Tabelle millesimali, non basta il voto a maggioranza: la Cassazione fissa i limiti alla revisione

Revisione delle tabelle millesimali: la Cassazione richiama i limiti dell’art. 69 disp. att. c.c. e censura il controllo “superficiale” della Corte d’Appello. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 69 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sentenza n. 14597 del 22/12/2015

1. Dalle delibere contestate al ricorso in Cassazione

Il contenzioso traeva origine dall’impugnazione, da parte di due condomini, delle delibere assembleari adottate dal condominio nelle sedute del 18 ottobre e del 20 dicembre 2010. I ricorrenti lamentavano una serie di irregolarità: la mancata indicazione dei voti favorevoli nella delibera del 20.12.2010, l’illegittima modifica a maggioranza del criterio di ripartizione delle spese in deroga all’art. 1123 c.c., e l’assenza della maggioranza necessaria per la revisione delle tabelle millesimali approvate il 18.10.2010.
Il condominio si costituiva contestando integralmente le doglianze. Il Tribunale di Roma rigettava la domanda, ritenendo valide le delibere. I condomini proponevano appello, sostenendo che il verbale del 20.12.2010 non consentiva di ricostruire correttamente le maggioranze e che la modifica delle tabelle millesimali non poteva avvenire a maggioranza, mancando i presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c. Inoltre, essi contestavano un errore di calcolo relativo alla tabella ascensore, evidenziando che l’impianto non raggiungeva il settimo piano, circostanza che avrebbe dovuto incidere sul valore millesimale attribuito.
La Corte d’appello accoglieva solo in parte il gravame, dichiarando nulla la delibera del 20.12.2010 nella parte in cui derogava al criterio legale di ripartizione delle spese per la tabella ascensore. Per il resto, la Corte riteneva che il verbale del 20.12.2010 riportasse correttamente contrari e astenuti, consentendo di individuare i voti favorevoli per differenza; escludeva la natura contrattuale delle tabelle, affermando che la loro modifica poteva avvenire a maggioranza; e considerava irrilevante la correzione postuma del verbale del 18.10.2010, trattandosi di mero errore materiale.
Persistendo nel dissenso, i condomini ricorrevano in cassazione, insistendo, tra l’altro, sulla necessità dell’unanimità per la modifica delle tabelle e sull’omesso esame dell’errore di calcolo relativo all’ascensore. Il condominio resisteva con controricorso. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Quando l’assemblea può davvero modificare le tabelle millesimali?

L’assemblea può modificare le tabelle millesimali senza verificare i presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c., e il giudice può limitarsi a un controllo formale della delibera senza esaminare gli errori di calcolo denunciati dai condomini?

3. La Cassazione boccia il controllo solo formale della Corte d’Appello

La Cassazione ha censurato la Corte d’Appello per non aver verificato se ricorressero i presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c. per modificare le tabelle millesimali. La Corte territoriale ha affermato che la modifica delle tabelle poteva avvenire a maggioranza, ma non ha accertato se vi fosse un errore, una sopraelevazione, un incremento di superfici o una variazione tale da alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare. Tale omissione ha reso la motivazione insufficiente e giuridicamente scorretta.
La Cassazione ha inoltre rilevato che la Corte d’Appello non si è pronunciata sull’errore di calcolo denunciato dai ricorrenti in relazione alla tabella ascensore. I giudici di secondo grado hanno escluso la rilevanza della doglianza, sostenendo che si trattasse di invalidità della tabella e non della delibera, ma la Cassazione ha precisato che il condomino può impugnare la delibera di approvazione delle modifiche quando ritenga che non ricorrano i presupposti per procedere alla revisione o quando la delibera contenga errori di calcolo.
Per tali ragioni, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata, ha rinviato alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione e ha dichiarato assorbito il quinto motivo. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice del rinvio.

4. Maggioranza o unanimità? Le regole per rivedere i millesimi

La Suprema Corte, con la nota pronuncia n. 18477 del 9 agosto 2010, ha chiarito che l’unanimità dei consensi è necessaria soltanto quando l’assemblea intenda introdurre un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello previsto dall’art. 1123 c.c. In altre parole, il voto unanime è richiesto esclusivamente quando la modifica delle tabelle millesimali comporti una vera e propria deroga al sistema legale di riparto.
Se invece l’intervento sulle tabelle non incide sul principio generale della proporzionalità, la decisione può essere assunta con una maggioranza molto più agevole. In tali ipotesi, infatti, è sufficiente il quorum deliberativo dell’art. 1136 c.c., comma 2, che richiede la presenza di almeno la metà del valore dell’edificio e il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno il 50% dei millesimi complessivi.
Questa procedura semplificata opera in due situazioni ben definite. La prima riguarda i casi in cui le tabelle presentano un errore oggettivo, sia esso materiale o di calcolo, tale da determinare una discrepanza tra il valore reale delle unità immobiliari e quello attribuito nelle tabelle. La giurisprudenza ha riconosciuto che, in presenza di tale divergenza, la revisione può essere deliberata a maggioranza (Cass. civ., sez. II, n. 6222/1997).
La seconda ipotesi si verifica quando l’edificio ha subito modifiche strutturali o funzionali che incidono in modo significativo sui rapporti millesimali: sopraelevazioni, ampliamenti, riduzioni o aumenti delle unità immobiliari, variazioni delle superfici. Se tali trasformazioni alterano di oltre un quinto il valore proporzionale di almeno una unità immobiliare, la revisione delle tabelle può essere approvata con la maggioranza qualificata prevista dalla legge, senza necessità dell’unanimità. Al contrario, non è possibile a maggioranza modificare le tabelle per errori inesistenti o alla luce di non provati mutamenti di destinazione d’uso avvenuti nel corso degli anni: in tal caso, la delibera che modifica le tabelle al di fuori dei due casi di legge richiede l’unanimità dei consensi e la delibera con la maggioranza anche qualificata dei presenti è nulla, così come le delibere di ripartizione delle spese basate sulle illecite tabelle (Cass. civ., sez. II, 23/01/2023 n. 1896; Trib. Milano 22 dicembre 2015 n. 14597).

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