Un regolamento di condominio approvato a maggioranza non può contenere clausole volte a vietare negli appartamenti attività di affittacamere o self catering apartments. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 10335 del 19/10/1998
Indice
1. La vicenda: divieto di attività alberghiere da regolamento condominiale
Alcuni condomini citavano in giudizio una società, proprietaria di due unità immobiliari ubicate ai piani terreno rialzato e mezzanino, lamentando che dagli stessi immobili sarebbero stati ricavati tre appartamenti per intraprendere un’attività alberghiera.
A sostegno della loro tesi affermavano che la società convenuta aveva già da tempo installato la targa all’esterno dell’edificio condominiale accanto alla pulsantiera dei citofoni, nonché pubblicizzato su Facebook gli appartamenti, con evidente dimostrazione di inizio dell’attività recettiva.
Gli stessi attori sostenevano che l’esercizio di tale attività, ove accertata, sarebbe stata illegittima in quanto espressamente vietata dal regolamento condominiale, di natura contrattuale. Del resto ritenevano che l’attività in questione comportasse un danno patrimoniale a causa della diminuzione del valore commerciale dei due immobili di loro proprietà, oltre che un ulteriore danno determinato dalla compromissione della tranquillità e della sicurezza dei condomini all’interno dell’edificio, stante il maggior afflusso di persone estranee. Gli attori chiedevano al Tribunale di accertare e dichiarare la violazione del regolamento condominiale, stante l’esercizio dell’attività alberghiera, non consentita, da parte della detta società, con condanna della stessa, in persona del legale rappresentante pro-tempore, alla cessazione dell’attività intrapresa. In via subordinata chiedevano la condanna della società convenuta al risarcimento, in favore degli attori di tutti i danni subiti e/o subendi a causa della compromissione della tranquillità e della sicurezza dei condomini all’interno dell’edificio, causata dal maggior afflusso di persone estranee. La convenuta rilevava che il regolamento del condominio non vietava affatto l’esercizio dell’attività di B&B, né tanto meno una forma di locazione breve; inoltre evidenziava che il detto regolamento, avente natura assembleare, non avrebbe comunque potuto limitare i diritti sulle proprietà esclusive. La stessa convenuta negava che gli attori avessero subito un danno patrimoniale per diminuzione del valore commerciale degli immobili di proprietà degli attori o un danno per compromissione della tranquillità e della sicurezza dei condomini all’interno dell’edificio, stante il maggior afflusso di persone estranee. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. La questione
I limiti di destinazione alla proprietà esclusiva possono essere deliberati dall’assemblea condominiale?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione alla convenuta. Come ha osservato il decidente il regolamento di condominio è stato approvato in occasione di un’assemblea con la maggioranza di 575,94 millesimi e con la presenza di 6 condomini su 12, quindi senza la partecipazione di tutti i condomini. Il Tribunale ha ricordato che un tale regolamento non può di norma essere vincolante in ordine alle limitazioni delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini: in altre parole per lo stesso giudice le clausole del regolamento approvate a maggioranza non possono impedire al singolo condomino di esercitare attività alberghiere e/o di self catering apartments e/o di bed & breakfast. La domanda volta ad accertare la violazione del regolamento condominiale da parte della società convenuta è stata respinta.
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4. Le riflessioni conclusive
Secondo la giurisprudenza di legittimità i limiti di destinazione alla proprietà esclusiva possono anche essere deliberati dall’assemblea condominiale, purché adottati all’unanimità da tutti i condomini costituenti il condominio (Cass. civ., sez. II, 19/10/1998, n. 10335; Cass. civ., sez. II, 12/05/1994, n. 4632). E’ stato anche affermato che la clausola del regolamento di condominio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l’interesse comune, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini e distinguendosi dalla norma meramente regolamentare che può essere approvata dalla maggioranza dell’assemblea dei condomini, ha carattere convenzionale e, se predisposta dall’originario proprietario dello stabile, deve essere accettata dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati (Cass. civ., Sez. II, 01/06/1993, n. 6100). In mancanza di tale accettazione non possono essere vietate attività di natura para-alberghiera nelle abitazioni (attività dirette a soddisfare esigenze di carattere temporaneo e limitato di soggiorni fuori dei luoghi di residenza con l’offerta di servizi aggiuntivi, quali, ad esempio, il corredo di biancheria e asciugamani da bagno, l’aria condizionata, il riscaldamento, le pulizie). In ogni caso non è rilevante che all’interno del palazzo e negli spazi comuni abbiano accesso persone estranee, siano essi turisti o maestranze addette alle attività di pulizia e di manutenzione, in quanto ciò è un semplice maggior uso della cosa comune consentito laddove non sia pregiudicato il pari uso da parte degli altri condomini.
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