L’amministratore revocato può convocare l’assemblea in regime di prorogatio?

Revoca e prorogatio dell’amministratore: può convocare l’assemblea? La risposta del Tribunale di Salerno nella sentenza n. 2959/2025. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: artt.  1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 05/02/2021, n. 2107

1. La vicenda: l’amministratore revocato

La controversia nasce da un’azione giudiziaria promossa da alcuni condomini, i quali hanno impugnato le delibere adottate nell’assemblea condominiale tenutasi il 15 marzo 2021. Secondo gli attori, tale assemblea sarebbe stata convocata illegittimamente, poiché l’amministratore risultava già revocato con provvedimento del Tribunale per gravi irregolarità nella gestione. A parere degli stessi condomini, in ambito condominiale non troverebbe applicazione l’istituto della prorogatio imperii, e pertanto il soggetto revocato non avrebbe potuto esercitare alcun potere residuo, né tantomeno convocare validamente l’assemblea. A queste contestazioni si aggiungono ulteriori rilievi sulla regolarità della partecipazione: una condomina, proprietaria esclusiva del box n. 8, non sarebbe stata convocata, mentre avrebbe preso parte alla riunione una persona che non risultava più titolare di alcuna unità immobiliare nel condominio. Secondo gli attori, tali circostanze aggraverebbero i vizi di legittimità e rappresentatività dell’assemblea.
Nel merito, viene chiesto, tra l’altro, al Tribunale di dichiarare la nullità o, in subordine, l’annullabilità della delibera relativa all’approvazione del bilancio consuntivo 2020. Gli impugnanti ritengono che tale provvedimento sia viziato sia per l’assenza di potere in capo al soggetto che ha convocato l’assemblea, sia per le irregolarità formali e sostanziali nella convocazione e nello svolgimento della riunione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

L’amministratore di condominio revocato giudizialmente mantiene i poteri gestori ordinari in regime di proroga?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto agli attori. Come ha osservato il giudice campano, la prorogatio dell’amministratore uscente si protrae fino alla sua effettiva sostituzione, che si concretizza, di norma, con la consegna della documentazione condominiale (inclusi registri e libri contabili) al collega nominato. L’amministratore in proroga ha gli stessi poteri di un amministratore ordinario (sanciti dall’articolo 1130 c.c.). Di conseguenza il Tribunale evidenzia che, fino a che non andrà via o non sarà sostituito da altro nominato dall’assemblea, l’amministratore in prorogatio, al termine dell’esercizio condominiale annuale, potrà (anzi, dovrà) preparare il rendiconto (sia consuntivo che eventualmente preventivo) al fine di sottoporlo ai condomini per la sua approvazione. A parere dello stesso giudice si tratta di un adempimento fondamentale che, se non venisse eseguito, potrebbe profondamente ledere l’interesse condominiale.

Potrebbero interessarti anche:

• Registro anagrafe: il rifiuto dell’amministratore di condominio
• Revoca giudiziale dell’amministratore cessato: limiti di ammissibilità

4. Le riflessioni conclusive

L’istituto della “prorogatio imperii” – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., secondo comma o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Trib. Santa Maria Capua Vetere 11 maggio 2025, n. 1876). Lo scopo dell’istituto è quello di garantire la tutela della collettività condominiale che potrebbe trovarsi esposta al pericolo di stasi della necessaria attività ordinaria. Tale prosecuzione, tuttavia, è legittima solo in assenza di una volontà espressa e inequivoca da parte dell’assemblea condominiale volta a escludere la proroga. In sostanza, anche se l’amministratore è stato revocato o la sua nomina è stata dichiarata invalida, egli può continuare a svolgere le attività gestionali ordinarie fino alla nomina e accettazione del nuovo amministratore, purché l’assemblea non abbia deliberato esplicitamente di interrompere tale prosecuzione provvisoria. Questo principio si fonda sulla presunzione di conformità alla volontà dei condomini e sull’interesse alla continuità amministrativa del condominio. L’assemblea può validamente essere convocata dall’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima non essendo di ostacolo al riguardo il dettato di cui all’art. 66 c.c., secondo comma, in quanto il potere di convocare l’assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell’amministratore (Cass. civ., sez. II, 23/01/2007, n. 1405). In ogni caso l’amministratore mantiene i poteri necessari per la gestione corrente, compresa la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio. L’amministratore uscente, oltre ad essere tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso è tenuto anche a rendere il conto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo (Cass. civ., Sez. VI, 24/06/2021, n. 18185). Quindi, l’amministratore che si trova in regime di prorogatio deve anche redigere il rendiconto annuale, rientrando tale incombenza tra quelle necessarie alla gestione ordinaria del condominio.

Formazione per professionisti

Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
Il Master in diritto condominiale è un percorso formativo progettato per professionisti, amministratori di condominio, avvocati e consulenti legali che intendano approfondire con un approccio realmente pratico le questioni più ricorrenti che si verificano nella complessa gestione di un condominio.
Attraverso l’esame di casi reali, le pronunce giurisprudenziali e i riferimenti normativi verranno illustrate:
• le funzioni e i doveri giuridici dell’amministratore
• le corrette modalità di convocazione e svolgimento dell’assemblea condominiale
• la redazione dei verbali e la validità delle delibere
•  la legittimazione attiva e passiva del condominio e dell’amministratore nei contenziosi
• la gestione dei supercondomini, anche in assenza di una disciplina codificata
Un modulo specialistico è dedicato alle dinamiche comunicative e relazionali, con un focus sulla comunicazione non verbale e sulla gestione dei conflitti interpersonali, a cura di uno psichiatra e psicoterapeuta esperto nella materia. 
Il corso si conclude con un laboratorio incentrato sulla risoluzione di casi pratici, con l’obiettivo di fornire ai partecipanti strumenti concreti e immediatamente spendibili nella quotidianità professionale.
Il Master è pensato  per offrire non solo un inquadramento teorico, ma una vera e propria guida operativa, frutto dell’esperienza diretta dei docenti e della loro costante attività sul campo, con l’intento di supportare i professionisti nella gestione quotidiana delle complessità della convivenza condominiale.
>>>Per info ed iscrizioni<<<

Vuoi ricevere aggiornamenti costanti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!