Accordo transattivo sulla ripartizione delle spese di riscaldamento

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Padova - sentenza n. 1367 del 06-07-2021

L’accordo transattivo (assunto all’unanimità) sulla ripartizione delle spese “involontarie” di riscaldamento concluso tra il condominio ed il condomino distaccatosi dall’impianto centrale non può essere cambiato con una decisione a maggioranza dell’assemblea anche se la transazione è anteriore al D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102.

Riferimenti normativi: artt. 1965 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: nessuno

La vicenda

Nel 1997, due condomini si distaccavano dal riscaldamento centralizzato. Gli altri condomini, però, si rivolgevano al Tribunale, contestando la legittimità dell’avvenuto distacco dall’impianto di riscaldamento che era stato effettuato dai convenuti senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. La vertenza si concludeva con un accordo transattivo che prevedeva la possibilità per i distaccati di mantenere l’impianto di riscaldamento autonomo; in cambio, però, si obbligavano a contribuire ancora al pagamento delle bollette del gas e alle spese di manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato nella misura del “20% della quota di 1/6. Successivamente i condomini con delibera approvavano i bilanci del 2018-2019, ignorando la suddivisone degli oneri di riscaldamento concordati con l’atto di transazione sopra detto. Di conseguenza uno dei distaccati impugnava la delibera avanti al Tribunale, richiedendone la sospensione; si costituiva il condominio convenuto eccependo che le modalità di suddivisione delle spese di riscaldamento, previste nell’accordo transattivo del 1997, dovevano intendersi superate dal D.Lgs. n. 102 del 2014 (come da ultimo modificato con il D.Lgs. 14 luglio 2020, n. 73), cioè dalla normativa sulla contabilizzazione di calore.

La questione

L’accordo transattivo (assunto all’unanimità) sulla ripartizione delle spese di riscaldamento, concluso tra il condominio ed il condomino distaccatosi dall’impianto centrale, si deve ritenere decaduto dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102 sulla contabilizzazione di calore?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al distaccato. In particolare lo stesso giudice ha notato come nessun onere possa essere posto a carico dei distaccati (il cui riscaldamento è autonomo) per i prelievi volontari di riscaldamento; del resto, secondo il Tribunale, non è neppure ammissibile costringere i distaccati a sostenere i costi per gli strumenti di contabilizzazione (che non rientrano tra le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto), risultando pacifico che non usufruiscono dell’impianto di riscaldamento e, quindi, che i suoi consumi non devono essere misurati. Per quanto riguarda i rimanenti importi, cioè relativi ai consumi involontari e alle altre spese come la gestione e manutenzione, la legge lascia esplicitamente al condominio la libertà di ripartirli con qualsiasi criterio concordato fra i condomini. I condomini si erano accordati per le spese involontarie con un accordo transattivo (assunto all’unanimità) che ha vincolato tutti i condomini. Come nota il Tribunale la revisione del detto accordo non può avvenire con una semplice delibera a maggioranza. La delibera è stata dichiarata nulla, avendo introdotto un criterio di ripartizione della spesa involontaria difforme rispetto a quello adottato all’unanimità e trasfuso nell’accordo transattivo del 1997.

Le riflessioni conclusive

La spesa totale per il servizio di riscaldamento è data dalla somma di una quota di consumo e una quota involontaria.

La quota a consumo è legata al prelievo di calore volontario dell’appartamento ed è sostanzialmente determinata dal livello di temperatura mantenuto nell’appartamento dal singolo condomino.

In base a questa, ciascun condomino/conduttore è tenuto a pagare solo quella parte di calore che preleva dai propri termosifoni.

La quota involontaria è, invece, legata al consumo involontario cioè sostanzialmente alle dispersioni dell’impianto.

L’importo complessivo delle spese di riscaldamento, è suddiviso tra i condomini attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica.  In tal caso gli importi rimanenti (per il consumo involontario) possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. È fatta salva, però, la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi per la contabilizzazione, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà (art 9, comma 5 Dgs n. 102/2014). Quindi per gli importi relativi ai consumi involontari e alle altre spese come la gestione e manutenzione, la legge lascia esplicitamente al condominio la libertà di ripartirli con qualsiasi criterio concordato fra i condomini, perché nulla può il singolo condomino per modificarli. Se i condomini, nell’ambito della “spesa involontaria”, hanno raggiunto (anche prima dell’entrata in vigore del Dlgs n. 102/2014) un accordo all’unanimità (anche in sede giudiziale) con i distaccati (a cui viene addebitata una quota di spese involontarie legate alla dispersione dell’impianto) non è possibile disattendere quanto pattuito se non con un nuovo accordo assunto all’unanimità. Il Dlgs n. 102/2014, anche se successivo ad eventuali accordi, lascia piena libertà nel dividere la spesa volontaria.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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