Supercondominio e spese di rifacimento del tetto di un singolo edificio del complesso edilizio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Un supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.

In mancanza di indicazioni puntuali nel titolo, se i singoli edifici hanno, materialmente, in comune alcuni beni, impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., al supercondominio si applicano le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione.

Trova applicazione, perciò, anche in ambito “supercondominiale” il principio del condominio parziale ex art 1123 c.c., comma terzo, secondo cui ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; di conseguenza se i lavori di manutenzione riguardano porzioni di edificio o di servizi (ad esempio le canne fumarie, oppure le tubature dell’acqua o l’ascensore di una specifica scala) che servono non la totalità, ma soltanto un gruppo di condomini, le spese vanno ripartite esclusivamente tra questi ultimi poiché sono gli unici a beneficiare del bene o del servizio condominiale.

La ripartizione delle spese supercondominiali

La ripartizione delle spese dei beni e servizi comuni del supercondominio viene calcolata sulla base delle tabelle millesimali del supercondominio di proprietà, formate per mezzo di un duplice criterio di calcolo che rapporta dapprima il valore della singola unità abitativa all’edificio cui essa appartiene e quindi il valore unitario dell’edificio all’intero complesso dei fabbricati.

Infatti, l’introduzione di un criterio diverso, che attribuisse una forza rappresentativa uguale a ciascun edificio, nonostante la diversa quota di comproprietà delle cose supercondominiali, introdurrebbe una deroga al principio fissato dagli artt. 1118 e 1136 c.c. che solo una norma contrattuale potrebbe giustificare e che, se ammessa, coinvolgerebbe necessariamente i diritti spettanti a ciascuno dei singoli condomini nelle deliberazioni supercondominiali, alterando il rapporto tra obblighi (di partecipazione alle spese) e diritti (di partecipazione all’assemblea supercondominiale) che rappresenta un principio cardine dell’istituto condominiale (oltreché del senso comune di giustizia).

Per la ripartizione delle spese, quindi, servono due tabelle, di cui una per la comunione generale degli impianti e dei servizi e l’altra per ogni singolo edificio in condominio.

Ne consegue che ciascun condomino disporrà di due quote distinte di comproprietà, la prima relativa alle parti comuni all’edificio in cui si trova la sua proprietà esclusiva, la seconda, invece, a tutto il condominio complesso o super condominio che dir si voglia.

Nel supercondominio devono quindi esistere due tabelle millesimali. La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e serve per la ripartizione della spesa supercondominiale (ad esempio la spesa per l’asfaltatura del cortile comune) non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso (così la tabella del supercondominio potrebbe prevedere 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C).

La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa del supercondominio, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.

Supercondominio “parziale” e spese per il rifacimento del tetto del singolo caseggiato

Anche nel supercondominio vale il principio espresso dall’articolo 1123 c.c., comma terzo. Di conseguenza, si deve considerare illegittima, e va pertanto annullata, la delibera assembleare del supercondominio che imponga la ripartizione delle spese necessarie al rifacimento del tetto di uno solo degli edifici condominiali indistintamente a carico di tutti i condomini del complesso supercondominiale. Allo stesso modo, se il supercondominio è costituito da villette a schiera e, dunque ogni porzione di tetto copre distinte porzioni immobiliari, deve ritenersi che onerati alla manutenzione e al ripristino di ogni porzione di tetto siano i proprietari delle unità immobiliari sottostanti, e non già tutti i condomini.

Secondo una recente decisione (Cass. civ., Sez. III, 20/04/2021, n. 10370), però, non si può escludere che il tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale possa essere comune a tutti i condomini, se nei diversi rogiti risulta che ogni condomino del complesso ha acquistato una quota di tale tetto oppure se tutti i condomini hanno sottoscritto un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350 n. 3 e 2643 n. 3, c.c. (accordo contrattuale che deve contenere l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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