Condominio, quando cortili, piscine e lastrici diventano davvero parti comuni: il nuovo studio del Notariato

Quando nasce davvero un condominio? E quali beni diventano automaticamente comuni tra i proprietari delle singole unità immobiliari? A queste domande risponde lo Studio n. 24-2026/C del Consiglio Nazionale del Notariato, dedicato alla costituzione del condominio, alle parti comuni ex art. 1117 c.c. e alle riserve in favore del costruttore.
Il documento affronta un tema molto tecnico, ma con ricadute pratiche importanti per notai, costruttori, acquirenti, amministratori e professionisti del settore immobiliare: la nascita del condominio e l’individuazione delle parti comuni si giocano soprattutto nella prima compravendita. È infatti con la prima vendita di una unità immobiliare da parte dell’unico proprietario o costruttore che il condominio prende vita, con la conseguente coesistenza tra proprietà esclusive e beni comuni. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Per i professionisti in campo notarile, abbiamo pubblicato, nella collana I quaderni notarili, il volume Operazioni straordinarie – Guida pratica in tema di trasformazione, fusione e scissione, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il volume Diritti particolari del socio e categorie di quote – Strumenti di personalizzazione della partecipazione sociale nelle S.r.l., disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Articolo 1117 c.c.: non una semplice presunzione

Uno dei chiarimenti più rilevanti riguarda la natura dell’art. 1117 c.c. Secondo lo studio, la norma non introduce una semplice presunzione di comunione, ma detta un vero criterio di attribuzione della proprietà dei beni comuni.
La differenza è decisiva. Se un bene rientra tra quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., o presenta caratteristiche analoghe di accessorietà rispetto alle unità immobiliari, esso appartiene ai condòmini salvo che dal titolo risulti il contrario.
Non basta, quindi, una prova generica o una prassi successiva: per escludere la natura condominiale serve un titolo idoneo, cioè l’atto che costituisce il condominio. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Per i professionisti in campo notarile, abbiamo pubblicato, nella collana I quaderni notarili, il volume Operazioni straordinarie – Guida pratica in tema di trasformazione, fusione e scissione, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il volume Diritti particolari del socio e categorie di quote – Strumenti di personalizzazione della partecipazione sociale nelle S.r.l., disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il titolo contrario è il rogito d’apertura

Il Notariato individua il titolo contrario, di regola, nella prima compravendita del costruttore, il cosiddetto rogito d’apertura. È questo l’atto che determina la nascita del condominio e che può disciplinare l’eventuale esclusione di alcuni beni dalla comunione.
Da qui discende una conseguenza pratica fondamentale: se il costruttore vuole conservare la proprietà esclusiva di un lastrico solare, di una porzione di cortile o di un altro bene che altrimenti diventerebbe comune, deve prevederlo subito nella prima vendita.
Lo studio è molto netto: se quei beni non sono oggetto di riserva, diventano condominiali e il costruttore non potrà più disporne autonomamente. Una circostanza che, secondo gli autori, ha generato un ampio contenzioso.

3. Il regolamento condominiale non basta

Altro punto centrale: il regolamento contrattuale di condominio non è, secondo lo studio, lo strumento corretto per consentire al costruttore di trattenere beni in proprietà esclusiva.
Anche se allegato alla prima vendita, il regolamento può disciplinare l’organizzazione e l’uso dei beni, ma non sostituisce la clausola di riserva. Quest’ultima deve essere inserita nel corpo del rogito d’apertura, che è l’unico atto idoneo a produrre effetti nei confronti dei successivi condòmini e aventi causa.

4. La clausola di riserva deve essere chiara

Per evitare liti future, lo studio suggerisce una best practice precisa: la clausola di riserva deve individuare in modo puntuale i beni trattenuti dal costruttore e, quando possibile, deve essere accompagnata dall’allegazione o dal richiamo dell’elaborato planimetrico.
Questo documento catastale consente di distinguere le unità immobiliari in proprietà esclusiva, i relativi subalterni e le parti comuni. Se, ad esempio, il costruttore si riserva il lastrico solare o una parte del cortile, tali beni devono risultare chiaramente esclusi dall’elenco dei beni comuni.

5. Serve una doppia trascrizione? Per il Notariato no

Interessante anche il passaggio sulla pubblicità immobiliare. Secondo lo studio, la riserva di proprietà non richiede una autonoma e specifica trascrizione. È sufficiente che essa risulti dalla prima compravendita trascritta.
Diverso è il caso in cui il costruttore non si riservi la proprietà, ma un diritto reale d’uso su un bene comune, come la facciata o il lastrico solare. In questa ipotesi, secondo lo studio, occorre una specifica trascrizione.

6. Piscine, palestre e campi sportivi: non sempre sono parti comuni

La parte finale dello studio guarda ai complessi immobiliari moderni, dotati di servizi come piscine, campi da tennis o padel, aree fitness, palestre, saune e bagni turchi.
Il Notariato segnala che questi beni non sempre possono essere considerati parti condominiali in senso proprio. Pur aumentando il valore e il comfort delle singole unità, potrebbero non avere quella relazione di accessorietà necessaria che giustifica l’applicazione dell’art. 1117 c.c. In alcuni casi, quindi, potrebbero essere qualificati come beni in comunione ordinaria.
Anche per questo, nella prima vendita il notaio è chiamato a prestare particolare attenzione, predisponendo soluzioni operative adeguate alle caratteristiche concrete del complesso immobiliare.

7. Perché lo studio è importante

Il messaggio pratico dello studio è chiaro: la prevenzione del contenzioso condominiale passa dalla corretta redazione della prima compravendita. È in quel momento che si definisce cosa entra nella comunione e cosa resta nella disponibilità del costruttore.
Una clausola poco chiara, una riserva omessa o una errata qualificazione dei beni possono produrre effetti rilevanti per anni, incidendo sulla circolazione immobiliare, sui rapporti tra condòmini e sulla gestione dell’edificio.

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