Asilo nido in condominio: validità e limiti del regolamento contrattuale

La convivenza condominiale è terreno fertile per conflitti tra libertà del singolo proprietario e limiti imposti dal regolamento contrattuale. Un caso emblematico riguarda la possibilità di destinare un’unità immobiliare ad asilo nido. La recente sentenza della Corte d’Appello di Milano del 23 ottobre 2025, n. 2823, offre un interessante spunto di riflessione sui criteri interpretativi da adottare in presenza di clausole limitative, riaffermando la necessità di una formulazione chiara e inequivoca dei divieti per poter incidere sui diritti dominicali dei singoli condomini. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art.  1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza del 21/06/2018, n. 16384

1. La vicenda: il divieto di asilo in condominio

Una condomina proprietaria di unità immobiliari in un condominio impugnava, ai sensi dell’art. 1137 c.c., una delibera assembleare che le impediva di destinare il proprio immobile ad asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini. L’unità era stata regolarmente locata a una società, con contratto che prevedeva espressamente tale destinazione.
La delibera si fondava sull’art. 9 del regolamento condominiale, che vietava di destinare gli appartamenti a usi diversi da quelli indicati nei rogiti di acquisto, nonché a specifiche attività come ambulatori, scuole di musica, canto, ballo e pensioni. Il condominio sosteneva che l’attività di asilo nido rientrasse tra quelle vietate, sia per il mutamento della destinazione d’uso, sia per le attività rumorose connesse.
Il condominio proponeva domanda riconvenzionale per ottenere la cessazione dell’attività e il risarcimento dei danni. La condomina, proprietaria dell’immobile locato chiamava in causa la conduttrice per essere tenuta indenne, mentre quest’ultima richiedeva la condanna della locatrice al risarcimento per l’inidoneità dell’immobile alla destinazione pattuita.
Il Tribunale respingeva l’impugnazione della delibera, mentre accoglieva la domanda del condominio, ordinando la cessazione dell’attività di asilo nido, ritenendola contraria al regolamento.
La Corte d’appello confermava la decisione di primo grado, ritenendo che l’articolo 9 del regolamento costituisse un vincolo reale, vietando sia il mutamento della destinazione d’uso (da direzionale a produttiva, secondo la normativa regionale), sia l’esercizio di attività rumorose come quelle scolastiche. Tale decisione veniva cassata dalla Suprema Corte. La Cassazione chiariva che, nel giudizio di rinvio, era necessario accertare se l’articolo 9 del regolamento condominiale fosse opponibile alla proprietaria dell’immobile, che lo aveva concesso in locazione. Inoltre, se tale disposizione contenesse un divieto espresso e inequivocabile di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini all’attività di asilo nido.
Nel giudizio di rinvio, le parti si sono costituite ribadendo le rispettive posizioni. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione

Se il regolamento condominiale di natura contrattuale vieta le scuole da ballo, è legittimo per l’assemblea vietare l’attività di asilo nido in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, regolarmente locata per tale scopo?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione alla condomina. I giudici di secondo grado hanno notato che il regolamento condominiale è vincolante per l’attrice che aveva acquistato l’immobile dal costruttore, con regolamento già presente. Chiarito quanto sopra, però, la Corte ha evidenziato come nel regolamento non vi sia un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido. In particolare i giudici di secondo grado hanno notano che non sono vietate le scuole in generale, nell’ambito delle quali sarebbe ragionevole considerare anche gli asili d’infanzia, ma sono precluse solamente le scuole “di musica, canto e ballo”, con ciò individuandosi una limitazione specifica che, nel caso di specie, non può ritenersi configurata né tanto meno implicitamente ricompresa nell’attività (espressamente non vietata) di asilo nido.

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4. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento conferma che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento delle proprietà esclusive contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle stesse, devono essere enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, sia mediante l’elencazione delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare al condominio in generale, al decoro, alla tranquillità e alla abitabilità dell’intero edificio. In altre parole, la compressione delle facoltà proprietarie deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. civ., sez. II, 23/05/2024, n. 14377). Per cui, nell’ interpretazione del divieto, occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo all’elencazione delle attività vietate risultanti dal regolamento, non potendosene desumere ulteriori e diverse (Cass. civ., Sez. II, 20/10/2016, n. 21307). Così l‘interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente il divieto di destinare gli appartamenti, tra l’altro ad “asili di infanzia”, come preclusiva altresì dell’attività di micro-nido (la quale effettivamente si differenzia da quella dell’asilo soltanto per le dimensioni strutturali di recettività, e non invece per il comune carattere assistenziale ed educativo dei suoi servizi resi a minori di tenerissima età) non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini, né contraria a logica o incongrua (Cass. civ., sez. VI, 21/06/2018, n. 16384).

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