Amministratore in prorogatio, contratto senza urgenza: quando il condominio non deve pagare

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riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Lecce, Sentenza n. 2349 del 22/06/2026

1. Contratto di vigilanza firmato dall’amministratrice uscente: il caso

Un condominio veniva coinvolto in una vicenda insorta dopo la stipula di un contratto di vigilanza notturna concluso dall’amministratrice uscente, la quale operava ormai in regime di prorogatio. La società di vigilanza emetteva le fatture relative al servizio e, non ricevendo il pagamento, richiedeva un decreto ingiuntivo per l’importo complessivo di € 26.313,76, oltre interessi e spese. Il nuovo amministratore, subentrato nel frattempo, contestava la pretesa creditoria, sostenendo che il contratto non poteva essere opposto al condominio.
In particolare, l’opponente eccepiva che la notifica del decreto ingiuntivo era avvenuta tardivamente e che la successiva rimessione in termini non avrebbe dovuto essere concessa. Sul piano sostanziale, il condominio sosteneva che il contratto di vigilanza difettava della “busta” digitale e che, pertanto, non risultava autentico. L’opponente evidenziava inoltre che l’amministratrice uscente, operante in regime di prorogatio, aveva firmato il nuovo contratto di vigilanza senza alcuna preventiva autorizzazione assembleare e in assenza dei presupposti di urgenza che soli avrebbero potuto giustificare un atto eccedente l’ordinaria gestione.
La società creditrice, costituendosi, ribadiva la correttezza della notifica e sottolineava che il contratto era stato eseguito: il condominio aveva versato un acconto e gli addetti alla vigilanza si erano recati regolarmente presso il complesso. La causa proseguiva senza attività istruttoria, essendo stati acquisiti tutti gli elementi necessari per la decisione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il contratto stipulato in prorogatio vincola il condominio?

Il condominio è obbligato da un contratto sottoscritto dall’amministratore oltre i limiti della prorogatio?

3. Nessuna urgenza e nessuna delibera: contratto inopponibile

Il Tribunale ha respinto l’eccezione relativa alla tardiva notifica del decreto ingiuntivo, ritenendo correttamente applicata la rimessione in termini: la società ha dimostrato di aver notificato il decreto entro i sessanta giorni all’ex amministratrice, ignara della revoca dell’incarico, e di essersi attivata tempestivamente non appena venuta a conoscenza del nuovo amministratore. Il giudice ha chiarito che l’assenza del file di firma digitale non rende invalido il contratto: la copia PDF firmata digitalmente vale comunque come prova se non viene contestata in modo specifico. Nel merito, in relazione alla questione “prorogatio”, il Tribunale ha accertato che l’amministratrice uscente ha ecceduto i limiti dei poteri, stipulando un nuovo contratto più oneroso (da € 4.000 a € 5.700 mensili) con una società diversa, senza delibera assembleare e senza dimostrare l’urgenza dell’atto. In regime di prorogatio, l’amministratore può compiere solo atti urgenti e indifferibili; nel caso concreto, tale urgenza non è stata provata.
Per questo motivo, il contratto è stato dichiarato inopponibile al condominio e il decreto ingiuntivo è stato revocato. Le ulteriori eccezioni sono rimaste assorbite. La società creditrice è stata condannata alle spese di lite, liquidate in € 3.809,00 oltre accessori.

4. Prorogatio dell’amministratore: i due orientamenti a confronto

Nel dibattito sulla prorogatio imperii dell’amministratore di condominio convivono oggi due orientamenti profondamente diversi, che rendono il quadro interpretativo particolarmente frastagliato. La sentenza in commento si inserisce appieno all’interno di quel solco tracciato dalla giurisprudenza e dalla dottrina più recenti, secondo cui la riforma del 2012 ha ridimensionato in modo significativo la portata della prorogatio, escludendo che l’amministratore cessato possa continuare a esercitare tutte le attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. come se fosse ancora pienamente in carica. Secondo questa impostazione, una prorogatio illimitata sarebbe incompatibile con gli obblighi di trasparenza e informazione imposti dall’art. 1129 c.c., commi 2 e 14, che richiedono una nuova comunicazione dei dati e del compenso ad ogni rinnovo dell’incarico; sarebbe inoltre inconciliabile con l’art. 1130 c.c., n. 7, che impone l’annotazione nel registro dell’amministratore del verbale di nomina, escludendo una rappresentanza desumibile da comportamenti concludenti; e, soprattutto, contrasterebbe con il limite espresso dall’art. 1129 c.c., comma 8, che circoscrive i poteri dell’amministratore cessato alle sole attività urgenti e non differibili (Cass. civ., sez. II, 26/03/2026, n. 7247; Trib. Lecce 22 giugno 2026, n. 2349).
Accanto a questa visione restrittiva (in crescita), permane però un orientamento opposto, che attribuisce all’amministratore uscente una prorogatio più ampia. La Cassazione ha recentemente affermato che l’amministratore decaduto o dimissionario conserva tutte le attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. fino alla sua sostituzione, precisando che la prorogatio non è limitata al tempo strettamente necessario al passaggio di consegne né circoscritta alle sole funzioni di una gestione interinale (Cass. civ., sez. II, 08/01/2026, n. 424). In questa prospettiva, l’amministratore uscente rimane in carica per evitare vuoti gestionali e garantire l’ordinaria amministrazione, potendo riscuotere quote, pagare fornitori, convocare l’assemblea e compiere gli atti urgenti.

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