Spese condominiali errate: quando le delibere restano solo annullabili

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riferimenti normativi: art. 1137 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. Un., Sentenza n. 9839 del 14/04/2021 

1. Opposizione al decreto ingiuntivo e contestazione del riparto spese

Una condomina, proprietaria di un locale seminterrato e di due negozi con accesso autonomo sulla pubblica via, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di oltre ventisettemila euro, somma riferita alle spese per il rifacimento del lastrico solare e alla gestione dell’impianto di riscaldamento. L’opponente sosteneva che il seminterrato non era nella verticale dei terrazzi di copertura e che le sue unità immobiliari erano distaccate dall’impianto termico sin dal 2009. La stessa condomina aggiungeva di aver comunque estinto la parte residua del debito nel corso della procedura esecutiva, ottenendo la liberazione dell’immobile pignorato. Inoltre chiedeva di compensare quanto richiesto dal condominio con un controcredito risarcitorio per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, che a suo dire avevano impedito la locazione del bene.
Il Tribunale respingeva l’opposizione e la Corte d’Appello confermava integralmente la decisione. I giudici di secondo grado evidenziavano che le delibere assembleari poste a fondamento dell’ingiunzione non erano nulle, ma semplicemente annullabili, poiché si erano limitate ad applicare i criteri di riparto senza modificarli per il futuro. Inoltre rilevavano che alla condomina erano state addebitate solo le spese relative al rifacimento di uno dei due terrazzi e che il locale seminterrato non era stato gravato di costi di riscaldamento. Quanto al controcredito risarcitorio, la Corte d’Appello osservava che si trattava di una pretesa illiquida e già respinta in un precedente giudizio, dunque non idonea a fondare una compensazione.
La ricorrente proponeva quindi ricorso per cassazione, articolato in due motivi. La ricorrente, in primo luogo, sosteneva che le delibere erano nulle, poiché avrebbero modificato i criteri legali e convenzionali di riparto, e che tale nullità poteva essere rilevata anche d’ufficio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Il secondo motivo riguardava le spese processuali, poiché la ricorrente sosteneva che il giudice di merito avrebbe dovuto compensarle in considerazione del contrasto giurisprudenziale allora esistente sulla qualificazione del vizio delle delibere. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Riparto illegittimo: quando il vizio è annullabilità o nullità?

In che misura l’invalidità della delibera che ripartisce le spese in violazione dei criteri legali può essere fatta valere nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, e quali sono i limiti alla rilevabilità del vizio quando la delibera è solo annullabile e non nulla?

3. La Cassazione: errore reiterato non trasforma il vizio in nullità

La Cassazione ha dato torto alla condomina. I giudici supremi hanno sottolineato che le delibere contestate avevano ripartito le spese solo per le annualità di riferimento, senza introdurre criteri nuovi per il futuro, con la conseguenza che tali decisioni potevano essere considerate solo annullabili. La Suprema Corte ha chiaramente affermato che, per capire se una delibera sul riparto delle spese è nulla oppure solo annullabile, bisogna guardare al suo contenuto concreto. In ogni caso secondo la Suprema Corte, la reiterazione dell’errore non incide sulla qualificazione del vizio: anche una pluralità di delibere che, per più esercizi, abbiano applicato in modo scorretto i criteri di riparto resta soggetta al regime dell’annullabilità, poiché i criteri legali non possono essere modificati per facta concludentia e l’erronea prassi assembleare non si traduce in una modifica tacita del criterio normativo.
La Cassazione ha poi dichiarato inammissibile la censura sulle spese, rilevando che la compensazione rientra nella discrezionalità del giudice di merito e non può essere pretesa dalla parte soccombente. Il ricorso è stato perciò integralmente respinto.

4. Impugnazione necessaria e limiti alla rilevabilità dell’annullabilità

Le Sezioni Unite hanno precisato che la nullità, in materia condominiale, è ipotesi residuale e ricorre solo in presenza di mancanza o impossibilità dell’oggetto o di illiceità del deliberato. In ogni altra situazione, compresa l’erronea applicazione dei criteri di riparto, il vizio è di annullabilità e deve essere fatto valere con l’impugnazione ex art. 1137 c.c. entro i termini previsti (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
Così, ad esempio, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato.
La sentenza in commento ha precisato però che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’Appello, il vizio di annullabilità della delibera assembleare può essere fatto valere solo mediante l’esercizio dell’azione di annullamento (Trib. Palermo 19 gennaio 2026, n. 339). Tale azione può essere introdotta come domanda principale in un autonomo giudizio, oppure come domanda riconvenzionale all’interno dell’opposizione a decreto ingiuntivo, ma non può essere fatta valere sotto forma di semplice eccezione, poiché l’annullabilità non è rilevabile d’ufficio e non consente al giudice di disapplicare la delibera ai soli fini del procedimento monitorio.
In altre parole, il giudice non può neutralizzare gli effetti della delibera solo nei confronti dell’opponente.
Nella vicenda esaminata, la ricorrente non ha proposto un’azione riconvenzionale di annullamento, limitandosi a eccepire l’invalidità nell’ambito dell’opposizione.
In ogni caso la circostanza che l’erronea applicazione dei criteri si sia ripetuta per diversi esercizi consecutivi non assume rilievo, poiché ciascuna delibera ha inciso esclusivamente sul riparto dell’annualità di riferimento senza introdurre una modifica dei criteri destinati a valere per gli esercizi successivi.

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