Amministratore di condominio senza compenso se la gestione è irregolare

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riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Napoli, Sez. III, Sentenza n. 9687 del 27/10/2025

1. La gestione contestata: compensi richiesti e gravi omissioni

Un ex amministratore otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per € 7.247,64 nei confronti di un condominio, somma composta da tre voci: il compenso per un incarico tecnico del 2014, il residuo compenso per la gestione condominiale 2016/2017 e l’intero compenso per la gestione 2017/2018. Il condominio, tramite il nuovo amministratore, proponeva opposizione deducendo la prescrizione del credito professionale e una serie di gravi inadempimenti dell’ex amministratore, tali da giustificare l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. L’opponente notava che nel corso del rapporto, l’ex amministratore non aveva tenuto i registri obbligatori, non aveva redatto il rendiconto secondo le prescrizioni dell’art. 1130‑bis c.c., non aveva pagato regolarmente le bollette dell’acqua, aveva lasciato maturare una morosità rilevante e non si era accorto dell’esistenza di consumi anomali dovuti a un allaccio abusivo. Inoltre non aveva curato l’acquisizione o l’aggiornamento del certificato antincendio del garage, non aveva informato l’assemblea della notifica di un decreto ingiuntivo di € 25.300,00 ricevuto nel 2017 e non aveva convocato l’assemblea straordinaria per affrontare la questione, né aveva proposto la creazione di un fondo ad hoc. La documentazione prodotta dal condominio mostrava che tali omissioni avevano inciso sulla gestione e sulla sicurezza delle parti comuni.
Quanto al credito professionale, il condominio eccepiva la prescrizione presuntiva triennale ex art. 2956 n. 2 c.c., sostenendo che l’attività si era conclusa nel 2015 e che il debito non era mai stato riportato nei consuntivi approvati dall’assemblea. L’opposto replicava che l’incarico era stato “contrattualizzato” nel verbale assembleare del 20 dicembre 2014 e che l’attività professionale era proseguita fino al passaggio di consegne del 2018. Tuttavia la fattura pro‑forma prodotta dall’ingiungente riportava espressamente la sola presentazione della CILA, senza alcun riferimento a ulteriori attività di direzione lavori. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Prescrizione del credito tecnico: quando scatta il termine triennale

Il credito professionale per attività tecniche non sorrette da un contratto scritto è soggetto alla prescrizione presuntiva triennale ex art. 2956 n. 2 c.c.?

3. Registri, rendiconti e bollette: perché il compenso viene negato

Il Tribunale ha ritenuto che la delibera assembleare non avesse natura contrattuale e che la prescrizione presuntiva fosse pienamente operante, poiché la prestazione professionale risultava conclusa nel 2015 e non vi era prova di ulteriori attività. Per questa parte del credito, il decreto ingiuntivo è stato revocato.
Quanto ai compensi per la gestione condominiale, il Tribunale ha accertato che l’ex amministratore non aveva adempiuto agli obblighi imposti dagli artt. 1129, 1130, 1130‑bis e 1131 c.c. Le omissioni risultavano documentate: mancata tenuta dei registri, mancata redazione del rendiconto conforme alla legge, mancato pagamento delle utenze, mancata vigilanza sui consumi, mancata cura degli adempimenti antincendio, mancata informazione all’assemblea su atti giudiziari rilevanti e mancata convocazione dell’assemblea straordinaria. Le condotte accertate hanno integrato un inadempimento grave, che ha paralizzato la pretesa creditoria dell’amministratore uscente.
Il Tribunale ha quindi accolto integralmente l’opposizione, ha revocato il decreto ingiuntivo e ha dichiarato che nulla è dovuto all’ex amministratore, applicando l’art. 1460 c.c.

4. Il principio confermato: senza gestione diligente niente retribuzione

La sentenza in commento analizza con particolare rigore le condotte dell’amministratore uscente e ne ricava un quadro di inadempimento grave, diffuso e sistematico, tale da incidere sulla struttura stessa del mandato. Nel corso della gestione, l’amministratore non aveva consegnato i registri obbligatori, non aveva predisposto né sottoposto all’assemblea i rendiconti consuntivi, aveva lasciato che le morosità si accumulassero senza avviare alcuna iniziativa di recupero, non si era accorto di consumi idrici anomali dovuti a un allaccio abusivo, aveva trascurato gli adempimenti relativi alla certificazione antincendio del garage e non aveva informato l’assemblea della notifica di atti giudiziari rilevanti, tra cui un decreto ingiuntivo di notevole importo.
Si tratta di omissioni che non riguardano aspetti marginali della gestione, ma toccano i compiti essenziali dell’amministratore: la trasparenza contabile, la corretta tenuta dei registri, la vigilanza sui servizi comuni, la cura degli atti conservativi, la gestione dei rapporti con i fornitori e, soprattutto, l’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea.
La pronuncia in commento si colloca nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui il diritto dell’amministratore al compenso non è automatico, ma presuppone l’adempimento diligente e completo degli obblighi che scaturiscono dal contratto tipico dell’amministratore di condominio. Solo una gestione conforme ai doveri imposti dalla legge e dalle delibere assembleari consente all’amministratore di pretendere la retribuzione; al contrario, l’inadempimento grave e sistematico comporta il venir meno del diritto al compenso (Trib. Napoli 21 maggio 2026, n. 8421; Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874). La sentenza ribadisce che il compenso dell’amministratore è un diritto condizionato: esso sorge solo a fronte di una gestione diligente e conforme ai doveri imposti dalla legge e dal mandato. L’accoglimento dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dall’opponente si pone in linea con l’orientamento giurisprudenziale richiamato, che esclude il diritto al compenso quando l’amministratore non adempie agli obblighi essenziali della funzione.

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