Agibilità e abitabilità di un immobile

In passato la differenza tra agibilità e abitabilità era netta e chiara. Con l’entrata in vigore del d.p.r. 380/01 e del d.l. 222/2016, questa distinzione è stata superata, non esiste alcuna differenza rilevante tra agibilità e abitabilità ed è stata introdotta una certificazione unificata. Per approfondire sul tema, consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Agibilità e abitabilità

Prima del d.p.r. 380/01 esistevano due certificati:

• Certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale
• Certificato di agibilità per gli immobili non destinati alla residenza

In seguito questi due distinti certificati sono stati sostituiti esclusivamente dal certificato di agibilità, pur mantenendo la distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili ad uso non abitativo.
Successivamente con l’entrata in vigore del d.lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2) è stata introdotta la segnalazione certificata di agibilità (SCA), la quale ha preso il posto del vecchio certificato di agibilità che veniva rilasciato dal comune. Attualmente questo documento costituisce una autocertificazione inviata al comune direttamente dall’intestatario, utilizzando lo sportello SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori. Per approfondire sul tema, consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità propriamente noto come segnalazione certificata di agibilità (SCA), in base alle modifiche introdotte dal d.l. 69/2013 e dal dpr 380/2001, è un documento che attesta il rispetto dei requisiti di legge di un immobile in tema di:

• Sicurezza dell’edificio
• Igiene e salubrità dell’immobile
• Risparmio energetico
• Conformità dello stesso immobile rispetto agli usi previsti

3. Quando si deve richiedere l’agibilità

La presentazione della segnalazione certificata di agibilità, secondo quanto è previsto dall’art. 24 del dpr 380/2001 ovvero il t.u. dell’edilizia deve essere presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di costruzione di un nuovo edificio o ancora dalla ristrutturazione di un immobile già esistente.
Di norma la sca è obbligatoria nelle ipotesi di:

• Nuove costruzioni;
• Ristrutturazione o ampliamento di edifici già esistenti
• Modifica della struttura e degli impianti di un edificio
• Modifica della destinazione d’uso di un immobile

4. Cosa succede se non si ha il certificato di agibilità

Non è possibile vivere in un edifico sprovvisto del certificato di agibilità, in assenza del quale ci troviamo nell’ipotesi di un illecito amministrativo in base al dpr 380/2001. Inoltre, come sottolineato anche dalla sentenza 9069/2018, bisogna considerare anche altre conseguenze di un immobile senza agibilità: si può infatti andare incontro a sanzioni amministrative per la mancata presentazione entro i termini di legge agli obblighi di adeguamento. Anche in base alla l. 47/1985 la assenza della agibilità potrebbe essere di ostacolo alla stipula di contratti di locazione o al rilascio di licenze commerciali. 

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5. Si può vendere un immobile senza l’agibilità

In linea generale è possibile vendere un immobile sprovvisto di agibilità purché il compratore ne sia stato preventivamente informato. Infatti con la sentenza 34211/2022 la cassazione ha stabilito che la mancanza della SCA non determina nullità dell’atto di compravendita bensì un inadempimento contrattuale nei confronti del compratore: se non viene debitamente informato dell’assenza della certificazione. Di conseguenza è fondamentale che tale mancanza sia esplicitata per iscritto all’interno del contratto di compravendita. È buona norma specificare la mancata agibilità già nel contratto preliminare di compravendita, perché la mancata indicazione della carenza di tale certificazione, nel caso in cui il promissario acquirente non ne sia stato portato a conoscenza, può rappresentare motivazione valida per la risoluzione dello stesso preliminare e successivamente dello stesso contratto definitivo. Ai sensi dell’art. 1477, 3 comma c.c. Il venditore deve consegnare al compratore i titoli e i documenti relativi alla proprietà quindi il compratore avrebbe diritto alla risoluzione del contratto preliminare o definitivo e alla richiesta di risarcimento del danno. Inoltre l’acquirente potrebbe avere diritto al rimborso e alla restituzione di caparre o anticipi già versati.
Va, altresì, evidenziato che il compratore o potenziale tale in caso si dovesse verificare una tale omissione avrebbe tempo dieci anni per potere agire legalmente nei confronti del venditore.

6. Cosa rischia chi vende una casa senza agibilità

Atteso che la vendita di un immobile privo di agibilità è comunque consentita, previa informativa al potenziale acquirente, è bene che chi acquista l’immobile in tale condizione valuti:

• Che lo stesso non potrà essere abitato fino all’ottenimento della agibilità;
• Che l’eventuale uso non consentito può dare luogo a un illecito amministrativo sanzionabile

È importante valutare che molti istituti di credito non concedono mutui per l’acquisto di immobili sprovvisti di agibilità e che potrebbe essere molto difficoltoso ottenere l’allaccio di forniture essenziali come acqua e luce.

7. Quanto vale un immobile senza agibilità

L’assenza della sca incide in genere negativamente sul valore commerciale dell’immobile che pertanto tende ad essere proposto sul mercato ad un prezzo più basso. Il fattore principale che incide sul valore è rappresentato dai costi che il potenziale acquirente dovrebbe sostenere per ottenere la agibilità, pertanto il valore di mercato dell’immobile va decurtato dei costi in questione per ottenere l’effettivo valore di vendibilità del bene privo di agibilità su mercato oltre eventuali ulteriori sconti concessi all’acquirente.  

8. Nuove norme sull’abitabilità con il decreto salva casa

Per ottenere il certificato di agibilità il d.m. 5 luglio 1975 prevede specifici requisiti igienico-sanitari (dimensioni minime delle stanze, altezza minima degli edifici, etc.) Da rispettare. La l. 105/2024 di conversione del d.l. 69/2024 nel rispetto dei requisiti igienico-sanitari previsti dal d.m.  5 luglio 1975 consente al progettista responsabile di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

• Locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
• Alloggi mono stanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 2 8 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati per due persone.

Queste disposizioni sono in vigore fino alla ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari.
L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito di adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989 n.236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• I locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico – sanitarie
• Sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Va poi segnalata l’estensione dell’applicazione della tolleranza del 2% anche ai nuovi parametri di abitabilità. 

9. Responsabilità del mediatore vendita immobile senza agibilità

Nello specifico la cassazione con sent. 24534/2022 chiarisce quali siano responsabilità e le conseguenze per il mediatore nel caso in cui un immobile sia venduto senza l’agibilità.
Sebbene, come visto, la mancanza di agibilità non invalidi la compravendita in sé, il mediatore è obbligato a fornire informazioni accurate all’acquirente in merito a questa condizione o sulla possibilità di ottenerla, insieme ad altri dettagli di sua conoscenza.
La sentenza affronta un caso in cui l’acquirente, scoprendo l’assenza del certificato di abitabilità, rifiuta il pagamento \della provvigione al mediatore. I giudici hanno ribaltato la decisione del giudice di pace, sostenendo che il mediatore non ha adempiuto ai doveri di corretta informazione, trascurando di comunicare la mancanza del certificato di abitabilità e di esibire l’attestato di certificazione energetica.
La sentenza evidenzia l’importanza del dovere di corretta informazione del mediatore, sancendo la sua responsabilità nei confronti dell’acquirente e sottolineando la necessità di adottare la massima diligenza professionale nel processo di compravendita immobiliare.  

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Note Bibliografiche

• Agibilità e abitabilità: esiste ancora la differenza tra i due certificati? – 08.08.2023 Infobuild Adele Di Carlo
• Agibilità e abitabilità: quali sono i requisiti e come cambiano con il “salva casa” – 31.07.2024 Redazione tecnica – Biblus
• Si può vendere una casa senza agibilità? Idealista 28.01.2025 – Marco Grigis
• Decreto Salva casa, l’agibilità cambia: tutto sui requisiti di altezza e superficie minima – Ingenio 19.07.2024 Matteo Peppucci