi morosi (Cass. civ., Sez. I, 25/05/2016, n. 10828). L’errore del Tribunale è stato quello di non riconoscere la validità delle delibere societarie non impugnate, precludendo il riconoscimento del credito della società verso i soci morosi.
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