Supercondominio, caseggiato anticipa spese delle parti comuni, come ottenere il rimborso

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. VI - sentenza n. 5995 del 23-02-2022

Il caseggiato facente parte di un supercondominio che ha anticipato parte delle spese per le parti comuni può pretendere il rimborso dall’altro caseggiato?

Riferimenti normativi: art. 1124 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: App. Bologna, Sez. I, sentenza del 14/03/2014

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condominio facente parte di un supercondominio sosteneva delle spese per lavori di manutenzione dell’area di ingresso e di impianti comuni con altro palazzo; successivamente richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti dell’altro caseggiato (facente parte della struttura supercondominiale) per il pagamento della somma corrispondente alla metà delle spese sostenute per i lavori di manutenzione alle predette parti comuni. L’ingiunto si opponeva al decreto ingiuntivo ma in primo grado soccombeva. Al contrario la Corte di Appello revocava il predetto decreto; i giudici di secondo grado motivavano la conclusione di accoglimento dell’opposizione rilevando che i beni oggetto dei lavori dovevano ritenersi compresi nel supercondominio in essere tra le parti; di conseguenza, non essendo stati i lavori deliberati dalla relativa assemblea, il condominio opposto avrebbe dovuto provare, ai fini del diritto di credito azionato, l’urgenza degli stessi, ai sensi dell’art. 1134 c.c.; secondo la Corte di Appello però tale prova non era invece stata offerta né fornita; in ogni caso notava che la domanda avanzata in via subordinata dallo stesso condominio di pagamento di un indennizzo per arricchimento senza causa era inammissibile, in quanto proposta per la prima volta in comparsa conclusionale. Il condominio soccombente ricorreva in cassazione, facendo presente che sopportando per intero il costo dei lavori, aveva pagato un debito gravante sulla controparte ed aveva pertanto diritto alla sua ripetizione, ai sensi dell’art. 2033 c.c.; in ogni caso lamentava che la domanda di arricchimento senza causa era stata dichiarata inammissibile sulla base dell’erroneo presupposto che essa fosse stata avanzata per la prima volta in comparsa conclusionale, mentre era stata proposta con la prima memoria istruttoria.

La questione

Nel supercondominio con due edifici, le spese anticipate da uno dei caseggiati per la gestione dei beni comuni devono essere rimborsate dall’altro caseggiato?


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La soluzione

La Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado.

Secondo i giudici supremi, infatti, non vi è dubbio che, in assenza di delibera della relativa assemblea, il diritto al rimborso di parte della spesa anticipata da un caseggiato può sorgere esclusivamente in caso di comprovata urgenza dei lavori stessi, ai sensi dell’art. 1134 c.c. In ogni caso per la Cassazione la figura della ripetizione di indebito può configurarsi solo nel caso in cui il pagamento abbia ad oggetto un debito effettivamente esistente a carico di un terzo.

Le riflessioni conclusive

Per comprendere la decisione in commento bisogna ricordare che secondo l’articolo 1134, c.c., nella versione modificata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n.  220, il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. In altre parole il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti. Traslando tale norma nel contesto del supercondominio, risulta evidente che il condominio attore non poteva pretendere dal condominio convenuto il rimborso delle spese sostenute per beni e servizi comuni – mai approvato da alcun organo del supercondominio, – senza provare l’urgenza dell’esborso. Infatti spetta al singolo condominio che agisce per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate sono indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e, quindi, devono essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di un accertamento di fatto spettante al giudice del merito. In ogni caso, ai fini dell’operatività dell’art 1134 c.c., va, considerata “urgente” non la spesa solo necessaria che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto quella la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo. In mancanza di detta prova il condominio che anticipa le spese non urgenti non può pretendere nulla. Del resto al condominio cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza richiesto dall’art. 1134 c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c., non potendo essa essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti (Cass. civ., sez. II, 30/08/2017, n. 20528).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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