Condono edilizio 2026: regole, limiti e guida pratica

Il dibattito intorno al condono edilizio si è riacceso in vista della legge di Bilancio 2026, con due principali distinti filoni normativi: da un lato la riapertura dei termini della sanatoria contenuta nella Legge 24 novembre 2003, n. 326; dall’altro, la proposta di una “nuova” sanatoria per abusi edilizi ultimati entro il 30 settembre 2025. Le fonti legislative ancora in fieri mostrano, sul piano tecnico-giuridico, l’importanza di tre elementi fondamentali: l’ambito oggettivo e temporale delle opere sanabili, i requisiti e le condizioni per l’accesso alla procedura, e la delicatezza delle implicazioni amministrative e processuali che un professionista deve considerare. Vediamo le possibilità che al momento si aprono in materia, allo stato attuale dei lavori. In materia, consigliamo l’utilissimo volume “Come sanare gli abusi edilizi -Aggiornato alle novità sul Superbonus”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Ambito temporale e oggettivo della nuova “finestra” di sanatoria

Una prima misura in discussione riguarda la riapertura dei termini della sanatoria del 2003: l’emendamento presentato interviene sull’articolo 32 del decreto-legge originario, proponendo che le sei tipologie previste possano essere nuovamente oggetto di sanatoria, nei limiti stabiliti.
Parallelamente, un secondo filone propone un condono per abusi edilizi realizzati entro il 30 settembre 2025: è prevista la regolarizzazione “a maglie larghe” per opere abusive concluse entro quella data, purché nel rispetto di specifiche condizioni.
Dal punto di vista pratico-giuridico, questo significa che occorre verificare con precisione: la data di ultimazione dell’intervento (ad esempio ai sensi dell’art. 31 comma 2 della L. 47/1985 per la definizione di “opera ultimata”). Occorre anche distinguere se ci si trova di fronte a una riapertura di termini su una sanatoria pre-esistente, oppure a una nuova sanatoria ad hoc: la differenza incide profondamente su requisiti, procedure e rischi residui. In definitiva, l’ambito applicativo appare più circoscritto rispetto a un condono generalizzato, ma non privo di potenziale rilievo. In materia, consigliamo l’utilissimo volume “Come sanare gli abusi edilizi -Aggiornato alle novità sul Superbonus”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Requisiti, esclusioni e criteri di accesso

Il secondo elemento da approfondire riguarda i requisiti e le condizioni per l’accesso alla sanatoria. Per l’emendamento “30 settembre 2025” emergente, è previsto che siano sanabili alcune tipologie di interventi, come tettoie, portici, balconi/logge, ristrutturazioni e restauro/risanamento conservativo, realizzati in assenza del titolo o in difformità, purché non vi sia un incremento volumetrico o di superficie complessiva.
Un ulteriore profilo rilevante è la “doppia conformità asincrona”: l’emendamento elimina la necessità che l’intervento fosse conforme alla normativa edilizia al momento della realizzazione e alla normativa urbanistica al momento della domanda, stabilendo invece che sia sufficiente la conformità alla disciplina urbanistica e ai requisiti edilizi vigenti al momento della presentazione della domanda.
Sul versante della riapertura della sanatoria del 2003, rimangono le esclusioni tradizionali: opere realizzate in aree a divieto assoluto di costruzione (vincoli paesaggistici, idrogeologici), immobili di particolare interesse storico, abusi commessi da soggetti condannati per reati gravi.
In termini pratici, il professionista dovrà verificare:

• la data di ultimazione dell’intervento;
• che l’intervento rientri nella tipologia prevista;
• che non vi sia un ampliamento vietato di volume o superficie;
• che l’area non sia soggetta a esclusione assoluta;
• che non vi siano già istanze di condono preesistenti o procedimenti pendenti che ne impediscano l’accesso.

3. Procedura, rischi e implicazioni per il giurista

Il terzo profilo riguarda la procedura e le implicazioni per chi assiste tecnicamente e giuridicamente il soggetto interessato. Innanzitutto, la domanda avrà ad oggetto la presentazione al Comune competente della richiesta di sanatoria, corredata di relazione tecnica, stato di fatto, documentazione urbanistica, titolo assente o difforme, versamento dell’oblazione (se prevista). In questa fase è essenziale che il professionista verifichi la completezza e correttezza formale della domanda, così da minimizzare rischi di rigetto o impugnabilità.
Successivamente, il rilascio del titolo in sanatoria (concessione o permesso in sanatoria) segna una tappa decisiva: solo da quel momento l’immobile potrà essere considerato conforme e destinabile a compravendita, mutuo, locazione. Se tale rilascio non avviene o è affetto da vizi, restano i rischi di provvedimenti demolitori, sanzioni amministrative o penali, o limiti alla commerciabilità.
Dal punto di vista giuridico-processuale, va considerato anche il rischio residuo: ad esempio, se il Comune ha già avviato procedimento di demolizione o se esiste sequestro penale, l’accesso può essere compromesso.
Il consulente dovrà verificare altresì l’effetto della sanatoria sul piano della responsabilità civile e dell’eventuale rilievo penale per il tecnico o il committente (attestazioni false, omissioni). Infine, è opportuno che il giurista delinei un piano di verifica “a quadro zero” per l’immobile: controllare che non vi siano ulteriori abusi da sanare, che la conformità urbanistica sia effettiva, che la documentazione sia correttamente trascritta/registrata (catasto, conservatoria) prima di adire a operazioni commerciali.

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4. Cosa deve fare il giurista?

Nel concreto, per un avvocato o consulente tecnico che assiste il privato o l’impresa, occorre predisporre un cruscotto operativo con alcune fasi chiaramente definite.
In primo luogo, acquisire tutti i documenti: data di ultimazione dell’intervento (dichiarazione, rilievo fotografico, fine lavori), titolo edilizio originale o difforme, eventuali istanze di condono già presentate, verbali del Comune (ordinanze di demolizione, sanzioni).
Secondo, analizzare se l’intervento rientra nelle tipologie previste dall’emendamento (tettoie, portici, balconi/logge, ristrutturazioni/restauro) e se abbia comportato ampliamenti vietati.
Terzo, verificare che l’area non sia soggetta a esclusioni assolute (zone A, vincoli paesaggistici/idrogeologici).
Quarto, predisporre la relazione tecnica e la domanda comunale, gestendo l’oblazione e verificando che tutti gli adempimenti siano stati rispettati.
Quinto, pianificare la fase successiva al rilascio del titolo in sanatoria: registrazione catastale, trascrizione conservatoria, verifica della circolabilità dell’immobile (vendita, mutuo) e monitoraggio di eventuali contenziosi pendenti o future verifiche comunali.
In parallelo, il consulente giuridico dovrebbe predisporre clausole contrattuali che tutelino il cliente da rischi residui (ad es. imprevisione di spese straordinarie, verifiche successive) e valutare la redazione di una due diligence edilizio-urbanistica preventiva se vi è intenzione di dismettere l’immobile.

5. FAQ operative per giuristi e cittadini

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