Superbonus, bonus facciate e accollo delle spese al singolo condomino

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio si fa presente che, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dall’articolo 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Come ha ripetutamente affermato la giurisprudenza, in ambito condominiale, sono lecite quelle clausole di natura contrattuale del regolamento del costruttore (accettate da tutti i condomini nell’atto di acquisto) che, derogando a quanto dispone in via generale l’articolo 1123 c.c., imputino ad alcuni condomini oneri di gestione non proporzionali a quelli scaturenti dalla rispettiva quota millesimale o prevedano la ripartizione delle spese in parti uguali o l’esonero dal pagamento di un condomino, in tutto o in parte (Cass. civ., Sez. II, 04/08/2016, n. 16321).

L’accollo delle spese nelle innovazioni voluttuarie o gravose

Del resto, a proposito dell’esonero del condomino con accollo da parte degli altri, bisogna anche ricordare che, se un’innovazione è gravosa o voluttuaria e non è possibile l’utilizzazione separata dell’opera nuova, i condomini che l’hanno deliberata ne sopportano gli interi costi di realizzazione e ne divengono unici proprietari; tuttavia, nell’opposto caso in cui l’uso separato non sia possibile, l’innovazione entrerà a far parte del patrimonio condominiale, anche se i soli condomini che l’hanno approvata se ne “accolleranno” i relativi oneri realizzativi.

Bonus facciate e spese a carico del singolo condomino

L’Agenzia delle Entrate conferma come sia possibile fruire del Bonus facciate utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 c.c. È necessario, però, che l’assemblea autorizzi l’esecuzione dei lavori e acconsenta, all’unanimità, al sostenimento delle relative spese, da parte di uno o un gruppo di condomini, per gli interventi medesimi. Un singolo condomino può quindi sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare dell’agevolazione fiscale, a condizione che venga adottata una delibera condominiale all’unanimità che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo al singolo condomino (Agenzia Entrate – risposta n. 499/2021). In ogni caso, questo ragionamento può riguardare anche il c.d. piccolo condominio, da intendersi come il caseggiato composto da più di due condomini che, però, non superino il numero di otto o il condominio minimo, composto da due soli condomini, requisito necessario affinché sorga, da una proprietà unica, un condominio, cioè la comunione sulle parti e beni che restano comuni in quanto al servizio delle singole unità immobiliari. Si ricorda che, prima che i condomini superino il numero di otto, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria, ma è consentita. L’obbligo della nomina sorge dal momento in cui i condomini del caseggiato, quali proprietari esclusivi di una parte dell’edificio medesimo, diventano nove o più, cioè quando, in conseguenza di eventuali atti inter vivos o mortis causa, le varie parti dell’edificio, suscettibili di proprietà esclusiva, risultino distribuite in proprietà separate tra nove o più persone. Se l’amministratore è stato nominato, tale professionista gestirà la pratica “Bonus facciate” con accollo delle spese a carico di un singolo condomino.

Tuttavia, al fine di beneficiare del bonus facciate per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è, comunque, tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

L’accollo nel superbonus

Secondo il comma 9-bis dell’articolo 119 D.L. n. 34/202, come modificato dall’ articolo 1, comma 66, lett. P) della Legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020 n. 178) le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con  un  numero  di  voti  che  rappresenti  la maggioranza  degli  intervenuti  e  almeno  un   terzo   del   valore dell’edificio, a condizione che i condomini, ai quali sono imputate le spese, esprimano parere favorevole: in tal caso resta fermo che, trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus, andrà effettuata con riferimento all’intero edificio.

Accollo e appaltatore – creditore accollatario

Nell’ipotesi di accollo, previsto in ambito superbonus e Bonus facciate, il condomino (il terzo accollante) si impegna, nei confronti degli altri condomini (debitori accollati), a mettere a disposizione di questi ultimi i mezzi necessari all’adempimento a favore dell’impresa. Tuttavia, tale accollo interno non comporta una modifica del lato passivo del rapporto obbligatorio, in quanto il creditore non acquista, accanto a quello originario o in sua sostituzione, un nuovo debitore. In altre parole, per il terzo creditore (impresa appaltatrice) il debitore principale rimane sempre il condominio che, con delibera, ha deciso i lavori appaltati, mentre la decisione assembleare che imputa le spese ad uno o più condomini incide sulla ripartizione interna della spesa deliberata dal condominio.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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