Causa tra condominio e appaltatore: la competenza territoriale

Se un condomino avvia una causa legale contro l’appaltatore, la competenza territoriale rimane quella del foro del condominio consumatore?

Allegati

Se un condomino avvia una causa legale contro l’appaltatore, la competenza territoriale rimane quella del foro del condominio consumatore? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: art. 66 Codice Consumo;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 12803 del 14/05/2019

Corte di Cassazione -sez. II civ.- sentenza n. 33643 del 20-12-2024

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Indice

1. La vicenda: causa tra condominio e appaltatore


Un condominio sito in Caserta stipulava un contratto di appalto.  Come spesso accade sorgeva però un conflitto tra la collettività condominiale ed il condominio. L’assemblea non autorizzava l’amministratore a intraprendere azioni giudiziarie contro l’appaltatrice. Un condomino, residente in provincia di Varese e sicuro della competenza del foro del consumatore, decideva di citare dinanzi al Tribunale di Varese l’impresa l’appaltatrice per la risoluzione per inadempimento del contratto stipulato dal committente condominio, con richiesta di risarcimento dei danni subiti per un importo pari a Euro 360.389,14. La convenuta sollevava l’eccezione di incompetenza territoriale, sostenendo che il Tribunale competente fosse quello di Cassino, in quanto sede del condominio, o, in alternativa, quello dell’Aquila, in base a una clausola contrattuale. Inoltre, avanzava domanda riconvenzionale per la dichiarazione di nullità del contratto. Il giudice di primo grado accoglieva l’eccezione di incompetenza territoriale, affermando che la causa era da proporre dinanzi al Tribunale di Cassino, cioè nel luogo in cui era ubicato il Condominio, quale foro del consumatore – condominio. A parere del giudicante la controversia riguardava il rapporto contrattuale del condominio e pertanto non era applicabile la tutela del foro del consumatore relativa al singolo condomino.
Ricorreva per regolamento di competenza l’attore, con due motivi, illustrati da memoria. Il ricorrente rilevava, innanzitutto, che il Tribunale, pur avendo riconosciuto alla condomina la qualifica di consumatore, aveva stabilito la competenza giurisdizionale nel foro del condominio. Di conseguenza riteneva che il giudice avrebbe dovuto applicare il foro del consumatore in relazione alla controversia civile promossa dal condomino, anziché attribuire la competenza territoriale al foro del condominio. Inoltre sottolineava che il principio dell’inderogabilità del foro del consumatore è stato introdotto per tutelare il consumatore, considerato parte debole, da eventuali clausole che potrebbero costringerlo a sostenere costi elevati per accedere alla giustizia in fori lontani. Con il secondo motivo, il ricorrente contestava la motivazione del Tribunale, ritenendola apparente, contraddittoria e incomprensibile, in quanto, sebbene il Tribunale avesse riconosciuto all’attrice il diritto di agire autonomamente e lo status di consumatore, aveva poi stabilito che la competenza territoriale fosse quella del foro del condominio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

FORMATO CARTACEO

Manuale di sopravvivenza in condominio

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

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2. La questione


Se un singolo condomino, sostituendosi all’amministratore, avvia un’azione legale riguardante le parti comuni dell’edificio, la competenza territoriale è quella del foro del condomino consumatore?

3. La soluzione


La Suprema Corte, accogliendo il regolamento di competenza, ha annullato l’ordinanza impugnata con la quale il Tribunale adito aveva ritenuto competente il giudice del luogo in cui era ubicato il condominio, quale foro del consumatore-condominio, ritenendo inapplicabile alla controversia in esame la tutela del foro del consumatore relativa al singolo condomino. Secondo la Corte Suprema, quindi, qualora il singolo condomino, sostituendosi all’amministratore, promuova nei confronti di un terzo un’azione giudiziaria concernente le parti comuni dell’edificio, trova applicazione, ai fini della competenza per territorio, il foro del condomino consumatore (soluzione che consente all’utente di sostenere giudizi lontani dal proprio domicilio o residenza, con aggravio di costi e difficoltà di accesso alla giustizia, ecc.). 

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4. Le riflessioni conclusive


Il condominio, pur non essendo una persona fisica, in quanto ente di gestione, sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei condomini, è equiparato al consumatore in quanto questi ultimi, quando agiscono per la tutela e conservazione delle proprietà comuni tramite l’amministratore, assumono la veste di consumatori a tutti gli effetti perché, in questo contesto, operano per scopi totalmente estranei alla loro eventuale attività imprenditoriale o professionale (Trib. Napoli 8 maggio 2023 n. 4727). Di conseguenza nelle controversie che derivano dai contratti stipulati tra un condominio e un terzo, trova applicazione la competenza funzionale ed inderogabile del foro del consumatore, cioè il luogo in cui è sito il condominio. Tuttavia, il condominio, essendo un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma rispetto a quella dei singoli condomini, implica che questi ultimi siano rappresentati dall’amministratore in virtù di un mandato. Ciò comporta che l’iniziativa giudiziaria dell’amministratore, volta alla tutela di un diritto comune dei condomini, non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa di tale diritto (Cass. civ., sez. VI, 19/11/2021, n. 35576). Tale possibilità si concretizza in una forma di rappresentanza reciproca, che conferisce a ciascun condomino una legittimazione sostitutiva. In tale ipotesi, la lite concernente le parti comuni dell’edifici promossa dl condomino (che si è sostituito all’amministratore) nei confronti di un terzo (nel caso esaminato l’appaltatore) si deve radicare nel foro del condomino consumatore.

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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