Superbonus e consiglio di condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Anteriormente al codice del 1942, l’art. 16 R.D.L. 56/1934, convertito con modificazioni nella Legge n. 8/1935, disponeva come nei condomini numerosi, l’amministratore potesse essere coadiuvato da un consiglio composto di non meno di due membri scelti fra i partecipanti al condominio. Detto consiglio veniva definito l’organo consultivo dell’amministratore, ne controllava l’operato riferendone all’assemblea ed aveva la precipua funzione di conciliare le vertenze fra i condomini. In ogni caso, non si escludeva che i regolamenti speciali potessero affidare al consiglio altre attribuzioni fra quelle riservate dal citato decreto all’amministratore.

L’art. 16 R.D.L. 56/1934 non è stata trasfuso nel codice civile del 1942, ma contemplata in quasi tutti i regolamenti condominiali.

In ogni caso, una decisione risalente nel tempo precisava che la nomina dei consiglieri di un condominio complesso, ancorché non prevista dal regolamento, deve considerarsi perfettamente legittima, trattandosi di un organo consultivo la cui istituzione produce indubbia utilità ai fini della corretta gestione del condominio e non comporta oneri di sorta, attesa la gratuità dell’incarico; l’istituzione di tale organo, pertanto, si riteneva rappresentasse esercizio legittimo della discrezionalità dell’assemblea condominiale, insuscettibile di censura se sorretta dalla maggioranza dei consensi (Trib. Milano 6 aprile1992). Tale decisione è precedente alla riforma del condominio.

La disciplina attuale

La riforma del condomino del 2012 ha recepito la prassi giurisprudenziale precedente e ha stabilito il limite minimo numerico delle unità immobiliari da considerare al fine di istituire il consiglio di condominio, circoscrivendo anche il perimetro nel quale lo stesso può operare.

In particolare l’articolo 1130-bis c.c., stabilisce, al comma 2, che l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, precisando, opportunamente, che il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Come risulta dalla norma sopra detta il consigliere deve essere un condomino, preferibilmente competente sulle varie problematiche per le quali il consiglio è stato chiamato ad intervenire. In caso contrario il consiglio potrebbe rivelarsi come un ostacolo alle scelte qualitative che l’assemblea deve affrontare, anche se formulare un parere errato non comporta attribuzione di responsabilità.

L’analisi dei preventivi

È frequente che per la realizzazione dei cd. lavori trainanti o trainati vengano richiesti numerosi preventivi. Tuttavia, per agevolare le scelte dell’assemblea viene normalmente affidato ad una commissione lavori il compito di “scremare” le diverse offerte delle imprese, eliminando quelle eccessivamente economiche o non conformi al capitolato. L’assemblea condominiale può deliberare (in maniera legittima) di attribuire anche al consiglio dei condomini l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio; tuttavia, è altrettanto vero che, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell’assemblea, la scelta del contraente e il riparto del corrispettivo effettuati dal consiglio sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall’assemblea con le maggioranze prescritte; ne consegue che, in mancanza di qualsivoglia deliberazione assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’amministratore – per lavori trainati e trainati – pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini. Ciò discende dal generale principio per cui, l’amministratore non ha la legittimazione, senza autorizzazione dell’assemblea, a stipulare contratti idonei a far sorgere delle obbligazioni a carico dei singoli condòmini nei confronti dei terzi contraenti.

Una recente decisione

Secondo una recente decisione del Tribunale di Roma deve ritenersi annullabile la delibera che, in violazione dell’art. 1130 bis c.c., demandi ai consiglieri o ad una commissione ristretta il confronto, la disamina e la scelta del preventivo che risulterà, a parità di garanzie, “offerta più opportuna ed adeguata”. Il contenuto illegittimo di una tale delibera assembleare ricorre anche laddove l’assemblea inviti l’amministratore a riferirne ai condomini; infatti, vale il principio per cui sono i consiglieri ad essere tenuti a riferire all’assemblea circa le attività di comparazione dei preventivi e dei costi delle lavorazioni, mentre non è consentito che il consiglio prima prenda decisioni e poi riferisca ai condomini, avendo il consiglio stesso unicamente funzioni consultive e di consiglio.

Nel caso esaminato, quindi, la delibera è stata ritenuta illegittima in quanto l’assemblea aveva invitato i consiglieri ad esaminare e decidere l’appalto entro una decina di giorni e l’amministratore a darne opportuna conoscenza (Trib. Roma 5 agosto 2021 n. 13395).

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Lisa De Simone
Esperta in materia legislativa, si occupa anche di giurisprudenza con particolare riguardo all’attività della Corte di cassazione in materia condominiale. Autrice di ebook per il gruppo Maggioli, per il sito Ediltecnico.it segue la normativa edilizia di interesse sia dei professionisti tecnici che dei privati.
Antonella Donati
Giornalista professionista. Nell’ambito della sua attività professionale è specializzata nell’approfondimento e nella divulgazione delle normative riguardanti le tematiche fiscali, con particolare attenzione alle agevolazioni d’imposta per i contribuenti privati e al settore immobiliare. In questo ambito si occupa da tempo specificatamente di problematiche condominiali ed è autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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