Acquedotto: gestore responsabile dei danni da allagamento condominiale

Il gestore di un acquedotto è responsabile dei danni da allagamento subiti da un condominio, salvo che riesca a dimostrare che l’evento dannoso è dovuto a un caso fortuito. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art.  2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 16/02/2024, n. 4288 

1. La vicenda: danni da allagamento in condominio

Un condominio citava in giudizio due società, chiedendo il risarcimento dei danni causati da un grave allagamento nei locali seminterrati dell’edificio. L’evento era stato causato dalla rottura di una derivazione della rete idrica, dopo alcuni lavori eseguiti da una delle ditte convenute.
Il condominio ha chiesto oltre 21.000 euro per i danni materiali, più ulteriori somme per interventi urgenti, consulenze tecniche e costi di mediazione.
Una società (gestore idrico), chiamata in causa, ammetteva che il sinistro si era verificato, ma precisava che la rottura non riguardava il tronco principale della rete idrica, bensì una derivazione collegata tramite un giunto che si era staccato. Secondo la difesa, il problema era dovuto a un difetto di installazione o a un errore dell’altra convenuta, cioè la società appaltatrice che aveva eseguito i lavori.
Per questo motivo, il gestore idrico chiedeva al giudice di rigettare la domanda del condominio e, in ogni caso, di riconoscere la responsabilità esclusiva della società esecutrice. Inoltre formulava una richiesta di manleva, cioè di essere tenuta indenne da ogni conseguenza economica, in base al contratto di appalto stipulato con l’appaltatrice.
La società esecutrice dei lavori negava ogni responsabilità per i fatti oggetto di causa, sostenendo che il proprio personale aveva operato esclusivamente sulla base delle planimetrie e dei dati forniti dal gestore, nonché seguendo gli ordini di servizio e le istruzioni impartite dalla stazione appaltante. Inoltre precisava di aver eseguito gli interventi secondo le cosiddette “regole dell’arte” e sempre sotto la direzione del personale tecnico qualificato della società committente (cioè il gestore idrico). In ogni caso contestava l’entità del danno richiesto (quantum) e, in via subordinata, qualora fosse stata riconosciuta anche solo una minima responsabilità, chiedeva di poter chiamare in causa la propria compagnia assicurativa, al fine di essere manlevata nell’eventualità di una condanna, anche parziale, al risarcimento.
Il giudice autorizzava la chiamata in causa dell’assicurazione, che costituiva in giudizio aderendo alle difese già sollevate dalla società esecutrice dei lavori. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

In presenza di un danno causato da una rete idrica condominiale, può il gestore del servizio idrico sottrarsi alla responsabilità ex art. 2051 c.c. invocando l’errore dell’impresa appaltatrice, se non prova il caso fortuito?

3. La soluzione

Il Tribunale ha ritenuto responsabile del sinistro il gestore del servizio idrico. Come evidenziato dal giudice, il consulente tecnico d’ufficio, nominato nel corso del procedimento, ha confermato (sulla base di approfondite indagini peritali) l’avvenuto allagamento e i danni conseguenti, accertando il nesso causale tra la fuoriuscita d’acqua dalle tubature e i danni subiti dal condominio.
Tuttavia, dall’istruttoria non è emerso con certezza che la perdita d’acqua sia stata causata dai lavori eseguiti sulla rete idrica dalla società appaltatrice.
Il Tribunale ha ritenuto responsabile solo il gestore idrico, ai sensi dell’art. 2051 c.c., poiché non ha dimostrato che il danno è stato causato da un caso fortuito. La domanda del condominio è stata quindi accolta nei suoi confronti, mentre è stata respinta sia nei confronti della società appaltatrice, ritenuta non responsabile, sia per quanto riguarda la richiesta di manleva avanzata dal gestore verso la stessa società.

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4. Le riflessioni conclusive

La responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. ha natura oggettiva e si fonda unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, senza necessità di provare né presumere la colpa del custode; tale responsabilità può essere esclusa solo dalla prova del caso fortuito oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale (esclusiva o concorrente) delle condotte del danneggiato o di un terzo che rivestano i caratteri dell’oggettiva imprevedibilità rispetto all’evento pregiudizievole (Trib. Salerno 17 luglio 2025, n. 3193).
Si consideri che è stata esclusa la responsabilità per custodia del committente per il danno arrecato dall’appaltatore a terzi nell’ipotesi in cui il danno derivi in via esclusiva dalle modalità di esecuzione dei lavori sulla cosa oggetto dell’appalto (Cass. civ., sez. III, 16 febbraio 2024, n. 4288). Nel caso esaminato il giudice ha escluso la responsabilità dell’impresa esecutrice dei lavori, in quanto non è emersa prova certa che il danno fosse stato causato da un errore nell’esecuzione. Il CTU ha chiaramente affermato che dopo aver esaminato la documentazione agli atti di causa e svolto le ispezioni sui luoghi, tenendo conto anche della prova di pressione effettuata sulla tubazione a monte, non sono emerse anomalie significative sull’allaccio multiplo tra la tubazione di arrivo e quella divisionale del condominio. Inoltre, nel corso del sopralluogo, non sono state riscontrate irregolarità o difetti evidenti.

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