Garanzie in favore di soggetti privati (Legge 2.8.2004 n. 210 e Decreto Legislativo n. 122/2005 – tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire)

Lo scopo della legge

Il D.Lgs. n. 122/05 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) è intervenuto ad attuare la delega contenuta nella Legge n. 210/04. Il legislatore ha inteso disciplinare – colmando un profondo vuoto normativo – una materia particolarmente delicata ovvero la tutela del privato che si vincola all’acquisto di un immobile da costruire, per evitare che costui finisca, vittima sacrificale, nella trappola tesa da venditori (costruttori edili o immobiliaristi) poco scrupolosi e spesso insolventi.

I rischi dell’acquirente

L’acquirente di un immobile ancora da costruire, nella maggior parte dei casi, versa una congrua parte del prezzo all’imprenditore all’atto della stipula del contratto preliminare di vendita o della sottoscrizione del compromesso. Il rischio che corre è quello di non entrare, poi, nel possesso del bene immobile a causa del default del venditore oppure, una volta acquisitolo, di subire una serie di azioni giudiziare spoliative esperite da eventuali terzi creditori con cui l’imprenditore abbia contratto debiti prima della vendita.

A chi si applica il D.Lgs. n. 122/05

Il decreto attuativo suddetto definisce giuridicamente la figura dell’acquirente. Questi è  qualunque persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire o che stipuli un qualunque tipo di contratto che abbia come effetto quello di acquistare o di trasferire, in modo non immediato, a sè o ad un parente di primo grado, la proprietà o un diritto reale di godimento di un immobile da costruire. Deve considerarsi altresì acquirente ai sensi di questa normativa, anche la persona fisica che, pur non essendo socio, assume obblighi verso una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto di un diritto reale di godimento di un immobile che la cooperativa medesima si accinge a costruire [art.1, lett.a)].

Le garanzie

Il D.Lgs. n. 122/2005 appresta una serie di tutele in capo al privato acquirente di un immobile da costruire. Precisamente: a) garanzia fideiussoria; b) assicurazione dell’immobile; c) diritto di prelazione a favore dell’acquirente; d) limiti all’azione revocatoria del venditore; e) attivazione del Fondo di solidarietà; f) specifici vantaggi di ordine burocratico.

Gli artt. 2 e 3 del decreto prevedono che il venditore, prima o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto di vendita, debba consegnare all’acquirente, a pena di nullità del contratto medesimo, una garanzia fideiussoria (per esempio fideiussione assicurativa o bancaria) per il valore delle somme percepite o da percepire ex contractus.

In particolare, la finalità della garanzia fideiussoria è di tutelare il beneficiario (acquirente) che ha versato una somma a titolo di anticipo del prezzo dell’immobile da costruire, a fronte del preliminare di compravendita, nel caso in cui il contraente dell’atto fidejussorio (venditore) incorra in una crisi finanziaria tale da non consentire il trasferimento della proprietà con la stipula del contratto definitivo di compravendita davanti al notaio.

In presenza di siffatta ipotesi, il fideiussore è chiamato a restituire quelle somme riscosse dal venditore inadempiente con pagamento a 30 giorni dal ricevimento della richiesta del beneficiario (acquirente) supportata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme versate dal beneficiario medesimo.

Peraltro il testo di garanzia prevede la rinuncia, da parte del fideiussore, ad avvalersi della preventiva escussione di cui all’art. 1944 c.c. (“Obbligazione del fideiussore”) e la rinuncia a quanto disposto dall’art. 1957 c.c. (“Scadenza dell’obbligazione principale”).

Tuttavia, la garanzia non potrà essere escussa qualora la mancata stipula del contratto sia imputabile ad inadempimenti del beneficiario.

La fideiussione sarà liberata allorché, avvenuta la “chiusura del cantiere”, si sarà concretizzato il trasferimento della proprietà tramite atto notarile.

Sicché, venuto meno lo scopo della fideiussione, contestualmente alla stipula del contratto di vendita, l’imprenditore/venditore è obbligato alla consegna all’acquirente di una polizza assicurativa dell’immobile (“Indennitaria decennale”), con decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori (art. 4). Tale polizza, che copre gli eventuali danni materiali riconducibili a vizi e difformità che si dovessero manifestare nell’ambito dell’opera all’indomani del trasferimento della proprietà, soccorre all’esigenza di prolungare nel tempo la responsabilità del venditore perequando il termine della polizza medesima alla durata dell’immobile in modo che all’acquirente sia garantita la consegna di un bene solido e durevole nel tempo.

Altra forma di tutela è prevista all’art. 9 che assegna all’acquirente, che sia entrato in possesso dell’immobile come abitazione principale, nel caso di complicazioni contrattuali, un diritto di prelazione sul bene. L’art. 10, invece, come ulteriore elemento di protezione introduce limiti e restrizioni all’esercizio dell’azione revocatoria da parte del venditore. Tale azione, infatti, nei casi previsti dalla legge, ha lo scopo di dichiarare l’inefficacia della vendita. Per l’acquirente di immobile da costruire, l’art. 12 del decreto, prevede, inoltre, la rete di salvataggio offerta dal Fondo di solidarietà istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze. Si tratta di un fondo gestito dal CONSAP (acronimo di Concessionario Servizi Assicurativi Pubblici) il cui contributo obbligatorio a carico dei costruttori è alimentato dai versamenti effettuati direttamente dai fideiussori (nella misura del 5 per mille dell’importo di ciascuna fideiussione) entro il mese successivo al rilascio delle garanzie.

Lo scopo del Fondo è di indennizzare quei non pochi acquirenti di immobili da costruire che, prima dell’avvento della normativa di specie, ebbero a subire una perdita di somme di denaro senza aver potuto conseguire il diritto di proprietà o di assegnazione dell’immobile per il quale avevano versato degli anticipi per effetto delle insolvenze dei venditori. Tant’è che ai fini dell’accesso alle prestazioni del Fondo devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure non concluse in epoca antecedente al 31.12.1993 né aperte in data successiva a quella di entrata in vigore della legge.