Amministratore giudiziario in condominio: non può autoliquidarsi il compenso. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Corte di Cassazione, sez. III, Sentenza del 05/05/2021, n. 11717
Indice
1. La vicenda: l’autoliquidazione dell’amministratore
Un amministratore è stato nominato dal Tribunale di Milano il 22 marzo 2021, ma solo poche settimane dopo, l’8 maggio 2021, l’assemblea condominiale ha deciso di revocarlo e di affidare la gestione a un nuovo professionista. Poco prima della revoca, il precedente amministratore ha emesso una fattura di oltre 56.000 euro, comprendente il compenso per il periodo dal 22 marzo 2021 al 21 marzo 2023 (importo relativo a due esercizi nonostante fosse stato revocato dopo 48 giorni dalla assunzione dell’incarico), la partecipazione a un’assemblea straordinaria e il rimborso di spese sostenute durante l’incarico. L’amministratore revocato ha disposto, senza l’approvazione dell’assemblea, il pagamento del proprio compenso tramite assegno tratto su conto corrente condominiale. Il condominio si è rivolto al Tribunale per ottenere la restituzione dell’importo indebitamente introitato dall’ex amministratore, sostenendo che l’amministratore giudiziario non può essere equiparato a un amministratore nominato dall’assemblea. In ogni caso l’attore ha notato che il compenso richiesto non era stato approvato dall’assemblea e risultava arbitrario. Il nuovo amministratore ha dovuto presentare denuncia-querela per verificare la possibile rilevanza penale dei fatti.
Il convenuto sosteneva di aver diritto all’intero compenso in quanto era stato revocato ex articolo 1125 c.c. anticipatamente senza giusta causa. Perciò, invocava l’equiparazione tra amministratore giudiziale e fiduciario. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.
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2. La questione
L’amministratore di condominio nominato dal tribunale è equiparabile a quello di elezione assembleare?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Come ha rilevato il giudicante, l’assemblea condominiale non ha specificamente approvato il preventivo del convenuto in quanto risulta che nella riunione assembleare tenutasi il giorno 8 maggio 2021, i condomini presenti abbiano solo nominato un altro amministratore. Il Tribunale ha notato che l’amministratore giudiziale è investito di un mandato limitato a sopperire l’incapacità dell’assemblea di provvedere alla nomina e decade quando la stessa venga meno. Per quanto sopra, a parere del giudice milanese, non si applicano automaticamente tutte le norme sul mandato, compreso l’articolo 1725 c.c., che disciplina la revoca del mandato oneroso. In ogni caso il Tribunale ha notato che il professionista in questione non può considerarsi automaticamente titolato ad esigere il compenso per un intero anno (o periodo predeterminato), né può autonomamente liquidarlo senza vaglio assembleare. In assenza di un preventivo approvato dall’assemblea, il giudice ha fissato il compenso tenendo conto della complessità dell’incarico, del tempo impiegato e delle spese documentate. Il Tribunale ha considerato non valida la richiesta di pagamento per un periodo biennale, poiché non corrispondeva ai giorni effettivi di attività (48 giorni).
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4. Le riflessioni conclusive
L’amministratore fiduciario viene nominato dal Tribunale quando l’assemblea condominiale non riesce a gestire autonomamente la nomina di un amministratore. L’amministratore giudiziario non viene nominato perché i condomini lo scelgono fiduciariamente. Quando l’assemblea non riesce a prendere decisioni, rimane bloccata da conflitti interni o non nomina un amministratore ordinario, il giudice può designare un amministratore giudiziario con il compito di garantire la continuità della gestione e di adottare gli atti necessari. Il suo incarico, però, è temporaneo e cessa non appena il condominio riesce a riprendere il controllo della situazione e a scegliere un amministratore ordinario.
L’amministratore giudiziario quindi non è un ausiliario del giudice, bensì, una volta entrato in carica, è mandatario dell’assemblea come se fosse stato quest’ultima a nominarlo e solo a quest’ultima risponde del suo operato.
A differenza di un amministratore eletto dall’assemblea, l’amministratore fiduciario ha il compito di gestire solo ciò che non è stato fatto e di garantire la continuità della gestione. Per questo motivo, il termine di un anno previsto dall’ articolo 1129 c.c. non è un vincolo rigido: rappresenta il limite massimo, ma l’amministratore può decadere anche prima, nel momento in cui viene meno la necessità del suo intervento.
Dalla diversa natura delle due figure consegue che tra le stesse non vi possano essere analoghe esigenze di tutela, talché all’amministratore giudiziario non si possono applicare, pedissequamente, tutte le norme relative al mandato, ivi compreso l’art. 1725 c.c. (Cass. civ., sez. III, 5/05/2021, n. 11717).
Il compenso deve essere parametrato ai sensi dell’articolo 1709 c.c. e, laddove le parti non ne abbiano stabilito la misura, lo stesso sarà stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal Giudice (Cass. civ., Sez. II, 22/07/2014, n. 16698) in relazione all’attività effettivamente svolta sino al momento della comunicazione, all’amministratore uscente, della nomina da parte dell’Assemblea di un nuovo amministratore di propria scelta.
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