Locazione commerciale: è possibile per un solo anno?

È possibile stipulare un contratto di locazione commerciale per un solo anno? Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 27 L. n. 392/1978
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 16117 del 08/07/2010

1. La vicenda: la locazione annuale

Una società in liquidazione concedeva in comodato per un anno un opificio. Nel corso del periodo di comodato, la comodataria stipulava con una società un contratto di locazione avente durata annuale. Alla scadenza del contratto, la comodataria intimava alla conduttrice lo sfratto per finita locazione, chiedendo al Tribunale la convalida e il rilascio dell’immobile.
La società conduttrice si opponeva, chiamando in causa la società comodante e contestando la validità del contratto di locazione nella parte in cui prevedeva una durata annuale. Tale previsione violava le disposizioni di legge che stabiliscono una durata minima di sei anni per le locazioni ad uso commerciale, rendendo quindi la clausola contrattuale nulla.
Secondo la conduttrice, la clausola contrattuale relativa alla durata annuale doveva essere sostituita automaticamente dalla previsione legale. Inoltre sosteneva che il contratto di comodato stipulato era solo apparente, cioè simulato. Secondo questa tesi, il comodato sarebbe stato usato solo formalmente per mascherare un rapporto di locazione continuativo tra la società in liquidazione comodante e la società conduttrice. In ogni caso quest’ultima chiedeva il rimborso di oltre 119.000 euro per lavori di manutenzione eseguiti sull’immobile, necessari per renderlo idoneo all’attività produttiva.
Il Tribunale, dopo aver riunito i procedimenti e sentito tutte le parti, qualificava il contratto in questione come locazione transitoria per uso diverso da abitativo, ritenendolo valido per la durata annuale pattuita. Veniva quindi esclusa l’applicazione della durata minima di sei anni prevista dalla legge per le locazioni commerciali ordinarie.
Il Tribunale confermava la validità del comodato, ritenendolo reale e funzionale alle operazioni di liquidazione societaria e respingeva la tesi della simulazione. Inoltre, rigettava le richieste di rimborso per le spese di manutenzione, ritenendole a carico della conduttrice in base alle clausole contrattuali. Il contratto prevedeva infatti che la conduttrice si sarebbe fatta carico della manutenzione ordinaria e che eventuali migliorie non avrebbero dato diritto ad alcun rimborso.
La Corte d’Appello confermava integralmente la decisione del Tribunale, ritenendo corretta la qualificazione del contratto come locazione transitoria, valida per un anno, e respingendo tutte le contestazioni della conduttrice. I giudici di secondo grado notavano che la transitorietà era giustificata dalla limitata disponibilità dell’immobile, che la comodataria aveva ricevuto in comodato per un solo anno. Questo elemento, chiaramente indicato nel contratto, rendeva legittima la durata inferiore e sottraeva il contratto alla sanzione di nullità e al meccanismo di sostituzione automatica previsto dalla legge. La Corte di Appello escludeva poi che il comodato fosse simulato, ritenendolo invece reale e funzionale alla liquidazione della società. In ogni caso la Corte ha ritenuto che non vi fosse alcun diritto al rimborso delle spese di manutenzione atteso che la conduttrice aveva dichiarato di aver visionato l’immobile e di averlo ritenuto idoneo, assumendosi l’onere di eventuali interventi. La società conduttrice ricorreva in cassazione facendo presente che la Corte d’Appello aveva erroneamente ritenuto legittima la durata ridotta basandosi sulle esigenze della locatrice. Di conseguenza, riteneva il termine annuale nullo e da sostituire con la durata legale di sei anni. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

La transitorietà nelle locazioni non abitative deve riferirsi esclusivamente alla natura temporanea dell’attività svolta dal conduttore?

3. La soluzione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, osservando che la Corte d’Appello aveva erroneamente qualificato la locazione come transitoria, fondando tale valutazione unicamente sulle esigenze personali della locatrice e sulla volontà di limitare la durata del contratto a un anno, in continuità con il precedente comodato. Secondo la Suprema Corte, tale valutazione ha trascurato un elemento essenziale: la natura dell’attività svolta nell’immobile. La transitorietà, infatti, deve essere riferita non alle esigenze del locatore, ma alle caratteristiche oggettive e intrinseche dell’attività esercitata dal conduttore, che devono giustificare una durata limitata del rapporto. La Corte d’Appello, omettendo questa verifica, ha applicato in modo scorretto la disciplina prevista dalla legge.

Potrebbero interessarti anche:

• Locazione commerciale e perdita dell’avviamento: prevale la natura funzionale dell’area
• Infiltrazioni nel locale: canone ridotto per il conduttore
• Indennità di avviamento: si può rinunciare prima della scadenza?

4. Le riflessioni conclusive

La sentenza chiarisce che, nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione per un immobile destinato ad attività non abitativa con una durata inferiore a quella legale, tale contratto può essere considerato valido come locazione transitoria, solo se la transitorietà è chiaramente indicata nel testo, con riferimento preciso alle motivazioni che la giustificano. Tali motivazioni devono essere effettive e verificabili in sede giudiziaria e devono avere natura oggettiva, tale da escludere qualsiasi esigenza di stabilità del rapporto. In assenza di queste condizioni, il contratto rischia di essere considerato simulato e soggetto alla nullità prevista dalla legge, con conseguente applicazione automatica della durata minima prevista dal regime ordinario (Cass. civ., sez. III, 16/07/2019, n. 18942; Cass. civ., sez. III, 08/07/2010, n. 16117).

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!