Superbonus e conformità urbanistica

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Sarebbe molto apprezzata dagli addetti ai lavori la semplificazione delle procedure per ottenere il Superbonus ma attualmente il Legislatore non ha ancora previsto nulla. Nel frattempo, però, in ambito condominiale si può contare solo sul D.L.59/2021 che contiene le uniche vere novità derivanti dal Recovery Plan (o Recovery Fund, o PNRR) in materia di Superbonus 110%. I condomìni potranno usufruire del bonus del 110% fino alla fine del 2022 senza le condizioni oggi vigenti: ad oggi, infatti, è previsto che, per beneficiare del superbonus fino al 31 dicembre 2022, i lavori in condominio debbano essere realizzati per almeno il 60% al 30 giugno 2022. Il DL 59/2021 dispone la proroga al 31 dicembre 2022 senza condizioni. È bene ricordare, però, che i bonus fiscali sono legati all’autorizzazione della Commissione europea e la condizione si aggiunge a quella espressa dall’articolo 1, comma 7 della legge 178/2021 che subordinava le prime proroghe del superbonus all’approvazione del Consiglio dell’Unione europea.

Tale provvedimento è apprezzabile ma non è certo utile per fare chiarezza su alcuni aspetti urbanistici del fenomeno “superbonus”.

Superbonus e difformità edilizia: la posizione di ABI

Come è noto, al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Si deve considerare, però, che gli interventi abusivi che perdono il diritto al beneficio fiscale risultano solo quelli che comportano violazioni di altezza, di distacchi da altri fabbricati, di cubatura o di superficie coperta che eccedono, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure regolarmente autorizzate, oppure quegli interventi che comportano il mancato rispetto delle destinazioni d’uso o degli allineamenti (le linee su cui devono sorgere, per obbligo, le nuove edificazioni) indicati nei piani urbanistici comunali (art. 49, comma 1, TU Edilizia). In ogni caso non può ritenersi ostativa ai fini del riconoscimento dell’agevolazione la circostanza che per l’immobile non sia ancora concluso il procedimento relativo al condono edilizio. Infine merita di essere sottolineato che l’ABI (in audizione in Commissione Attività Produttive) ha precisato, che non serve la conformità dei singoli appartamenti per poter accedere al Superbonus 110% per il condominio, impegnandosi anche ad informare subito tutti gli istituti di credito con apposita circolare e a richiedere il cambio dei modelli.

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Le tolleranze di cantiere: un utile chiarimento

Recentemente il Tar si è occupato di una vicenda relativa al problema delle tolleranze costruttive che, in chiave superbonus, merita di essere segnalata. Nel caso in questione un appartamento di un edificio presentava difformità rispetto ai titoli edilizi conseguiti al momento della costruzione e della variante; tali difformità consistevano nell’avvenuta realizzazione di nuove superfici abitabili di mq 17,92; secondo la proprietaria dell’abitazione – che aveva presentato una Scia per regolarizzazione delle difformità progettuali – si doveva parlare di “tolleranze costruttive”, contenute entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abitativo, da calcolarsi con riguardo alla superficie non del singolo appartamento, ma dell’intero fabbricato; l’Amministrazione Comunale si pronunciava negativamente sulla SCIA; la questione passava al Tar che dava torto alla proprietaria.

Secondo i giudici ammnistrativi l’art. 34 bis del DPR n. 380/2001 (secondo cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo), deve essere interpretato nel senso di riferire la cd. “tolleranza di cantiere” del 2% delle misure programmate soltanto alle singole unità abitative e, dunque, a ciascun appartamento e non all’intero edificio nel sul complesso. Tale interpretazione appare quella più corrispondente al dettato letterale dell’art. 34 bis del DPR n. 380/2001 (che ha sostituito l’ultimo comma dell’art. 34 previgente, all’interno del medesimo decreto) riferito, appunto, alle “singole unità abitative” e, soprattutto, all’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle “tolleranze di cantiere”, e non di sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo (Tar Lazio, sez. 2 bis, 15/04/2021, n. 4413). Del resto recentemente il Consiglio di Stato ha affermato che la “tolleranza di cantiere” tale da escludere l’abusività dell’intervento, va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo (Cons. Stato, Sez IV, 22 gennaio 2018, n. 405).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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