Superbonus, cappotto termico e restringimento del piano di calpestio dei balconi

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

L’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Si può quindi affermare che, anche in ambito superbonus, i poteri dell’assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una tale invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini.

Molti condomini però continuano a domandarsi se una decisione assembleare (se pur diretta a conseguire il c.d. superbonus 110%) possa costringerli a subire il restringimento del piano di calpestio del balcone che, indipendentemente dal fatto che si tratti di balcone aggettante o incassato, costituisce una parte di proprietà esclusiva.

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Una decisione del Tribunale di Roma: il restringimento “a sorpresa” del balcone

Il Tribunale di Roma si è recentemente occupato di una vicenda legata all’approvazione di lavori di isolamento termico dei balconi di un caseggiato. Nel caso di specie all’assemblea di un condominio, dopo diverse riunioni “interlocutorie”, venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori (predisposte da uno commissione lavori) per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta: a) lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive; b) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV e ascensori; c) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne. L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori – in particolare la realizzazione del cappotto termico – il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. In particolare l’iter decisionale è stato il seguente: prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori (redatto nel 2012) che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico. Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto (delibera del 2016), senza però una valutazione di fattibilità. In ogni caso – in ultima istanza – l’assemblea deliberava (delibera del 2017) l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto sopra dette predisposte da una commissione tecnica, tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Quest’ultima delibera, però, è stata impugnata da due condomini che lamentavano una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi di cui non erano stati adeguatamente informati. Il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera impugnata in quanto l’assemblea ha approvato “tout court” la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997); di conseguenza ha determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).

Cappotto e restringimento “sopportabile” del balcone: la posizione del Tribunale di Milano

Il Tribunale di Milano, però, ha ritenuto lecita la decisione dell’assemblea che, a causa dello spessore del “cappotto”, comportava, oltre alla sostituzione della pavimentazione, un restringimento del piano di calpestio dei balconi degli attori (adeguatamente informati sulle opere da eseguire) di circa 4-5 cm.

Secondo il giudice milanese, l’installazione del “cappotto” sulle facciate (e dunque su beni comuni), risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare recessivo.

Del resto, secondo lo stesso giudice è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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