‘**** a quo’ dei termini decadenziali e prescrizionali di cui all’art. 1669 c.c., in presenza di accertamento tecnico preventivo. Decorrono sempre e in ogni caso dal momento in cui la parte ricorrente prende cognizione della perizia svolta in sede di ******?
Il Tribunale di Novara, in composizione monocratica (Giudice Unico Dr. ****************), con la sentenza n. 97 del 25 gennaio 2006, affronta la complessa questione e con notevole acutezza di indagine perviene a conclusioni meritevoli di attenzione.
Nel caso sub judice, gli attori – un condominio e alcuni condomini di unità immobiliari del fabbricato – citavano avanti al Tribunale l’impresa costruttrice e venditrice lamentando gravi vizi di costruzione che essi sostenevano essersi manifestati nel tempo, nelle rispettive proprietà e nelle parti comuni dell’edificio. Affermavano di aver, più volte ma vanamente, invitato la stessa costruttrice ad eliminarli e di aver promosso due accertamenti tecnici preventivi verso la stessa costruttrice, avanti al medesimo Tribunale di Novara: asserendo ora di esperire l’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 cod. civ., evocavano in giudizio l’impresa stessa, per sentirla condannare alla eliminazione a sue spese dei gravi vizi costruttivi in questione e per sentirla dichiarare tenuta – in caso di mancata esecuzione specifica del ripristino – a rimborsare agli attori delle spese a ciò necessarie; in ogni caso, perché venisse condannata al risarcimento dei danni tutti da loro subiti in conseguenza di detti gravi difetti.
L’Impresa costruttrice si costituiva in giudizio: contestava nel merito la sussistenza dei pretesi vizi, la sua responsabilità per gli stessi e la applicabilità alla fattispecie dell’art. 1669 cod. civ.; però, preliminarmente, essa costruttrice eccepiva l’intervenuta decadenza degli attori dal diritto di proporre l’azione di responsabilità prevista da tale disposizione di legge e altresì la prescrizione dell’azione svolta dagli attori.
Il Tribunale si risolveva infine a rigettare le domande degli attori, ritenendo decorso il termine prescrizionale breve previsto dall’art. 1669 co. 2° cod. civ.
Ma sono le argomentazioni in motivazione, che hanno condotto a tale conclusione, ad essere degne di nota, per il loro rigore logico e sistematico e per la loro chiara razionalità.
Dichiara di condividere, il Giudice novarese, “l’orientamento interpretativo invocato dalla difesa attorea, giusta il quale il termine decadenziale di un anno per la denuncia del pericolum ruinae o di gravi difetti nella costruzione di un immobile contemplato dall’art. 1669 cod. civ. quale condizione dell’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre sì dalla scoperta: intesa però come il momento in (e l’atto con) cui il committente abbia conseguito un consistente grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera; non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti”.
Ne individua la ‘ratio’, “con l’apprezzabile tentativo di bilanciare l’interesse dei committenti/acquirenti a ponderare adeguatamente le proprie eventuali iniziative giudiziarie evitando azioni generiche a carattere esplorativo (così, fra le molte, Cass. n. 11740 del 1’18/2003), con il contrapposto interesse del costruttore – tutelato in via principale dalle disposizioni citate – a non essere ‘chiamato in causa’ quando il decorso del tempo ha ingenerato nella collettività in genere ed in lui in ispecie la legittima convinzione di aver realizzato un edificio esente da pericoli di crollo o gravi difetti costruttivi; e quindi a non rimanere assoggettato sine die alle rimostranze degli acquirenti”.
E rileva che tali considerazioni hanno spinto “in alcuni casi la Corte di legittimità ad avallare le decisioni dei giudici di merito secondo cui il dies a quo dell’anno entro il quale il difetto va denunziato e poi l’azione esercitata può essere individuato nella data in cui, nell’ambito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo instaurato ad iniziativa degli acquirenti, sia stata depositata la relazione scritta del consulente dell’Ufficio che ne abbia autorevolmente avvallato l’esistenza (così, fra le altre, la già citata Cass. n. 567 del 13/1/2005 e Cass. n. 4622 del 251312002)”.
Però, qui viene il passo della pronuncia più penetrante e maggiormente interessante.
Il Giudice di Novara infatti rileva che “tali pronunce, a ben leggerle, non sanciscono – né lo potrebbero – che la proposizione di un procedimento di descrizione ed accertamento dei gravi vizi costruttivi introdotto con ricorso ex artt. 699 e 696 c.p.c. varrebbe sempre e comunque a far coincidere la scoperta del vizio con la conoscenza della relazione del consulente tecnico ivi nominato dal giudice”, rilevando in punto che “in tal modo, infatti, si verrebbe a creare surrettiziamente un automatismo sostanziale e processuale che non solo non trova nella norma – la quale contiene un insuperabile riferimento alla ‘scoperta’ del grave difetto costruttivo – alcun fondato appiglio, ma sposterebbe l’ago del ragionevole bilanciamento di interessi cui s’è fatto cenno sopra a tutto vantaggio dei committenti/acquirenti dell’immobile: i quali potrebbero così comodamente aggirare decadenze e prescrizioni pure – in ipotesi – platealmente maturate con Ia semplice richiesta di un accertamento tecnico ante causam, per poi protestare di aver ‘scoperto’ definitivamente i difetti stessi solo al momento del deposito della relazione del consulente del Tribunale”.
E quindi? Il medesimo Tribunale propone una soluzione oggettivamente logica, coerente e sensata ed afferma: “Va piuttosto detto, seguendo la ratio decidendi di quelle pronunce, che nei casi dubbi nei quali si accerti in concreto che solo una approfondita indagine tecnica officiosa ha potuto convincere gli aventi diritto della obiettiva gravità dei problemi percepiti e della loro diretta derivazione causale da un vizio del suolo o da un difetto della costruzione, allora sì la scoperta può esser fissata nel deposito della relazione di consulenza; mentre ciò non può ritenersi le quante volte risulti, sempre in concreto, che quella conoscenza fosse già stata raggiunta con un grado apprezzabile di certezza tecnica (ché la parola finale spetterà sempre e comunque, in caso di disaccordo, all’autorità giudiziaria) in una data anteriore alla proposizione del ricorso, anche perché questo già di suo costituisce l’espressione di una raggiunta convinzione – quantomeno soggettiva – in merito all’esistenza del grave difetto o pericolo di rovina”.
Soluzione razionale che, nel caso di specie, ha conseguentemente e inevitabilmente determinato il rigetto delle domande attoree.
A cura dell’Avv. *************** e dell’Avv. ***********
TRIBUNALE DI NOVARA, SENTENZA 25/1/2006 N. 97
GIUDICE UNICO DR. ****************
N. 1729/2004. R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NOVARA
SEZIONE CIVILE
in persona del dott. **************** in funzione di Giudice Unico ai sensi dell’art 50 ter c.p.c., ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato promossa con citazione notificata in data 28.4.2004 a ministero dell’ufficiale giudiziario addetta all’U.U.N. del Tribunale di Novara (…)
DA
Condominio Residence (…), in persona dell’amministratore pro tempore (…), (…), (…), (…), tutti elettivamente domiciliati in (…) , presso I ‘aw. (…), che li rappresenta e difende per procura speciale in margine alla citazione, attori
CONTRO
La (…) s.r.l., in persona del procuratore speciale (…), elettivamente domiciliata in (…), presso I’avv. (…), che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla copia notificata della citazione unitamente all’avv. (…), convenuta
All’udienza di precisazione delle conclusioni; i procuratori delle parti, come sopra costituiti, così
CONCLUDEVANO
L’avvocato (…) per gli attori CONDOMINIO RESIDENCE (…), (..), (…), così chiede e conclude:
" Voglia il Tribunale lll.mo, contrariis reiectis,
lN VIA PREGIUDIZIALE: previa se del caso ammissione delle prove per interrogatorio formale del legale rappresentante della (…) Srl e per testi sui capitoli da 1) a 3) dedotti dagli attori nella memoria istruttori autorizzata ex art. 184 C.p.c. del 5.4.2005 con i testi ivi indicati,
rigettare le eccezioni preliminari di carenza di legittimazione attiva degli attori, di decadenza e di prescrizione avanzate dalla convenuta (…) Srl in quanto infondate in fatto ed in diritto.
NEL MERITO: dichiarare tenuta e conseguentemente condannare la (…) Srl, ex articoli 1669 e 1668 C .C.*************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************,*****************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************t.u. che, sulla base anche degli accertamenti tecnici preventivi acquisiti descriva i gravi vizi e difetti costruttivi delle opere nelle singole unità immobiliari e ne indichi le cause, e che descriva quali siano gli interventi riparatori necessari per l’eliminazione dei citati vizi, quantificandone i relativi costi. Ammettere le prove testimoniali sulla quantificazione dei danni sui capitoli da 4) a 7) dedotti dagli attori nella memoria istruttoria autorizzata ex art. 184 C.p.c.
del 5.4.2005 on i testi ivi indicati".
La (…) Srl così precisa le conclusioni:
– previa ogni più opportuna declaratoria anche in merito alle eccezioni di carenza di legittimazione, prescrizione e decadenza, e/o in ogni caso, respingere, in tutto o in subordine in parte le domande proposte dagli attori in quanto inammissibili e/o infondate in fatto e diritto per i motivi di cui agli atti di causa;
– In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari.
In via istruttoria:
1) Sulla prova testimoniale
Senza voler invertire l’onere probatorio la (…) s.r.l. chiede di essere ammessa a prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:
1) ‘vero che l’unità abitativa (…), corpo palazzina, piano primo, dell’immobile sito in (…), Condominio (…) abitato dalla (…), in epoca precedente all’Accertamento Tecnico Preventivo (Trib. Novara, R.G. 2543/02) promosso con il ricorso del 7 ottobre 2002, si era allagata in quanto era stato lasciato aperto il rubinetto della vasca da bagno della medesima abitazione;
2) ‘vero che parte dell’acqua di cui all’allagamento descritto nel precedente capitolo di prova n. 1), è filtrata nell’abitazione sottostante (…), sita ai piano terreno del medesimo immobile;
3) ‘vero che il proprietario dell’unità abitativa (…), corpo palazzina, piano terra, dell’immobile sito in (…), Condominio (…) successivamente all’ultimazione delle opere da parte della (…) Srl avvenuta in data 24 settembre 1998 (così come risulta dal doc. 7 che si rammostra al teste), ha realizzato sulla pavimentazione in autobloccante di elementi prefabbricati in cemento ed ha posato un’ulteriore massa di terreno su quella già esistente;
4) ‘vero che i condomini del Condominio (…), all’interno delle unità abitative hanno apposto sui radiatori pannelli e cassonetti;
5) ‘vero che i condomini del Condominio .(…), hanno chiuso le aperture esterne ("prese d’aria”) dei locali cucina e che quindi i locali cucina non presentano alcuna presa d’aria;
6) ‘vero che ha le pareti interne dell’unità immobiliari del Condominio (…) sito in (…), sono state consegnate alla (…) s.r.l ..al “rustico" e cioè senza alcuna pittura;
7) ‘vero che le pitture delle pareti interne delle unità abitative del Condominio (…), sito in (…) sono state scelte ed eseguite dai singoli condomini;
8) ‘vero che alla data di ultimazione delle opere da parte della (…) s.r.l. (docc. 5, 6 e 7 che si rammostrano al teste) il terreno su cui insiste il "campo sportivo" confinante con quello del Condominio (…) era posto alla stessa quota rispetto alla pavimentazione delle autorimesse;
9) ‘vero che successivamente alla ultimazione delle opere da parte della (…) Srl così come dai docc. 5 , 6 c 7 che si rammostrano al teste il proprietario del Centro Sportivo esistente sul terreno confinante con quello del Condominio (…), ha creato un terrapieno posto a quota più alta della pavimentazione delle autorimesse rispetto alla situazione precedente.
Si indicano quali testi:
– (…) presso (…) Srl via (…);
– (…) presso (…) Srl via (…)
– (…) via (…).
2) Sulla prova contraria
In caso di ammissione dei capitoli di prova dedotti da controparte, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i seguenti testi:
– (…) presso (..) Srl via (…);
– (…) presso (..) Srl via (…);
– ing. (…) via (…);
– ing. (…) via (…).
3) Sulla CTU
Si chiede che venga ammessa CTU sulle circostanze tecniche prospettate dalla (…) Srl negli atti di causa (con particolare riferimento alla comparsa di costituzione della (…) Srl) e nelle consulenze di parte depositate sub. docc. 3 e 4 al fine di dimostrare che i pretesi vizi e difetti non sono addebitabili alla (…) Srl ma sono conseguenza del non corretto uso e/o manutenzione dell’immobile da parte di coloro che vi abitano e/o delle opere eseguite da coloro che vi abitano e/o dai proprietari dei terreni confinanti
SVOLGIMENTOD EL PROCESSO
1) Con citazione notificata in data 28.4.2004 (…), hanno esposto di essere tutti proprietari e comproprietari in via esclusiva – nonché, per le rispettive quote, comproprietari delle parti comuni delle unità immobiliari indicate alle pagine 3-4 delle citazione, realizzate vendute dalla (…) Srl nell’ambito del complesso immobiliare condominiale denominato Residenza (..) di (…) via (…) (precisandosi a parte dei signori (…), proprietari di una delle ulteriori villette bifamiliari facenti parte del Residence che essi aderivano all’iniziativa giudiziaria soltanto per quanto atteneva alle lamentele afferenti le parti comuni del complesso).
Hanno quindi rappresentato che nelle rispettive proprietà e nelle parti comuni del condominio si erano manifestati nel tempo i gravi vizi e difetti di costruzione "meglio ed analiticamente descritti nella relazione tecnica dell’ing. (…) del 15.5.2001/30.5.2001 (prodotta, unitamente a documentazione fotografica, sub doc. 2 att.), che hanno partitamene indicato per ciascuna unità immobiliare alle lettere da A) ad H) del punto 5 ) nonché quanto alle parti comuni – ai punti 6) e 7) della citazione; vizi che "secondo **ing. (…), consulente tecnico degli esponenti”, erano dovuti “ad un insufficiente isolamento termico e ad una cattiva messa in opera della muratura, ad un pessimo drenaggio ed impermeabilizzazione delle fondazioni, dei muri e delle opere a contatto col terreno, ad una cattiva posa dei serramenti, ad uno scorretto uso dei blocchi Gasbeton utilizzati nella costruzione degli immobili” e ad altri errori costruttivi.
Hanno quindi riferito che, dopo aver più volte inutilmente invitato la (…). ad eliminare i gravi difetti, il signor (…) con atto depositato il 23.5.2002 ed il Condominio e gli altri attori (…) con ricorso depositato il 16.10.2002 avevano promosso avanti al Tribunale di Novara due accertamenti tecnici preventivi (rubricati rispettivamente ai nn. 1355 e 254312002, cfr. docc. 3 e 5 att.), nell’ambito dei quali i consulenti rispettivamente designati dal Presidente del Tribunale – arch. (…) e geom. (..) – avevano depositato il 17.9.2002 ed il 5.5.2003 relazioni di consulenza contenenti la "sostanziale conferma" della situazione già descritta dall’ing. (…) (cfr. docc. 4e 6 ibidem).
Tutto ciò premesso gli attori – e fra essi l’amministratore del condominio geom. (…) -, dichiarando espressamente di esperire l’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 cod. civ., hanno evocato in giudizio la (…) per sentirla condannare alla eliminazione a sue spese dei gravi vizi costruttivi dai quali erano affette sia le porzioni in (com)proprietà esclusiva che le parti comuni del Residence (…), nonché per sentirla dichiarare tenuta – in caso di mancata esecuzione specifica del ripristino – a rimborsare agli attori le spese necessarie; ed in ogni caso, al risarcimento dei danni tutti da loro subiti in conseguenza di quei gravi difetti, nonché alla refusione delle spese processuali anche dei procedimenti di accecamento preventivo.
2) Costituendosi in giudizio la (…), pur contestando nel merito – sulla scorta di analitica disamina delle relazioni di consulenza depositate nei pregressi procedimenti ex art. 696 c.p.c.- la sussistenza dei pretesi vizi, la sua responsabilità per gli stessi e in ogni caso la applicabilità alla fattispecie dell’art. 1669 cod. civ., ha preliminarmente eccepito sia la carenza di legittimazione attiva degli attori che -soprattutto – l’intervenuta decadenza degli stessi dal diritto di proporre l’azione di responsabilità prevista dalla disposizione di legge citata, nonché la prescrizione dell’azione.
3) Nella memoria depositata il 29.10.2004 gli attori, oltre a preannunziare che avrebbero idoneamente dimostrato i propri titoli di proprietà (e a protestare che ognuno di loro, in quanto condomino conservava il potere di agire a tutela anche delle parti comuni del Residence), hanno replicato che Ia denunzia dei vizi esposti in citazione era stata fatta all’appaltatore entro un anno dall’effettiva e totale scoperta degli stessi e che il diritto era stato azionato entro l ‘anno dalla denunzia.
3).1 Nell’ulteriore memoria depositata il 30.12.2004 gli attori, raccogliendo l’invito rivolto loro dal Giudice istruttore all’udienza di trattazione e dopo aver ribadito che "per Ia gravità e la consistenza notevole dei difetti lamentati” era senz’altro applicabile al caso di specie l’art. 1 669 cod. civ., hanno precisato:
– che gli immobili di causa avevano ricevuto l’attestazione di abitabilità nel 1996 e nel 1998, onde si era pienamente nel torno di tempo decennale previsto dall’art. 1669 cod. civ. (docc. 7 -8 att,);
– di aver ricevuto una prima e sommaria conoscenza dei vizi costruttivi solo nel corso dell’assemblea condominiale straordinaria del 10.7.200,1 nel corso della quale era stata illustrata la relazione redatta dall’ing. (…) nel maggio di quell’anno ed erano intervenuti i rappresentanti della (…), con i quali era stata concordata la consegna di copia della perizia al fine di una presa di posizione sulle contestazioni entro la fine dell’anno (cfr. il verbale sub doc. 9 ibidem);
– che consegnata copia della perizia (…) nel settembre del 2001, la risposta della signora (..) della (…) Srl alla successiva assemblea tenutasi nel dicembre del 2001 era stata negativa (cfr. il verbale prodotto dagli attori al doc. 10);
– che a seguito della chiusura manifestata dalla costruttrice (…) per la sola unità immobiliare identificata come (…) il Condominio e tutti gli attori ((…) compreso) per le altre proprietà indicate in citazione avevano depositato in data 23.5 e 16.10.2002 i menzionati ricorsi per accertamento tecnico preventivo;
– che solo a seguito del deposito in quelle sedi delle relazioni dei consulenti del Tribunale (17.9.2002 e 5.5.2003) essi avevano “però avuto la piena, consapevole, seria ed obiettiva conoscenza non soltanto della gravità dei difetti dell’edificio, ma anche dell’incidenza di essi sulla possibilità di godimento dell’immobile secondo la sua destinazione nonché del collegamento causale dei difetti stessi con la attività di esecuzione delle opere espletate dall’appaltatore”;
– che quindi, essendo la notificazione della citazione avvenuta il successivo 28.4.2004 (con la precisazione che, per l’unità immobiliare oggetto del procedimento di a.t.p. n. 1355/2002, ((…) aveva atteso l’azione civile promossa da tutti gli altri condomini per economia dl giudizio), nessuna decadenza né prescrizione era maturata a danno degli attori.
3).2 Replicando a tali precisazioni con memoria depositata il 28.1.2005, la (…) ha ribadito non esservi prova della denunzia dei pretesi vizi nell’anno dalla scoperta e soprattutto che, se anche si fosse convenuto sul fatto che solo all’assemblea del 10.7.2001 – e non certo al successivo deposito della relazione da parte del consulente del Tribunale (…) – gli attori avevano scoperto l’esistenza dei difetti e che nel corso della stessa assemblea avevamo proceduto a denunziarli alla costruttrice/venditrice, allora l’azione doveva comunque ritenersi ampiamente prescritta.
A maggior ragione si era prescritta, in relazione all’unità immobiliare (…), l’azione esperita da (…): posto che nel procedimento di accertamento preventivo da lui promosso la consulenza tecnica era stata depositata già il 17.9.2002, mentre la citazione era stata poi notificata unitamente agli altri condomini solo il 28.4.2004.
3).3 Nei termini istruttori ulteriormente concessi ex art. 184 co. 1 e 2. c.p.c. la difesa attorea ha prodotto – fra l’altro – tutti gli atti di acquisto ad eccezione di quello di (…) (per la quale ha motivatamente preannunziato una istanza di rimessione in termini) nonché copia del verbale dell’assemblea condominiale del 20.1 1 .2000 (ove al punto 6 la pubblicizzazione di una comunicazione inviata all’amministratore da vari proprietari e l’elenco analitico dei vizi costruttivi già a quella data riscontrati, con delibera sulle iniziative da intraprendere: cfr. doc. 19 att.) e della missiva in data 16.8.2001 con la quale, dopo l’assemblea del 10.7.2001, l’amministratore del condominio aveva inviato copia della relazione dell’ing. (…) alla (…) Srl .e ad alcuni condomini (cfr. doc. 21 ibidem).
All’esito il giudice, preso atto che "come si evince dalla memoria di replica dell’avv. (…) in data 6.5.2005, il contenuto del doc. 9 di parte attrice, e quindi che in concreto il 10.7.2001 siano state dette le cose risultanti da quel verbale e prese concordemente quelle decisioni non forma oggetto di contestazione", ha ritenuto superflua la prova orale offerta dagli attori.
Contestualmente però ha motivatamente invitato le parti, ai sensi dell’art. 187 co. 2 c.p.c., a precisare le rispettive conclusioni all’udienza del 6.1 0.2005: donde la causa, sulle conclusioni riportate in epigrafe, è pervenuta in data 27. 12.2005 al medesimo istruttore in funzione di Giudice unico per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4) La disamina che segue muove dall’assunto enunciato dagli attori in tutti i loro atti assertori ed istruttori, che nel caso di specie sia stata esperita non la generale garanzia per le difformità ed i vizi dell’opera apprestata al committente dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ., ma l’azione – di contenuto più vasto e di natura extracontrattuale – che agli acquirenti di ‘edifici o altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata’, appresta nei confronti del costruttore l’art. 1669 cod. civ., nel più pregnante caso di gravi vizi dovuti a difettosità della costruzione.
Se è infatti vero che la convenuta, nelle proprie articolate e serrate difese, ha contestato che quelli denunciati dagli attori possano ritenersi gravi difetti costruttivi, la natura preliminare dell’eccezione di decadenza e di prescrizione che la (…) s.r.l. ha sollevato per esimersi da responsabilità richiede al Tribunale di pronunciarsi sul fondamento della stessa prima di addentrarsi nella disamina del merito tecnico dell’azione; e quindi, di assumere sino a tale momento come potenzialmente applicabile alla fattispecie proprio il disposto dell’art. 1669 cod. civ. espressamente invocato dagli attori.
Del resto, Ia ben maggiore brevità dei termini ordinari di decadenza e prescrizione dettati per i vizi meno gravi dell’opus dall’art. 1667 co. 2 cod. civ. (sessanta giorni dalla scoperta; due anni dalla consegna) fa sì che, ove risultasse fondata l’eccezione sollevata dalla società costruttrice e venditrice ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. a fortiori decaduti risulterebbero gli attori ed il condominio ********* (…) dalla garanzia ordinaria dell’appalto, sì come a maggior ragione prescritto risulterebbe il loro diritto di azione.
Quanto poi all’altrettanto preliminare eccezione di difetto di (prova della) titolarità dei diritti dominicali pure opposta dalla (…) ai propri aventi causa, la stessa è stata ampiamente superata dalla produzione da parte degli attori dei titoli di proprietà in loro possesso; onde per cui, atteso che i proprietari di porzioni esclusive sono sicuramente legittimati a far valere – unitamente o disgiuntamente all’ente di gestione – i diritti connessi alla tutela delle parti comuni del complesso condominiale, e ritenuto che sussistono ampiamente (alla luce di quanto dedotto nella memoria del 5.4.2005) i presupposti per una eventuale rimessione in termini dell’attrice (…), detta eccezione va sin d’ora ritenuta infondata.
4).1 Ciò premesso, il Tribunale ben conosce – e condivide – l’orientamento interpretativo invocato dalla difesa attorea, giusta il quale il termine decadenziale di un anno per la denuncia del pericolum ruinae o di gravi difetti nella costruzione di un immobile contemplato dall’art. 1669 cod. civ. quale condizione dell’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre sì dalla scoperta: intesa però come il momento in (e l’atto con) cui il committente abbia conseguito un consistente grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera; non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.
Questa reinterpretazione tecnico-giuridica dell’espressione ‘scoperta’ contenuta nel primo comma dell’art. 1669 cod. civ., ed il conseguente riassetto del dies a quo del termine decadenziale annuale – e di quello susseguente fissato dal secondo comma per Ia prescrizione (da ultimo limpidamente espressi in Cass. n. 567 del 13/1/2005), si spiega con l’apprezzabile tentativo di bilanciare l’interesse dei committenti/acquirenti a ponderare adeguatamente le proprie eventuali iniziative giudiziarie evitando azioni generiche a carattere esplorativo (così, fra le molte, Cass. n. 11740 del 1’18/2003), con il contrapposto interesse del costruttore – tutelato in via principale dalle disposizioni citate – a non essere ‘chiamato in causa’ quando il decorso del tempo ha ingenerato nella collettività in genere ed in lui in ispecie la legittima convinzione di aver realizzato un edificio esente da pericoli di crollo o gravi difetti costruttivi; e quindi a non rimanere assoggettato sine die alle rimostranze degli acquirenti.
La costruzione giurisprudenziale cui si è fatto cenno, del resto, appare in sintonia con la generale regola legislativa secondo cui in tanto un diritto può estinguersi comunque o caducarsi per l’inerzia del titolare, in quanto – e dal momento in cui – quest’ultimo sia stato effettivamente posto nella condizione di esercitarlo (si veda, per tutti, l’art. 2935 cod. civ.); ed ha spinto in alcuni casi la Corte di legittimità ad avallare le decisioni dei giudici di merito secondo cui il dies a quo dell’anno entro il quale il difetto va denunziato e poi l’azione esercitata può essere individuato nella data in cui, nell’ambito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo instaurato ad iniziativa degli acquirenti, sia stata depositata la relazione scritta del consulente dell’Ufficio che ne abbia autorevolmente avvallato l’esistenza (così, fra le altre, la già citata Cass. n. 567 del 13/1/2005 e Cass. n. 4622 del 251312002).
Va però osservato che tali pronunce, a ben leggerle, non sanciscono – né lo potrebbero – che la proposizione di un procedimento di descrizione ed accertamento dei gravi vizi costruttivi introdotto con ricorso ex artt. 699 e 696 c.p.c. varrebbe sempre e comunque a far coincidere la scoperta del vizio con la conoscenza della relazione del consulente tecnico ivi nominato dal giudice.
In tal modo, infatti, si verrebbe a creare surrettiziamente un automatismo sostanziale e processuale che non solo non trova nella norma – la quale contiene un insuperabile riferimento alla ‘scoperta’ del grave difetto costruttivo – alcun fondato appiglio, ma sposterebbe l’ago del ragionevole bilanciamento di interessi cui s’è fatto cenno sopra a tutto vantaggio dei committenti/acquirenti dell’immobile: i quali potrebbero così comodamente aggirare decadenze e prescrizioni pure – in ipotesi – platealmente maturate con Ia semplice richiesta di un accertamento tecnico ante causam, per poi protestare di aver ‘scoperto’ definitivamente i difetti stessi solo al momento del deposito della relazione del consulente del Tribunale.
Va piuttosto detto, seguendo la ratio decidendi di quelle pronunce, che nei casi dubbi nei quali si accerti in concreto che solo una approfondita indagine tecnica officiosa ha potuto convincere gli aventi diritto della obiettiva gravità dei problemi percepiti e della loro diretta derivazione causale da un vizio del suolo o da un difetto della costruzione, allora sì la scoperta può esser fissata nel deposito della relazione di consulenza; mentre ciò non può ritenersi le quante volte risulti, sempre in concreto, che quella conoscenza fosse già stata raggiunta con un grado apprezzabile di certezza tecnica (ché la parola finale spetterà sempre e comunque, in caso di disaccordo, all’autorità giudiziaria) in una data anteriore alla proposizione del ricorso, anche perché questo già di suo costituisce l’espressione di una raggiunta convinzione – quantomeno soggettiva – in merito all’esistenza del grave difetto o pericolo di rovina.
4).2 E ad avviso del Tribunale, è proprio questa seconda evenienza ad essersi verificata nel caso oggi al suo esame.
Gli stessi attori hanno infatti messo lealmente a disposizione della controparte processuale e del Giudice ampia documentazione da cui risulta che, realizzate e consegnate anche le ultime unità immobiliari costituenti il residence (…) di (…) in data anteriore al gennaio 1999, molti dei difetti denunciati nella presente sede processuale si erano immediatamente manifestati: tanto che già nel febbraio del 2000 un tecnico – il geom. (…) (del quale è menzione nell’incipit della successiva relazione dell’ing. (…), cfr. doc. 2 att.) – aveva realizzato una perizia nel corpo di fabbrica denominato ‘Cascina’, e che all’assemblea condominiale del 20.11.2000, alla presenza di almeno sette degli odierni attori, era stata dapprima data lettura della comunicazione in cui undici acquirenti avevano richiesto di inserire all’ordine del giorno ‘l’analísi dei difetti costruttivi e delle problematiche causate da questi ultimi, sia nelle abitazioni private che nelle parti comuni, eseguiti all’interno del Residence dall’impresa costruttrice’, quindi effettuata una accurata disamina dei difetti dalla quale si evince che trattavasi per la maggior parte proprio di quelli oggetto del presente procedimento (cfr. le due fitte pagine del verbale relative al punto 6 dell’ordine del giorno).
Se non pare possibile fissare a quella data la ‘scoperta’ in senso giuridico dei difetti lamentati, è solo perché dinanzi a quella primissima – ma già circostanziata – esposizione del problema, la decisione fu di rivolgersi interlocutoriamente alla (…) perché desse entro la fine dell’anno 2000 esplicite garanzie in merito; precisandosi che solo in caso contrario la questione sarebbe stata anteriormente approfondita affidandosi alle cure dell’avv. (..) (che peraltro già si era attivato contro la (…) per conto del condomino (…)): e qualora dovesse essere richiesta la perizia di un tecnico di parte’ – ad un professionista di fiducia, possibilmente ingegnere (cfr. doc. 19 att.).
Tale principio di scoperta si sostanziò infatti alcuni mesi dopo nell’incarico affidato all’ing. (..) di redigere, dopo diversi sopralluoghi effettuati sin dal mese di marzo del 2001, la ‘perizia tecnica relativa ai danni ed alle loro cause riscontrate nel complesso immobiliare’ (…) di (…) in ordine alla ‘vertenza con la ditta (…) di (…)’ (vedila, con l’integrazione realizzata ‘in seguito alta segnalazione di alcuni condomini’ il successivo 30.5.2001, su doc. 2 att.).
Detta perizia, con la documentazione fotografica allegata, costituisce indubitabilmente una fonte di conoscenza obiettiva ed approfondita proveniente da un professionista abilitato per competenza tecnica all’analisi e risoluzione di problemi edilizi (un ingegnere iscritto al relativo albo professionale); e costituisce in concreto un’analitica rassegna non solo di tutti i difetti riscontrati sia nelle unità di proprietà individuale che nelle parti comuni ma altresì, nelle ventitrè fitte pagine di elaborato che la compongono, delle cause delle patologie descritte (individuate senza esitazioni in difetti costruttivi di scelta dei materiali imputabili all’impresa costruttrice) e degli ‘interventi necessari per il ripristino’ (i quali occupano, con un computo analitico le ultime sette pagine della relazione).
Il fondamentale significato di tale elaborato tecnico nella presa di coscienza – da parte degli attori e dell’amministratore del condominio – del fondamento oggettivo delle loro doglianze e della responsabilità dell’impresa costruttrice, si evince del resto nella stessa narrativa della citazione: nella quale come s’è visto (cfr. supra al par. 1) la perizia dell’ing. (…) è stata ampiamente utilizzata come il principale fondamento tecnico dell’azione intrapresa (tanto da valorizzare le relazioni dei consulenti del Tribunale (…) e (…) nella misura in cui hanno dato ‘sostanziale conferma’ a quanto quel tecnico aveva già rilevato, cfr. parr. 12 e 14 della citazione).
Non solo: la relazione (…) ha costituito il principale contenuto dell’assemblea straordinaria del Condominio Residence (…) convocata per il 10.7.2001, nel corso della quale l’amministratore ne ha esposto fedelmente i contenuti, facendosi seguire la lettura del parere – favorevole ad un’azione ex art. 1669 cod. civ. contro la (…) Srl – reso per iscritto dal legale medio tempore nominato.
Alla stessa assemblea, seppur non individuati per nome, erano inoltre intervenuti ‘i rappresentanti dell’lmpresa’, ai quali il contenuto della relazione fu pertanto rappresentato; per poi decidersi, al termine di una lunga discussione, di concedere loro un’ultima possibilità di valutare la situazione ed intervenire spontaneamente previa consegna alla (…) di copia su supporto informatico della perizia dell’ing. (…) e dei suoi allegati fotografici (cfr. doc. 9 att.).
Inoltre, ed infine, risulta sia dalla comunicazione dell’amministratore condominiale in data 16.8.2001 che dalle parole della stessa (…) nel corso della successiva assemblea del dicembre 2001, che l’impresa ricevette copia completa della relazione dell’ing. (…) nel settembre del 2001, e che nella stessa occasione il testo venne inviato per esteso (con l’ovvia esclusione delle fotografie) ad alcuni condomini che ne avevano fatto richiesta (mentre a tutti fu rimesso, con l’occasione, il parere dell’avv. (…) cfr. docc.1 0 e 21 att.).
Se ne deve pertanto concludere che, fra il luglio ed il settembre del 2001, tutti gli attori e l’amministratore del Condominio avevano ormai dei difetti per i quali è causa una percezione non più meramente ipotetica e subiettiva, ma certa e chiara, in quanto supportata da approfondite consulenze che ne avevano sviscerato definitivamente la sostanza tecnica (e giuridica); cognizione nella quale, assemblea dopo assemblea e comunicazione dopo comunicazione, tutti gli odierni attori furono posti in condizione di addentrarsi con completezza ed analiticità, ed alla quale ben poco aggiunsero gli accertamenti ed i tecnici nominati al Presidente del Tribunale nel corso dei successivi procedimenti ex artt. 696 c.p.c.
La data della scoperta dei difetti oggi azionati a quindi collocata ben prima del deposito delle relazioni da parte dell’arch. (..) del geom. (…), e precisamente se non nello stesso 10 di luglio del 2001, non oltre il mese settembre di quello stesso anno: allorché tutti coloro che lo vollero, dopo esserne stati ampiamente edotti, furono posti in condizione divisionale per esteso la relazione dell’ing. (…).
4).3 Due sono le conseguenze di quanto sin qui accertato.
Anzitutto, la denuncia alla (…) la quale avvenne sia all’assemblea del 10.7.2001 sia ancor più esaustivamente con l’invio alla convenuta della ‘perizia (…)’ e delle riproduzioni fotografiche ad essa allegate, fu tempestiva, in quanto intervenne in concomitanza con la definitiva ‘scoperta’ dei gravi difetti da parte degli attori.
Del tutto infondata è quindi l’eccezione di decadenza sollevata dalla (…) Srl ai sensi del primo comma dell’art. 1669 cod. civ.
Ma proprio per tale ragione, l’azione esperita in questa sede dagli attori deve considerarsi prescritta.
Anche infatti a voler considerare come atto idoneo ex art. 2943 co. 1. cod. civ. ad interrompere il termine prescrizionale breve sancito dall’art. 1669 co. 2° – seguendo l’autorevole insegnamento richiamato dalla difesa attorea in comparsa conclusionale (cfr. Cass. n. 1 1087 del 24/9/2000) – la notificazione alla (…) Srl dei due distinti ricorsi per accertamento tecnico preventivo avvenuta per l’unità immobiliare (..) il 10.6.2002 e per tutte le altre l ‘11.11.2002 (cfr. docc. 5 e 3 att.), appare evidente che solo il primo dei due atti intervenne prima dello spirare del dies ad quem della prescrizione estintiva, da fissarsi ad un anno dalla compiuta denuncia dei gravi difetti costruttivi evidenziati dall’ing. (…) e quindi a non oltre il settembre del 2002.
Quali che siano state le ragioni che indussero gli attori, una volta ricevuto – nel dicembre del 2001 – il definitivo diniego della (…) ad ogni intervento riparatorio, a richiedere solo dieci mesi dopo un accertamento tecnico ante causam anziché spiccare immediatamente la citazione per il giudizio ordinario (ma tali ragioni emergono espressamente proprio dal verbale assembleare del luglio 2001 sopra richiamato), sta di fatto che alla data in cui il ricorso fu notificato alla (…) il termine annuale di prescrizione dettato dal secondo comma dell’art. 1669 cod. civ. era ormai inesorabilmente spirato per tutti, salvo che (per la sola unità immobiliare individuata come (…) di sua proprietà) per (…): il cui diritto di invocare la responsabilità del costruttore, tuttavia, s ‘è poi anch’esso prescritto per avere egli atteso sino al 28.4.2004 – e quindi ben oltre un ulteriore anno dal deposito nel procedimento di a.t.p. n. 1355/2002R.G. della relazione dell’arch. (…) – a notificare insieme agli altri attori la citazione introduttiva del giudizio di merito.
Sic stantibus rebus il Tribunale non può che arrestarsi al rilievo dell’intervenuta prescrizione estintiva dei diritti degli attori; assorbite rimanendo, senza possibilità alcuna di scendere nel merito, tutte le ulteriori questioni agitate in causa dalle parti.
5) Il regime delle spese di causa, ad avviso del Tribunale, non può tuttavia prescindere dall’infondatezza delle eccezioni preliminari di carenza di legittimazione attiva e di decadenza dall’azione che pure la (…) ha infondatamente sollevato; né soprattutto, ai soli fini della valutazione del comportamento anche extraprocessuale delle parti, dalla constatazione della obiettività dei problemi edilizi dai quali sono affette le unità immobiliari costruite e vendute dalla convenuta: problemi dei quali tutti i tecnici occupati – anche per incarico giudiziale – della vicenda (tranne, ma trattasi dello stesso legale rappresentante della (…) nel presente giudizio, il geom. (…)) hanno confermato l’esistenza e la gravità, senza che ciononostante la (…). abbia mai accettato di farsene anche solo parzialmente carico.
Il che pare ragione più che sufficiente per disporre, ai sensi dell’art. 92 co. 2° c.p.c., I’integrale compensazione fra le parti delle spese di causa.
P. Q, M.
Il Tribunale di Novara, sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Condominio Residence (…), in persona dell’amministratore pro tempore (…), (…), (…), con citazione notificata alla (…) s.r.l. in data 28.4.2004, così provvede:
1) dichiara che i diritti azionati in causa dal Condominio Residence (…) nonché da (…), (…), si sono estinti per intervenuto decorso del termine prescrizionale breve previsto dall’art. 1669 co. 2° cod. civ., e per l’effetto
2) rigetta le domande tutte svolte dagli attori nei confronti della (…) s.r.l.;
3) compensa integralmente fra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Novara, il 25 gennaio 2006
Il Giudice Unico
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