L’ex amministratore di condominio ha diritto di richiedere, anche direttamente ai singoli condomini pro quota, le spese anticipate per conto del condominio, essendo onerato a fornirne la relativa prova.
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Indice
1. I verbali di consegna come mezzo di prova del credito
La giurisprudenza ha più volte ribadito che il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall’amministratore di condominio non può trovare origine dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di consegne, competendo all’assemblea la cognizione sull’entità e necessità delle spese asseritamente anticipate dall’amministratore uscente (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3859; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1980 n. 5759). In particolare i dati contabili predisposti unilateralmente dall’amministratore — verbale di consegna e bilanci portati all’approvazione dell’assemblea — non possono assumere alcuna valenza probatoria in favore dell’amministratore stesso. Del resto la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso. Per approfondimenti sul condominio, consigliamo il volume Manuale del condominio
Manuale del condominio
Il Manuale è una guida completa per chi intende intraprendere l’attività di amministratore di condominio e per gli amministratori professionisti, che già affrontano le complesse e molteplici questioni immobiliari e condominiali.La prima parte si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.Il volume è stato altresì aggiornato con la vigente normativa in tema, tra gli altri, di:› assemblea telematica;› Riforma del Processo Codice di Procedura Civile e forme di risoluzione alternativa delle controversie (c.d. Riforma Cartabia – D.Lgs. 149/2022);› superbonus e bonus edilizi;› misure antincendio;› equo compenso per le professioni non organizzate in ordini e collegi (legge 49/2023);› potabilità delle acque (D.Lgs. 18/2023).Nell’apposito spazio online, è infine disponibile una raccolta di formule personalizzabili, utilissime per redigere i più importanti atti della pratica condominiale.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA, Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
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2. Il disavanzo di cassa
L’onere probatorio dell’amministratore deve coordinarsi con la particolare natura dell’incarico gestorio svolto e del soggetto mandante, atteso che l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli art. 1130 c.c. e dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore.
Pertanto, ove il rendiconto evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea, su un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale (Cass. civ., sez. II,14 febbraio 2017, n. 3892). In altre parole solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498; Trib. Roma, 4 novembre 2021, n. 17133). Del resto, potrebbe accadere che, nonostante il disavanzo di cassa, il fornitore sia stato pagato con risorse provenienti, ad esempio, da un fondo spese straordinario accantonato in precedenti gestioni (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153).
Alla luce di quanto sopra si deve pure escludere che l’ex amministratore possa reclamare i compensi annui a corrispettivo dello svolgimento dell’incarico conferitogli dal condominio sulla base della semplice e generica approvazione dei bilanci (preventivi o consuntivi) in cui i relativi importi fossero appostati.
In ogni caso la circostanza che l’assemblea di condominio abbia anche conferito mandato al nuovo amministratore di revisionare la contabilità redatta dal precedente amministratore non può in alcun modo essere interpretata alla stregua di un mandato a riconoscere l’altrui credito ma solo di valutare la correttezza dell’operato del precedente mandatario da sottoporre all’esame dell’assemblea. Anche gli eventuali pagamenti effettuati con tale imputazione dal nuovo amministratore, che non siano stati ratificati dall’assemblea, nessun rilievo assumono nei confronti del condominio dovendosi ritenere che l’amministratore abbia agito senza potere con le conseguenze previste dall’art. 1711 cc. (Trib. Roma 7 gennaio 2020, n. 153).
3. La ratifica dell’assemblea
L’amministratore ha l’onere di precisare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare l’inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell’interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell’assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figuri), ovvero di propria iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell’assemblea (Trib. Torino 18 gennaio 2021, n. 235). La delibera assembleare che approva il rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate. In altri termini, in presenza di una delibera assembleare che approvi le spese anticipate dall’amministratore, la prova delle stesse deve intendersi chiaramente raggiunta, mentre, in assenza di una siffatta delibera l’amministratore dovrà dimostrare concretamente quali pretese ha anticipato e il loro ammontare (Trib. Castrovillari 12 gennaio 2024, n. 65: nel caso di specie non sono state rimborsate all’amministratore le seguenti spese non oggetto di alcuna approvazione assembleare e non supportate da idonei elementi probatori: due parcelle relative alla prestazione professionale “amministrazione”, senza neppure l’indicazione del periodo interessato; una spesa “modello 770”, del tutto generica e senza alcuna prova dell’effettiva attività svolta; una generica nota spese di cancelleria, in relazione alla quale non è risultato chiaro se le spese siano state effettivamente sostenute; alcune ricevute di pagamento per le quali non vi è stato modo di stabilire se gli esborsi siano stati sostenuti dall’amministratore e con denaro proprio; una fattura di acquisto di marche da bollo con l’indicazione apposta a penna e senza alcun riferimento più preciso e prova della provenienza delle somme utilizzate; alcune bollette luce con annotazioni a penna di avvenuto pagamento, senza alcuna ricevuta e dimostrazione del soggetto che ha effettuato il pagamento medesimo e con quali somme.
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