Clausola che tutela solo l’amministratore per revoca anticipata: è vessatoria

Revoca anticipata e penale: la clausola che tutela solo l’amministratore è vessatoria per il condominio-consumatore. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.; art. 33 D.Lgs. n. 206/2005
precedenti giurisprudenziali: App. Napoli, Sentenza n. 744 del 20/02/2024

1. La vicenda: la clausola con la pena per revoca dell’amministratore

Un condominio citava davanti al Giudice di Pace l’ex amministratrice, chiedendo la restituzione di poco più di 1.100 euro. Secondo l’attore, tale somma era stata prelevata dalla convenuta dal conto condominiale, mediante tre bonifici disposti a proprio favore, a saldo di fatture emesse immediatamente dopo la revoca del suo incarico da parte dell’assemblea. L’attore contestava che in due fatture vi era l’indicazione di importi superiori a quelli pattuiti, perché il calcolo era effettuato come “netti” invece che come “lordi”, mentre una terza fattura era qualificata come risarcimento per la revoca anticipata e non era dovuta.
L’amministratrice si difendeva sostenendo che il suo incarico, conferito il 23 ottobre 2017, aveva durata biennale e che la revoca, avvenuta il 28 maggio 2018, era stata decisa senza giusta causa. Inoltre faceva presente che l’assemblea aveva approvato all’unanimità il suo preventivo, nel quale era stato pattuito in favore dell’amministratore, in caso di revoca del mandato prima dei due anni, la corresponsione di un importo pari ad un’annualità. In ogni caso sosteneva la correttezza delle somme indicate nelle fatture, comprensive di bolli e rivalsa INPS, trattandosi di spese non incluse nel compenso “omnicomprensivo” per l’amministrazione ordinaria.
Il Giudice di Pace rigettava la domanda dell’attore e lo condannava a rifondere le spese di lite. Secondo il giudice di primo grado l’incarico conferito all’amministratrice era biennale; la revoca era senza giusta causa e faceva sorgere in capo all’amministratrice il diritto al risarcimento del danno; la somma richiesta era corretta, perché parametrata all’importo previsto per un anno di mandato. La sentenza del Giudice di Pace veniva impugnata dall’attore, che sollevava diverse censure. In primo luogo il condominio lamentava la violazione dei principi comunitari e della normativa consumeristica, sostenendo che il giudice non si era pronunciato sulla natura di “consumatore” del condominio. Da tale qualifica, secondo l’appellante, derivava l’applicazione della disciplina a tutela dei consumatori e la conseguente natura vessatoria della clausola contenuta nel preventivo approvato dall’assemblea, che prevedeva il pagamento di un’intera annualità in caso di revoca anticipata dell’amministratore.
In secondo luogo, l’appellante contestava l’affermazione del Giudice di Pace secondo cui la revoca fosse priva di motivazioni. Inoltre sottolineava come il diritto dell’amministratore al risarcimento del danno, in caso di revoca senza giusta causa, richiedesse comunque la prova del danno subito e della sua quantificazione, prova che nella specie non era stata fornita. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Se il condominio può essere qualificato come “consumatore” nei rapporti con l’amministratore, la clausola che impone il pagamento di un’intera annualità in caso di revoca anticipata senza giusta causa deve essere considerata vessatoria e quindi nulla?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Secondo il giudice lombardo al rapporto giuridico intercorso tra l’amministratrice e il condominio attore devono ritenersi applicabili le disposizioni dettate dal D.Lgs. n. 206/2005 (cd. Codice del consumo) e in particolare gli artt. 33 e ss. Il Tribunale ha quindi ritenuto che la clausola, la quale prevedeva, in caso di revoca anticipata dell’incarico (prima del biennio) senza giusta causa, il diritto dell’amministratore a trattenere una somma pari a un’intera annualità di compenso, senza tuttavia riconoscere al condominio “consumatore” un corrispondente diritto nel caso di dimissioni o recesso anticipato del professionista, dovesse essere qualificata come vessatoria. Del resto, l’ex amministratrice non ha fornito prova che la clausola fosse stata oggetto di una specifica trattativa. Le altre due fatture, comprensive di bolli e rivalsa INPS, sono risultate corrette.

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4. Le riflessioni conclusive

L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’articolo 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021, n. 7874). Nella vicenda, l’assemblea condominiale aveva approvato il preventivo dell’amministratore che includeva una clausola secondo la quale, qualora l’incarico fosse stato revocato prima della scadenza del biennio e senza giusta causa, il condominio sarebbe stato comunque tenuto a corrispondere all’amministratore un compenso pari a un’intera annualità.
L’articolo 33 n. 1 del Codice del consumo considera vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto; mentre secondo il comma 2 lettera f) si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore in caso di inadempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo. Queste disposizioni si applicano anche al condominio -consumatore (Trib. Firenze 16 giugno 2025, n. 2099). Di conseguenza il Tribunale ha affermato che la clausola, la quale attribuisce all’amministratore il diritto di trattenere un importo corrispondente a un’intera annualità di compenso in caso di revoca anticipata e priva di giusta causa, senza riconoscere al condominio, qualificabile come “consumatore”, un analogo beneficio nel caso di dimissioni o recesso anticipato del professionista, deve essere considerata vessatoria.

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