Superbonus, servoscala in condomino e chiarimenti del MEF

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

La riforma del condominio ha mantenuto invariata quella particolare procedura stabilita dal comma secondo dell’art.2 della L. n.13/89 per facilitare l’installazione di servoscala nei condomini.  Tale norma, quindi, prevede una forma di autotutela, consentendo al portatore di handicap di superare il rifiuto del condominio e di installare a sue spese servoscala o altre strutture mobili, ovvero di modificare l’ampiezza delle porte d’accesso. L’argomento è stato oggetto di importanti riflessioni da parte del MEF.

La disciplina

Il primo comma dell’articolo 2 l. 13/89 fa riferimento a qualunque possibile innovazione destinata al superamento delle barriere architettoniche (nella casistica l’ipotesi più frequente è quella dell’ascensore); il secondo comma dello stesso articolo ha un oggetto ben più limitato, in quanto contempla esclusivamente servoscala e strutture mobili facilmente rimovibili (oltre che modifiche delle porte di accesso); in sostanza, il secondo comma indica opere minori che il singolo condomino ha diritto di realizzare quando la compagine condominiale abbia ricusato l’adozione di qualunque opera idonea a superare le barriere architettoniche. Per raggiungere l’obiettivo “servoscala” è opportuno che la richiesta scritta evidenzi la volontà di sollecitare una decisione assembleare per l’installazione di una servoscala a spese della collettività condominiale ma contenga anche una vera e propria richiesta di convocazione di una riunione specifica, con allegato preventivo di spesa e progetto relativo alla servoscala che si intende installare. Tale adempimento è di fondamentale importanza per mettere il resto dei condomini nelle condizioni di valutare preventivamente da una parte l’eventuale interesse a partecipare al costo dell’opera e dall’altro di verificare se esistono eventuali possibili pregiudizi e limiti alla stessa installazione.

I tre mesi di tempo che la legge concede come spazio temporale trascorso il quale il singolo condomino può procedere ad installare una servoscala a proprie spese ha proprio questa utilità: consente di valutare eventuali limiti tecnici all’installazione.

L’interpretazione costituzionalmente orientata di questa disposizione impone di ritenere, sulla scorta delle ragioni risultanti anche dal sistema complessivo della legislazione in materia di disabilità, che il diritto del singolo condomino di installare servoscala o strutture mobili e facilmente amovibili prescinda dalla sua qualità di portatore di handicap o di esercente la tutela o potestà su un portatore di handicap.

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Il rapporto ascensore – servoscala

Il diritto alla conservazione e all’utilizzo degli anzidetti dispositivi provvisori, qualora già installati, non può configurarsi quale un diritto personale, intrasmissibile, del condomino disabile, pertanto, lo stesso non viene meno con il suo decesso (Cass. civ., sez. II, 26/02/2016, n. 3858).

L’importante è che l’opera non comporti qualunque compromissione sia della stabilità sia della sicurezza delle parti comuni del fabbricato e non determini un mutamento estetico capace di arrecare un pregiudizio economicamente valutabile.

Se, però, il servoscala già installato non è compatibile con la contemporanea intenzione di un gruppo di condomini di realizzare, negli stessi luoghi, un ascensore con servoscala, si rende necessaria una soluzione che tenga conto delle esigenze di tutti i soggetti coinvolti.

Si deve invece escludere che il diritto dei condomini all’installazione dell’ascensore possa essere completamente sacrificato a fronte della contrapposta esigenza dei convenuti laddove la tecnologia consenta l’esercizio, seppur con reciproci sacrifici, dei contrapposti diritti sui beni comuni.

In altre parole, il servoscala già montato, che impedisce ai condomini di esercitare il diritto di installare l’ascensore, deve essere rimosso e sostituito con altro modello compatibile.

Se non è stato ancora installato nessun impianto, l’assemblea potrebbe, allora, deliberare un progetto che preveda l’installazione dell’ascensore insieme ad un modello di servoscala, compatibile con l’ascensore, con spese interamente a carico dei condomini.

Superbonus e servoscala: gli importanti chiarimenti del Mef

Il Mef ha precisato che è possibile applicare il Superbonus, ai sensi dei commi 2 e 4 dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, anche alle spese sostenute per l’installazione di montascale; del resto si è notato che le predette norme richiamano, ai fini dell’individuazione degli interventi agevolabili, l’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Testo Unico delle imposte dirette, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR). Si tratta, tra gli altri, degli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi. Per effetto di tale richiamo, gli interventi in questione sono ammessi al Superbonus ma solo qualora rispettino le caratteristiche tecniche previste dalla specifica normativa di settore applicabile ai fini dell’eliminazione delle barriere architettoniche.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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